当事人信息
上诉人（原审被告、反诉原告）：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。
法定代表人：杨正新，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何仁祥，男，****年**月**日出生，汉族，住重庆市忠县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玉映，女，****年**月**日出生，汉族，住广西桂平市。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所 律师。
审理经过
上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人何仁祥、陈玉映商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2021）桂0881民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人诉称
鑫盛公司上诉请求：撤销广西壮族自治区桂平市人民法院（2021）桂0881民初1196号民事判决第一、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一、被上诉人已得到房屋并使用，并不产生任何实际损失，一审判决认定按年利率3%计算违约金过高，应按一次性补偿1000元/户为宜。二、不能及时办证是因为政府部门未能及时处理所导致，即使按一审法院认定的上诉人自身存在原因，上诉人自身也不可能预见行政机关会处置这么长时间。上诉人已及时向不动产登记部门提交了资料，上诉人的义务完成至资料提交时止，一审判决计算逾期办证违约金至获得房屋权属证书之日是错误的。三、关于上诉人提起的反诉，上诉人所主张的是被上诉人未能根据合同约定，迟延提交办理按揭所需资料的违约责任。合同的履行是持续性的，一审判决认定诉讼时效已过是错误的。即使已过诉讼时效，在双方互负债务的情况下，上诉人的反诉是行使抵消权的行为，是不受诉讼时效约束的。
被上诉人辩称
何仁祥、陈玉映辩称，一审判决正确，请求维持原判。
一审原告诉称
何仁祥、陈玉映向一审法院起诉请求：判令被告鑫盛公司支付逾期办证的违约金28079.77元（计算方式：从2018年2月9日起计算至2020年11月19日止，以全部房价款332305元为基数，按年利率3%计算）给何仁祥、陈玉映。
一审被告辩称
鑫盛公司向一审法院反诉请求：判令反诉被告何仁祥、陈玉映支付逾期付款违约金2320元给鑫盛公司。
一审法院查明
一审查明，2013年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于桂平市（鑫盛嘉园）第8幢Ａ单元1601号商品房，总房款332305元。其中第十五条约
定：被告应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（2020年修正为第三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超30日后，被告同意继续履行合同的，原告按日向被告支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同附件四补充协议第一条第2款约定：首付款100305元在2013年3月17日付清，余款232000元原告申请按揭贷款方式支付，并在合同签订后七日内与被告指定的银行办理完毕所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视为原告逾期付款，交房期限随之顺延，并按合同第七条的约定追究原告的违约责任。
合同签订后，原告已按约付清首付款100305元给被告，余款232000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付，按揭银行于2013年10月11日将按揭贷款232000元支付到被告的账户。被告于2014年11月17日将上述商品房交付给原告。
被告的鑫盛嘉园涉案楼盘同一性质的案件已超二百件，已有生效的一审、二审、再审判决认定鑫盛嘉园商品房小区在项目建设过程中，未按照建设工程规划许可证的规定进行地下车位建设。2019年7月1日，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会会议，决定原则同意对鑫盛嘉园小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。
2020年10月19日，被告在涉案的小区张贴《办理不动产权证的通知》，通知8#楼业主自本通知之日起5个工作日内携带资料到被告公司处签署授权委托书，委托被告办理不动产权证书。原告于2020年11月13日签署了授权委托书，
委托被告办证。被告于2020年11月14日向桂平市不动产登记部门提交办证资料申请办证，不动产登记部门于当月19日办理了将涉案房屋的产权登记至原告名下。
一审法院认为
一审认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》合法有效。关于本诉，被告应否支付逾期办证违约金给原告的问题。合同第十五条约定了办证违约情形，被告应在房屋交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内（即《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，即90天+365天=455天）取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。根据涉案楼盘已生效判决书认定逾期办证是由于出卖人原因造成的，被告存在违约行为事实清楚，故被告理应承担自房屋交付使用后455日次日（即2016年2月15日）起至原告取得不动产证书之日（即2020年11月19日）止的逾期办证违约责任。但因法律保护的民事诉讼时效为三年，从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。至2016年2月15日，被告尚未办妥不动产权证书给原告，原告此时已经知道其权利受到损害，但原告于2021年2月9日才向法院提起本案诉讼，以此时间倒推三年即2018年2月9日之前的已经超过了诉讼时效。故被告应承担自2018年2月9日起计至2020年11月19日止的逾期办证的违约责任。因合同没有约定逾期办证违约金的计算标准，根据同楼盘已生效的判决，酌定按年利率３%计付。故原告主张被告支付逾期办证违约金28079.77元（以332305元为基数，从2018年2月9日起计至2020年11月19日止，按年利率3%计算）给原告，于法有据，予以支持。
关于反诉，被告反诉请求原告支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条明确规定：“向人民法院请求保护民事权
利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案被告主张原告于2013年3月25日开始逾期付款，于2013年10月11日付清购房款。此时，被告已经知道其权利受到损害，诉讼时效无论从2013年3月25日或是2013年10月11日起计算，至2021年3月起诉均已超三年。至于被告认为本案逾期付款与逾期办证属于权利义务互相关联，逾期付款的诉讼时效不能单独计算，应持续到办证结束时止。因涉案合同约定的逾期付款、逾期交房、逾期办证的每一个违约行为均是一个独立的诉讼请求，诉讼时效应该单独计算。因此，被告主张原告支付逾期付款违约金的反诉请求已超诉讼时效，依法不应得到支持。一审判决：一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金28079.77元给原告何仁祥、陈玉映；二、驳回被告桂平市鑫盛投资实业有限公司的反诉请求。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，一、关于上诉人是否存在逾期办证的违约行为，如存在，违约责任应如何认定的问题。本案中，由于上诉人所建的涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，因此不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，上诉人存在违约行为事实清楚。一审法院结合合同内容、同类案件的生效判决等情况，所确定的逾期办证违约金计算方式及结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人提出因政府原因导致办证迟延、计算违约金方式不当、违约金过高等原因，应调整逾期办证违约金的主张，均未能充分举证予以证明，本院依法不予采信。二、关于被上诉人是否存在逾期提交资料的违约行为，如构成，违约责任应如何认定的问题。上诉人反诉提出被上诉人逾期提交办理按揭所需资料构成违约的主张，但在被上诉人已于2013年10月11日付清按揭贷款给上诉人的
情况下，上诉人在2021年的本案审理期间才提出反诉主张权利，明显已超过诉讼时效。一审法院据此驳回上诉人的反诉请求正确，本院依法予以维持。
综上所述，鑫盛公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费560元，由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
