当事人信息
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上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司,住所地:新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室。
法定代表人:潘国华, 该公司总经理 。
委托诉讼代理人：杨渠胜，新疆昌年律师事务所 律师。
上诉人（原审原告）：李莉，女，汉族，****年**月**日出生，无固定职业，住 乌鲁木齐市新市区 。
委托诉讼代理人：马尚红，系李莉之夫。
上诉人（原审原告）：马尚红，男，汉族，****年**月**日出生，无固定职业，住 乌鲁木齐市新市区 。
审理经过
上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）因与上诉人李莉、马尚红商品房销售合同纠纷一案，均不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（以下简称一审法院）（2020）兵0601民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人君豪公司的委托诉讼代理人杨渠胜，上诉人马尚红，上诉人李莉的委托诉讼代理人马尚红到庭就案件事实和法律适用阐述了各自的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。
上诉人诉称
君豪公司上诉请求：1.撤销一审法院（2020）兵0601民初597号民事判决，并依法改判驳回李莉、马尚红的诉讼请求。2.由李莉、马尚红承担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.君豪公司与李莉、马尚红签订的《商品房买卖合同》中计价方式明确约定：按照建筑面积来计价并处理面积差异。此处的建筑面积就是购买的产权面积。建筑面积即包括套内面积、公摊等，因此对于李莉、马尚红所购买的产权面积是没有改变的，故不存在损失补差价的情形。一审判决以鉴定的套内面积加上公摊面积倒推建筑面积判令君豪公司承担退款责任，逻辑错误。2.本案套内面积的确定系测绘部门出具的测绘报告来确认的，本案两份测绘报告对面积的认定不一、相差极其微小，君豪公司认为这种情况的出现属于正常的测绘部门的工作误差。3.一审判决对于层高不足的损失计算没有依据，同时以面积价值推层高损失显然不具有相对性，无法客观真实的确定具体价值。涉案商铺已经实际投入经营使用并盈利，故对层高微小的不足是否影响商铺的适用价值来看，李莉、马尚红的实际权益并未受到损失。4.涉案商铺已经通过五方验收，李莉、马尚红对其购买四间商铺做合并使用，内部楼梯通过设计变更的方式进行了修改，且该设计变更是在商品房买卖合同之前就已经完成，李莉、马尚红亦是明知的，因此不存在一审认定的还需要君豪公司为其搭建楼梯的情形。一审法院仅凭案外人手写的收据就认定楼梯搭建费用没有相应依据。
被上诉人辩称
李莉、马尚红辩称，建筑面积就是套内面积加公摊面积，一审时君豪公司同意委托测量套内面积以确定建筑面积。测量层高与合同约定层高不一致，君豪公司应当支付因层高不够的赔偿款。
李莉、马尚红上诉请求：1.撤销一审法院（2020）兵0601民初597号民事判决第二项并依法改判；2.诉讼费用由君豪公司承担。事实和理由：2014年9月，李莉、马尚红购买君豪公司1613-1号商铺，合同约定层高3.5米，一审法院委托新疆北斗力合测绘信息技术有限责任公司测绘，测绘结果为层高3.3米。后期我方找到2016年1月五家渠祥和房产测绘有限公司出具的测绘报表是3.2米，故要求君豪公司赔偿因层高不够的损失。
君豪公司辩称，李莉、马尚红未举证因层高不够是否造成损失或者损失是多少，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条判令君豪公司赔偿李莉、马尚红因层高不够的损失系适用法律错误。李莉、马尚红的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉。
一审原告诉称
