当事人信息
上诉人（原审原告）：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：符凯，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张明春，辽宁名熙律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告）：张伟，男，汉族，户籍所在地：黑龙江省绥化市北林区，现住址不详。
审理经过
上诉人沈阳嘉铭置业有限公司（简称：沈阳嘉铭置业）因与被上诉人张伟借贷合同纠纷，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初7489号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了公开审理。案件现已审理终结。
上诉人诉称
沈阳嘉铭置业上诉请求，撤销一审民事裁定，指令原审法院立案审理。事实和理由： 一、原审判决认定事实错误。 1、原审判决没有认定上诉人与盛京银行双方签订债权转让协议的事实错误。原审诉讼中，上诉人出示了与盛京银行签订的债权转让协议，该协议约定盛京银行将享有借款合同和保证合同对被上诉人的主债权和担保权转让给上诉人。上诉人依据合同法的规定，享有借款合同和保证合同对被上诉人的主债权和担保权。 2、原审认定《借款合同》的主体为盛京银行与被上诉人、《保证合同》的主体为上诉人和盛京银行错误。借款合同的签订主体为盛京银行和被上诉人，因上诉人与盛京银行双方签订了《债权转让协议》，依据合同法的规定，该借款合同的主体就变更为上诉人和被上诉人，而不再是盛京银行和被上诉人。保证合同的主体也不是上诉人与盛京银行，而是盛京银行和被上诉人、上诉人。上诉人在保证合同中承担的是阶段性担保责任，被上诉人承担的是以购买的案涉房屋抵押担保责任。 3、原审判决认定，上诉人对被上诉人盛京银行之间的《借款合同》无直接利害关系错误。2020年4月30日上诉人与盛京银行双方就案涉借款合同签订了《债权转让协议》，债权转让协议约定，盛京银行依据《借款合同》和《保证合同》享有对被上诉人的债权和担保权转让给上诉人，并将债权转让的事实依法通知了被上诉人，因此根据合同法的规定，上诉人依法享有《借款合同》《保证合同》对被上诉人的主债权和从债权，从而形成了上诉人与被上诉人借款合同、保证合同法律关系。 4、原审判决认定上诉人的诉讼请求存在两种以上不同的法律关系性质错误。本案上诉人提出的诉讼请求主要是解除商品房买卖合同，因解除商品房买卖合同后存在返还房屋和房价款的法律后果，又因被上诉人的购房款是通过与盛京银行贷款方式取得，盛京银行又通过债权转让协议将享有被上诉人债权转移给上诉人，法院判决解除商品房买卖合同后，上诉人通过解除借款合同和保证合同，免除被上诉人的还款义务，从而彻底解决了解除商品房买卖合同的问题，上诉人与被上诉人法律纠纷得以彻底解决。《商品房买卖合同》与《借款合同》的合同目的是为了被上诉人通过按揭贷案方式购买案涉房屋，商品房买卖合同为合同目的，借款合同是为了实现商品房买卖合同目的而订立，两份合同存在必然的联系，是法律意义上的关联合同。 二、原审适用法律错误。 1、原审判决适用《最高人民法院关于审理民事证据的若干规定》第五十三条错误。本案上诉人的诉讼请求商品房买卖合同与案件事实完全一致，上诉人因被上诉人在履行商品房买卖合同过程中违反合同约定，发生了解除合同的事由，合同约定解除条件成就，请求解除商品房买卖合同，应当得到法院的支持，而不是驳回起诉。上诉人是为了发生判决解除商品房买卖合同，根据合同的性质双方对返还被上诉人已付房款和银行借款一并解决才提出的解除借款合同请求。本案因盛京银行将借款合同的债权转让给上诉人，上诉人同意在解除商品房买卖合同的基础上解除借款合同，免除被上诉人借款合同的还款义务，从而根本解决了商品房买卖合同和借款合同权利义务纠纷。 2、原审判决应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》（以下简称《审理商品房若干规定》）。该规定是最高人民法院对商品房买卖合同纠纷做出的特别规定，而最高人民法院关于民事证据规定是关于民事证据的普通规定，依据法律规定，本案应当优先适用特别规定。 3、《审理商品房若干规定》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案上诉人解除商品房买卖合同符合约定解除条件，判决解除商品房买卖合同，上诉人做为借款合同的权利人依据该规定请求解除借款合同应当判决支持。 三、解除商品房买卖合同纠纷案件可与借款合同纠纷案件合并审理。 《审理商品房若干规定》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权盛京银行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。第二十五条二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案上诉人是商品房买卖合同的出卖人，同时基于债权转让协议也取得盛京银行借款合同出借人的权利。法院判决解除商品房买卖合同的，应当同时判决返还被上诉人支付的房款，其中一部分是银行贷款，应当直接返还给贷款银行即返还给借款合同的受让人即上诉人，上诉人放弃或免除被上诉人借款合同义务，另一部分为被上诉人已经还款部分和首付款，本案被上诉人为零首付，被上诉人没有向上诉人支付首付款，仅向中介机构支付了团购中介费，无需返还首付款，已经还款部分扣除违约金和费用后返还给被上诉人。
一审法院查明
综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院查明事实，判决支持上诉人的上诉请求。
一审原告诉称
