当事人信息
原告：杨井兰，女，****年**月**日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：陈啸林，湖南恒诚律师事务所 律师。 被告：王冬明，男，****年**月**日出生，汉族，户籍所在地山西省襄汾县，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：于鸿洋，北京首润律师事务所 律师。 第三人：吴岩，男，****年**月**日出生，汉族，户籍所在地北京市丰台区，公民身份号码×××。 第三人及第三人吴岩之委托诉讼代理人：杨敬（吴岩之妻），****年**月**日出生，汉族，户籍所在地北京市丰台区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
审理经过
原告杨井兰诉被告王冬明、第三人吴岩、杨敬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨井兰之委托诉讼代理人陈啸林，被告王冬明之委托诉讼代理人李长岗、于鸿洋，第三人及第三人吴岩之委托诉讼代理人杨敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告杨井兰诉称：2018年9月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定每月租金7000元，半年支付一次租金，但是被告于2019年12月10日起就再没有交付租金，原告多次要求被告支付租金，但是被告说房屋已经出租给案外人，由案外人交付租金，被告未经原告同意，将房屋出租给案外人，与原告无关，原告没有同意与案外人建立新的租赁合同关系，应当由被告向本人支付租金，因此多次向被告催租，被告一直没有交租，至今已经接近一年，已经符合解除合同。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院。请求：1．判令解除原告与被告于2018年9月8日签订的《房屋租赁协议》；2．被告支付2019年12月10日至2020年10月22日租金72 800元；3．被告支付违约金21 000元；4．本案诉讼费由被告负担。
被告辩称
被告王冬明辩称：同意解除租赁合同，租金的时间不认可计算到2020年10月22日，也不同意支付违约金。吴岩、杨敬作为次承租人，次承租人与原告办理的交接手续，同时因为北京出现疫情，应该扣除2020年2月至5月四个月的租金。双方租金由以前的7000元已经协商降到了每月4500元，合同已经发生了变化。原被告签订合同之后，被告在履行合同交纳租金，因为位置偏僻，每月都赔钱，到2019年10月12日，被告无力交纳租金，就转租给次承租人，由他们实际经营，当时原告确实不知情，但是原告经常去这地方，我们告知原告换人了，双方也留了联系方式，次承租人与原告已经有联系了。次承租人经营期间也是亏损，在2020年3月9日至3月10日就开始甩卖了，然后货架就空了。2020年3月11日就相当于把房子退还给原告了，即使是计算租金，也是到2020年3月12日。关于押金，合同中有约定，押金同意优先折抵应当支付的租金和违约金，有剩余的部分应该予以返还。双方签订租赁合同之后，口头变更了租金标准，由原来的每月7000元变更为每年80 000元；我们认为解除合同日期最晚为2020年1月20日解除，因为原告已经认可次承租人也就是本案的第三人在实际使用房屋，并且明确表示向次承租人收取租金；对于违约金我们不同意支付，原告方的房子就是为了出租，谁租都行，我们不是退租，只是转租，所以我们没有违约，不同意承担违约责任。
第三人述称
第三人杨敬、吴岩未发表述称意见。
本院查明
经审理查明： 2018年9月8日，杨井兰（甲方）与王冬明（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），双方约定如下：杨井兰将位于北京市顺义区×××室（以下简称涉案房屋）出租于王冬明使用，租赁期限自2018年9月10日至2023年9月9日，租金为每月7000元，支付方式为每半年支付。第十条房屋押金，甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金。第十二条违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳三个月租金作为违约金。 涉案合同签订后，王冬明于2018年9月10日向杨井兰转账27 000元，于2019年2月20日向杨井兰转账40 000元，于2019年8月25日向杨井兰转账20 000元。 庭审中，双方一致认可王冬明租金已支付至2019年12月10日，另向杨井兰支付押金7000元。 关于租金。王冬明主张涉案合同签订后，双方协商租金调整为每年80 000元；杨井兰对此不认可，称基于王冬明长期租赁，原告才同意每年80 000元，现因王冬明的转租行为，故不同意租金的调整。 关于押金。杨井兰主张双方口头约定押金折抵王冬明给涉案房屋造成的损失，对此其并未提交证据予以证实。王冬明对此不予认可。 关于转租相关情况，庭审中，经本院明确询问，各方陈述如下： 王冬明称：2019年10月，吴岩和我协商，把店盘过来，当时说价格是货物库存一共5万，2019年10月12日办的手续，店面就转给杨敬和吴岩了，吴岩支付了5万元的转让费。当时转让店面没有通知杨井兰，因为当时吴岩说不用通知房东，他们要去和房东谈，把房租降下来。店盘给杨敬之后，租金是2019年12月10日之后杨敬给杨井兰，12月10日之前的租金含在5万元里。我把杨井兰的微信给吴岩了，他们之间联系，杨井兰知道之后同意租金向吴岩主张。 杨敬称：当时王冬明协商，双方口头约定店面转给我是5万，5万元包含半年的房租还有商品的盘点交接，还有营业执照过户。我们是2019年10月12日接的店，陆续向王冬明支付了5万元，5万元含半年的租金。半年之后的租金标准由王冬明和房东协商，我们支付给王冬明之后，王冬明支付给房东。经营了一个月之后，情况和王冬明说的不一样，我们就和王冬明说不想租了，希望转回给他，但王冬明一直推脱，我们也找不到人。