李莉、马尚红向一审法院起诉请求：1. 判令君豪公司退还多支付的购房款2790.09元；2. 判令君豪公司支付因层高不够的赔偿款354667元；3. 判令君豪公司支付1613、1617、1621号商铺楼梯制作费18000元，以上合计362937.09元；4.由君豪公司承担诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：2014年10月，李莉、马尚红与君豪公司签订了包含合同编号为ＹＳ3032424在内的《商品房买卖合同》6份，约定，李莉、马尚红购买君豪公司开发的位于 五家渠青经开南区××路××商铺 6间，李莉、马尚红购买的商铺类型是3间1楼、对应的3间2楼，分别为1613号、1613-1号、1617号、1617-1号、1621号、1621-1号房屋。合同编号为ＹＳ3032424的合同为1613-1号房，合同约定，该商品房层高为3.5米；预测建筑面积219.66平方米，其中，套内建筑面积210.65平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9621元，总金额2113349元；房屋交付时间为2015年12月31日……。现李莉、马尚红所购的6间商铺均已交付入住。李莉、马尚红在装修过程中发现，1613-1号房屋面积、层高与《商品房买卖合同》的约定不符。经李莉、马尚红申请，一审法院委托新疆北斗力合测绘信息技术有限责任公司测量，2019年7月10日，新疆北斗力合测绘信息技术有限责任公司出具房产面积测量成果报告为：现状1613-1号商品房套内建筑面积为210.36平方米（比合同约定少0.29平方米）；现状1613-1号商品房层高为3.3米（比合同约定少0.2米）。李莉、马尚红认为，君豪公司交付的1613-1号商品房套内面积、层高与约定不符，导致房屋价值降低，故要求君豪公司退还多支付的购房款2790.09元；因层高不够的赔偿款354667元。李莉、马尚红所购1613号、1613-1号、1617号、1617-1号、1621号、1621-1号房屋，房产证都是独立的，但均无楼梯，无法上2楼。李莉、马尚红自己请人制作加装了楼梯3个，花费18000元。李莉、马尚红认为自己的合法权益受到侵害，故向一审法院起诉。另查明，2014年5月22日，经君豪公司申请，涉案楼房设计变更为，所有商铺内钢楼梯均为用户自理。2016年1月，五家渠祥和房地产测绘有限公司出具的房产测绘技术报告记载，李莉、马尚红所购1613-1号商品房套内建筑面积为210.65平方米，产权面积219.66平方米。
以上事实，有李莉、马尚红提交的《商品房买卖合同》、新疆北斗力合测绘信息技术有限责任公司出具的房产面积测量成果报告、楼梯制作费收据，君豪公司提交的设计变更单、五家渠祥和房地产测绘有限公司出具的房产测绘技术报告、建设工程竣工验收报告、制作楼梯票据及当事人当庭陈述为证，予以确认。
一审法院认为
一审法院认为，双方签订的1613-1号房屋的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。针对本案第一个争议焦点，君豪公司是否应退还李莉、马尚红多支付的购房款2790.09元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。双方签订的合同约定，李莉、马尚红所购1613-1号房套内建筑面积210.65平方米, 经测绘实际套内建筑面积为210.36平方米，比合同约定少0.29平方米。君豪公司交付的房屋套内建筑面积与合同约定不符,构成违约,应就此承担违约责任。李莉、马尚红要求君豪公司退还多支付的购房款2790.09元 （9621元×0.29平方米）计算方式并无不当,予以支持。君豪公司辩称，李莉、马尚红所购1613-1号房屋的建筑面积并未减少，君豪公司是按照房屋的建筑面积出售的，并不是按照套内面积出售的，应驳回李莉、马尚红此项诉请。因双方签订合同时即已对套内建筑面积做了约定，此约定对双方当事人均具有约束力，并受法律保护，故君豪公司要求驳回李莉、马尚红此项诉请的辩解理由与法相悖，不予支持。针对本案第二个争议焦点，君豪公司是否应支付李莉、马尚红因层高不够的赔偿款354667元。李莉、马尚红购买商品房的目的在于使用、活动、收益，而房屋层高“缩水”会影响李莉、马尚红获得的空间，导致房屋通风、采光、舒适度与购房预期相比有所降低。李莉、马尚红所购商铺经测绘层高“缩水”，君豪公司也认可该事实的存在。君豪公司给李莉、马尚红交付的商品房没有达到约定的高度，即使符合国家标准也属于违约行为，君豪公司应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。但如何计算层高不足的损失，我国现行法律法规，包括司法解释均未对此作出规定。在法律法规没有作出明确规定的情况下，应充分利用法律解释与原则，采用类推原则，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。经计算，君豪公司应赔偿李莉、马尚红因层高不够的经济损失120762.8元｛（3.5米-3.3米）÷3.5米×2113349元｝。李莉、马尚红要求赔偿超出的部分，不予支持。君豪公司辩称，李莉、马尚红所购商铺已经正常使用并且已经经营盈利，房屋层高不足并未给李莉、马尚红造成实际损失，故不同意赔偿李莉、马尚红经济损失。