沈阳嘉铭置业向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的商品房买卖合同，被告在判决生效后十日内向原告返还沈阳市于洪区青城山路203-8号1-6-1房屋（以下简称：案涉房屋），协助原告办理撤销备案／预告登记；解除盛京银行股份有限公司沈阳市新民支行与被告签订的借款合同及保证合同；2、请求法院判令被告支付违约金7万元；3、由被告承担保全费、保全担保费、律师代理费、复印费、评估费、公告费、鉴定费等；4、案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月18日，原告与被告签订商品房买卖合同（以下简称：买卖合同）约定，原告将案涉房屋以70万元价格出售给被告；被告于2017年5月18日前交齐首付款14万元，余款56万元采取按揭贷款，并于2017年6月18日前到达原告账户；买受人（被告）为购买本合同项下的商品房向银行申请商品房按揭贷款，出卖人（原告）对该贷款承担阶段性连带担保责任的，因买受人未及时偿还银行商品房按揭款而导致出卖人已承担连带担保责任或有可能承担连带担保责任风险的，出卖人享有单方解除买卖合同的权利，买受人需向出卖方承担该房屋总房款10%的违约金，并承担因此而给出卖人造成的一切经济损失，（包括但不限于诉讼费、法院公告费、办理商品房解押所产生的费用、到沈阳市不动产登记中心办理有关注销登记产生的费用及律师费等）同时买受人还需积极配合出卖人办理银行解押及协助出卖人办理撤销沈阳市不动产登记中心有关备案登记手续等。合同签订后，被告以向案外人借款形式支付首付款，嗣后，原被告双方协商将案涉房屋由豪华装修变更为普通装修，由原告直接抵消被告向案外人的借款，从而免除了被告对案外人还款的义务，事实上被告购买案涉房屋没有实际支付首付款。 2017年5月22日，被告与盛京银行股份有限公司沈阳市新民支行（简称：盛京新民支行）、原告三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》（以下简称“借款合同”）约定，由盛京新民支行向被告提供借款56万元，年利率为4.41%，如遇利率调整则按规定做相应调整，借款期限自2017年5月22日至2043年5月22日，还款总期数为312期，还款方式为等额本息，每月20日还款。为保证该借款合同顺利履行，三方另约定由原告为被告提供贷款担保，为抵押阶段性保证。甲方（被告）以所购案涉房屋为乙方盛京于洪支行借款作抵押，抵押担保范围包括贷款金额、利息（包括罚息）、被告支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。 盛京新民支行按约定于2017年5月26日支付了借款56万元，被告只偿还了10期，共计本金10,223.49元，尚欠盛京新民支行523,776.79元借款本金，利息1,928.89元未还（利息计算暂至2020年4月30日），原告为此已承担保证责任替被告向盛京银行支行垫付还款75,664.55元。2020年4月30日，原告与盛京新民支行签订了《债权转让协议》约定，盛京新民支行将其所有的对被告的购房按揭贷款剩余523,776.79元借款本金，利息1,928.89元（利息计算暂至2020年4月30日），债权及债权项下的其他附属权利一并转让给原告。原告自债权转让协议成立之日起取得《借款合同》《担保合同》盛京新民支行对被告享有的主债权和从债权。 被告未能按期履行《借款合同》277期本金523,776.79元、利息1,928.89元（利息计算暂至2020年4月30日），也未偿还原告承担担保责任替被告向银行还款本金及利息共计75,664.55元。依据买卖合同和借款合同约定及《债权转让协议》，被告未按期偿还贷款本息的行为导致原告承担连带保证责任，解除买卖合同的条件已经成就，现原告请求解除买卖合同、借款合同，被告在判决生效后十日内向原告返还案涉房屋，协助办理撤销备案登记，并支付违约金7万元和利息及因此给原告造成的一切经济损失。又因原告取得了案涉房屋的预告抵押权，在法院判决解除买卖合同时原告同意放弃抵押权，也同意用被告应当承担的违约金相对应的金额抵消被告已经支付且应当返还的借款。综上，原告认为依法成立的买卖合同、借款合同及债权转让合同受法律保护，原告向被告主张的各项诉讼请求具有事实和法律依据，请求法院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。
被上诉人辩称
张伟经一审法院合法传唤，未参加诉讼，亦未提出答辩意见。
一审法院认为
一审法院审查认为，本案争议焦点问题：原告是否能在同一案件中同时要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及解除被告与案外人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行签订的《借款合同》及《保证合同》。 原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；解除被告与案外人签订的《借款合同》及《保证合同》。其中，《商品房买卖合同》的主体为原告与被告；《借款合同》的主体为案外人与被告；《保证合同》的主体为原告与案外人。 原告主张的诉请存在两种以上不同的法律关系，且原告对被告与案外人签订的《借款合同》无直接利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”。现原告主张的法律关系性质或者民事行为效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明，原告拒绝变更诉请，故应驳回原告起诉。
一审法院判决
一审法院经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回原告沈阳嘉铭置业有限公司的起诉。 案件受理费1,550元，退还原告沈阳嘉铭置业有限公司。 公告费600元，由原告沈阳嘉铭置业有限公司负担。 本院认为，关于上诉人嘉铭公司主张依据其与盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行签订的债权转让协议，上诉人同时享有《商品房买卖合同》《借款合同》和《保证合同》项下的债权，请求法院对《商品房买卖合同》《借款合同》和《保证合同》一并审理，并对上述合同予以解除的问题，上诉人的诉讼请求中既包含基于其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》而形成的商品房买卖合同关系，涉及是否符合法定或约定的解除条件及解除后果，同时又包含《借款合同》项下的债权债务关系。虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，担保权人作为有独立请求权第三人就商品房担保贷款合同纠纷提出诉讼请求的，与商品房买卖合同纠纷合并审理。但合并审理的目的在于便捷诉讼，而本案涉及《债权转让协议》效力、债权人身份确定、债权数额、购房首付款等一系列问题，一审法院裁定驳回嘉铭公司的起诉并无不当。 综上，嘉铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。
审判人员
审判长 刘小丹 审判员 任 江 审判员 宋 刚
裁判日期
二〇二一年六月十五日
审判辅助人员
法官助理程曦 书记员宋佳娜
