当事人信息
案外人：李洪付，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省太和县。 案外人：张影，女，****年**月**日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请人：赵新勇，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：赵丹丹（赵新勇女儿），住址同上。 被申请人：车洪前，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省太和县。 被申请人：太和县三建置业有限公司，住所地安徽省太和县建设路（北侧）**。 法定代表人：车小青，该公司总经理。
审理经过
本院在执行赵新勇申请对车洪前、太和县三建置业有限公司诉前财产保全一案中，案外人李洪付、张影对本院保全查封的标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人李洪付、张影称：蚌埠市中级人民法院将案外人名下的房产查封，案外人李洪付、张影与太和县三建置业有限公司在2018年3月27日正式签订了《商品房内部认购协议》，购买了太和县××号楼××商铺，约定房款为165铺1519632元、166铺853140元，李洪付、张影按合同全额支付了房款。2018年7月1日，李洪付、张影与太和县三建置业有限公司办理了交房并将二商铺租赁给太和县望和新城商贸有限公司，2019年7月10日双方补签了《房屋租赁合同》。请求停止对上述商铺的执行。
本院查明
本院经审查查明：申请人赵新勇因与被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2018年11月27日作出（2018）皖03财保11号民事裁定，冻结车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元的银行存款或者查封、扣押、冻结其总计价值1.5亿元的其他财产。2018年11月29日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧等262套房产，查封期限为三年，自2018年11月29日至2021年11月28日止。其后，太和县三建置业有限公司以本院查封的部分房屋已经出售为由，申请对相应房屋解除查封，并提供了其他自有房屋予以置换。本院于2019年3月5日作出（2019）皖03民初25号之一民事裁定：一、解除本院（2018）皖03财保11号民事裁定对太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××镇××路××路××大厦××号××道××路××号楼××号房屋的保全措施；二、查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；三、保留本院（2018）皖03财保11号民事裁定对车洪前、太和县三建置业有限公司其他财产的保全措施，并继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月10日，赵新勇向本院提出申请，请求继续对本院（2019）皖03民初25号之一民事裁定书所确定的相关财产采取保全措施。2020年11月10日，本院作出（2020）皖03民初157号民事裁定：一、继续查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；二、继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月18日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧商铺，查封期限为三年，自2020年11月18日至2023年11月17日止。 另查，2018年3月27日，案外人李洪付、张影与太和县三建置业有限公司签订《商品房内部认购协议》两份，主要约定：李洪付、张影购买太和县三建置业有限公司开发的，建筑面积分别为87.84平方米和48.20平方米，单价分别为17300元/平方米和17700元/平方米，房价款分别为1519632元和853140元，合同约定付款方式为一次性付款，2018年3月27日前交完房款。李洪付、张影提供了付款凭证。太和县三建置业有限公司于2018年3月27日开具的收据两张，收款金额分别为853140元和1519632元，收款事由均为商铺款。2019年7月10日，李洪付与太和县望和新城商贸有限公司的房屋租赁合同两份，将其名下的租赁给太和县望和新城商贸有限公司，面积为136.04平方米，租赁期为五年，自2018年7月1日至2023年6月30止。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人李洪付、张影在本院查封案涉房产之前与太和县三建置业有限公司签订了《商品房内部认购协议》，提供了付款凭证和太和县三建置业有限公司开具的收据，可以证明其已支付购房款，并实际占有了上述房产。依据上述司法解释的规定，案外人的权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对位于安徽省太和县××号楼××商铺的执行。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 刘雪峰 审 判 员 白 峰 审 判 员 张志荣
裁判日期
二〇二一年六月二十五日
审判辅助人员
法官助理 田文祥 书 记 员 丁 侃