因君豪公司交付给李莉、马尚红的商铺层高“缩水”不符合合同的约定，君豪公司此辩解理由不能改变其违约的事实，对其辩解理由不予采纳。针对本案第三个争议焦点，君豪公司是否应支付李莉、马尚红1613、1617、1621号商铺楼梯制作费18000元。2014年5月22日，涉案楼房楼梯的设计经君豪公司申请变更为所有商铺内钢楼梯均为用户自理。之后双方签订了《商品房买卖合同》，李莉、马尚红提交的《商品房买卖合同》中对楼梯的制作也未做特别约定。但李莉、马尚红购买商铺的目的是进行经营，商铺是经营者为消费者提供商品交易、服务、感受体验的场所，应当具备便利、无障碍的基本空间和功能。李莉、马尚红购买的商铺无内设楼梯，无法上2楼，致使该商铺的使用功能严重受限，君豪公司亦无证据证实其已告知李莉、马尚红所购商铺内楼梯需要用户自理。李莉、马尚红为达到使用目的自制楼梯3个，经询价，李莉、马尚红要求被告支付的楼梯制作费价格也没有明显不合理，故对李莉、马尚红要求君豪公司支付李莉、马尚红楼梯制作费18000元的诉请，予以支持。君豪公司辩称，李莉、马尚红是在商铺设计变更为由用户自行搭建楼梯后才签的购房合同，该商铺已经验收合格，故对李莉、马尚红要求君豪公司承担搭建楼梯费用的诉请不认可。因君豪公司出售给李莉、马尚红的商铺类型是3间1楼、对应的3间2楼，从1楼到2楼的楼梯应为商铺的基本设施，君豪公司交付给李莉、马尚红的商铺基本设施缺失，李莉、马尚红为尽快使用商铺减少损失自行制作了楼梯，费用理应由君豪公司承担。故君豪公司不认可李莉、马尚红楼梯制作费的辩解理由，不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、君豪公司于判决书生效之日起十日内退还李莉、马尚红购房款2790.09元；二、君豪公司于判决书生效之日起十日内赔偿李莉、马尚红因层高不够的赔偿款120762.8元；三、君豪公司于判决书生效之日起十日内支付李莉、马尚红楼梯制作费18000元；（以上一至三项合计141552.89元。）四、驳回李莉、马尚红的其他诉讼请求。案件受理费3372元（已减半收取，李莉、马尚红已预交），由李莉、马尚红负担2057元，君豪公司负担1315元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点：一、君豪公司是否应支付李莉、马尚红的房屋面积差价款，价款如何计算。二、针对第二个争议焦点，君豪公司是否应支付李莉、马尚红因层高不够的赔偿款，赔偿款应如何计算。针对第一个争议焦点， 君豪公司与李莉、马尚红签订的涉案《商品房买卖合同》约定：“预测建筑面积106.55平方米，其中，套内建筑面积102.18平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积4.37平方米。当事人选择的计价方式：按照建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该预测面积与房产局备案的测绘部门的测绘结果一致。”本案中，涉案房屋建筑面积包括套内面积、公摊面积，且公摊面积为4.37平方米的事实，双方无争议。一审期间，经李莉、马尚红申请，一审法院委托新疆北斗力合测绘信息技术有限责任公司测量，测量结果为：涉案的商品房套内实际测量的建筑面积为102.12平方米。该测量结果比双方合同约定的102.18平方米少了0.06平方米。君豪公司交付的房屋建筑面积与合同约定不符，一审对李莉、马尚红要求君豪公司退还多支付的购房予以支持认定正确，本院予以维持。双方合同约定了约定面积与产权登记面积有差异以产权登记面积或以房产局备案的测绘部门的测绘结果为准。现双方争讼的是约定面积与实际面积存在差异的情形，并非合同约定情形，故该约定不适用于本案。君豪公司上诉称，套内面积比约定少0.06平方米，属于正常误差，不应支付差价的辩解理由没有法律依据，应予驳回。
针对第二个争议焦点，新疆北斗力合测绘信息技术有限责任公司出具房产面积测量成果报告为：现状1613-1号商品房层高为3.3米（比合同约定少0.2米）。李莉、马尚红购买商品房层高“缩水”势必影响导致房屋通风、采光、舒适度与购房预期相比有所降低，理应承担相应的责任。一审类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，计算君豪公司赔偿李莉、马尚红因层高不够的经济损失120762.8元｛（3.5米-3.3米）÷3.5米×2113349元｝并无不当，本院予以维持。
综上，君豪公司、李莉、马尚红的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司预交的二审案件受理费3131元，自行负担。上诉人李莉、马尚红预交的二审案件受理费1875元，自行负担。
本判决为终审判决。