大概经营了一个月之后王冬明来店里，以营业执照需要审查为理由把营业执照拿走了，我们一直经营到2020年春节前，这之间我们一直找王冬明联系，但是一直找不到人，春节之后我们进行清仓甩卖，甩卖了一周，货架也被别人买走了。房子是电子锁，用密码开，我们就关上了，空置了。王冬明交付给我们的时候我们水电燃气卡和钥匙都没有给我们，我们只有电子门的密码。 杨井兰称：王冬明没有告知我转租了，我是后来才知道的。但是我方并不认为我方同意由杨敬来交租金，等同与杨敬建立了租赁关系，谁交租金都是一样的。后来王冬明没有按时交付租金，我一直找他要，王冬明一直不给。 关于腾退交接相关情况，经本院明确询问，各方陈述如下： 王冬明称：其并未与杨井兰交接房屋，将房屋转租给杨敬后，杨敬和杨井兰如何交接的不知情。 杨敬称：杨敬与吴岩承租后，一直经营到2020年春节前。就退租事宜，二人一直未联系到王冬明。春节之后，杨敬与吴岩进行清仓甩卖。清仓之后，由于房屋是电子锁，用密码开，我们就关上了，后处于空置状态。王冬明交付给我们的时候水、电、燃气卡和钥匙都没有给我们，我们只有电子门的密码。 杨井兰称：大概到2020年3月份之后，杨敬就不再经营了，我们之间也没有做交接，但是我方看房子已经空了，找王冬明也找不到，我就开始通过朋友找意向出租人。2020年11月20日我才把房子租给别人。我一直有密码，随时可以进房屋，但我是向法院起诉之后才进去。 关于后续出租事宜，经本院明确询问，杨井兰陈述：2020年11月20日才将涉案房屋出租给郑玲晓，并提交租赁合同一份，租赁期间为2020年11月20日至2021年5月20日，租金每月5000元。王冬明对于该租赁合同不予认可。 关于违约金，庭审中，经本庭询问，如果被认定为违约，是否要求调整违约金。王冬明表示如果认定其违约，其要求调整违约金。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房产证复印件、转账记录、微信聊天记录及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为
本院认为： 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，涉案合同约定的履行持续至民法典实施后，但双方系因民法典实施前履行合同发生的争议，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 杨井兰与王冬明签订的涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。 关于涉案房屋的转租是否经杨井兰同意及杨井兰是否与杨敬、吴岩成立新的租赁合同一节，本院认为： 庭审中，双方对涉案房屋的转租事实均表示认可。王冬明主张转租事宜已经杨井兰同意，但并未就此提交充分证据证实，且杨井兰对此不予认可，故本院对于王冬明的该项主张不予采信。王冬明另主张杨井兰与杨敬、吴岩成立新的租赁合同，但未能就此提交充分证据予以证实，且杨井兰、杨敬、吴岩对此不予认可，故本院对于王冬明的该项主张亦不予采信。2019年12月10日之后，王冬明与杨井兰之间的租赁协议并未解除、杨井兰亦未就涉案房屋与杨敬、吴岩形成新的租赁关系，故王冬明仍负有按照合同约定向杨井兰支付租金之义务。 关于涉案合同的解除问题： 如上所述，2019年12月10日之后王冬明仍负有按照合同约定向杨井兰支付租金之义务，现王冬明未能如约支付租金，杨井兰据此要求解除合同有法律依据。关于合同解除时间，杨井兰认为合同解除时间应为其书写诉状的时间，即2020年10月22日。王冬明则认为合同解除时间应为2020年1月20日，因为杨井兰已认可其向次承租人收取租金。如前所述，王冬明主张涉案房屋已转租给杨敬、吴岩且二人与杨井兰已形成新的租赁关系依据不足，故王冬明主张的合同解除时间本院亦难以采信。因杨井兰并未在其提起诉讼之前向王冬明明确发出过解除通知，故涉案租赁合同的解除时间应以王冬明收到起诉状的日期为准，即2021年1月12日。 关于租金问题： 王冬明主张其与杨井兰在合同签订后变更了租金标准，但并未就此提交充分证据予以证实，其提交法庭的租金支付记录亦无法佐证其主张，杨井兰对此也不予认可，故本院对其该项主张难以支持，租金标准仍应按合同约定履行。 杨井兰主张的租金支付时间为2019年12月10至2020年10月22日，但考虑到杨井兰明确知晓杨敬、吴岩已于2020年3月撤店，且杨井兰一直持有涉案房屋的密码并可随时接收房屋，故其对损失扩大负有一定责任，对于其主张的租金期间，本院予以适当调整。 关于违约金问题： 王冬明作为承租人未依约支付租金，已构成违约，应按照合同约定向杨井兰支付违约金。双方签订的合同约定任何一方违反合同规定，应交纳三个月租金作为违约金。故杨井兰要求王冬明按照三个月租金标准支付违约金，有相应的合同依据。王冬明认为该违约金标准约定过高，申请法庭调整，就此，本院结合合同约定以及双方履约的客观情况酌情确定。 关于押金问题： 双方签订的合同中就押金退还问题并无明确约定，王冬明明确表示同意抵扣其应当支付的租金及违约金，本院不持异议。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除原告杨井兰与被告王冬明就北京市顺义区×××室签订的《房屋租赁合同》； 二、被告王冬明向原告杨井兰支付租金42 000元，扣除被告王冬明已付押金7000元，余款35 000元于本判决生效之日起七日内执行； 三、被告王冬明向原告杨井兰支付违约金14 000元，于本判决生效之日起七日内执行； 四、驳回原告杨井兰的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1073元（已由原告杨井兰全部预交），由被告王冬明负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审 判 员 朱建娜
裁判日期
二〇二一年四月六日
审判辅助人员
法 官 助 理 梁 栋 书 记 员 朱学佳
