当事人信息
上诉人（原审原告）：关超，男，****年**月**日出生，汉族，住辽宁省凌源市。 委托诉讼代理人：朱志华，内蒙古巨鼎律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告）：沈阳嘉源置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区辉山农业高新区耀阳路18-12号办公楼301室。 法定代表人：华清平，该公司经理。 委托诉讼代理人：夏颖，女，****年**月**日出生，汉族，该公司法务，住抚顺市望花区。
审理经过
上诉人关超因与被上诉人沈阳嘉源置业有限公司（以下简称“嘉源公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
关超上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人返还上诉人已付购房款65,771元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人作为一名农民工打工者，在新冠疫情下，不能正常通过打工取得收入，不能按约定缴纳购房款，该情形并非上诉人不作为，而是履行不能，符合不可抗力情形。被上诉人已经在一审判决作出之前同意解除合同。
被上诉人辩称
嘉源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
一审原告诉称
关超向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的购房款65,771元；3、被告承担诉讼费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：2019年11月17日，原、被告签订了《沈阳恒大绿茵小镇商品房认购书》，约定原告关超自愿认购被告嘉源公司开发的沈阳恒大绿茵小镇11幢2单元701室房产，购房总价657,705元。该协议约定：“乙方同意签署本认购书时支付2万元作为定金…。”同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（预售），该合同约定原告以657,705价格购买被告开发的沈阳恒大绿茵小镇11幢2单元701室房产，原告应当在2019年11月20日前支付首期房款65,771元，于2020年2月11日前支付98,656元，于2020年5月11日前支付98,656元，于2020年8月11日前支付98,656元，余款295,966元于2020年11月11日前支付。上述签订合同后，原告关超支付了定金2万元，并支付了首期购房款45,771元，被告嘉源公司为原告出具了收款65,771元的收据，剩余购房款未能给付。 在诉讼过程中，原告关超称曾委托其委托代理人于2020年6月中下旬向被告嘉源公司发出《律师函》，该函载明“…因新冠××疫情影响，买受人（原告）现无力按约定付款，依法提出解除买卖合同…。”被告嘉源公司称并未收到该函件，且不同意解除合同。 另查，受疫情影响，2020年1月25日，辽宁省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月22日，辽宁省决定将一级响应降低至省级三级响应。
一审法院认为
一审法院认为，原告关超与被告嘉源公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。在合同履行过程中，重大突发公共卫生事件的发生属不可抗力，原告关超在此期间（2020年1月25日至2020年2月22日）受经济环境影响，客观上无法及时给付分期购房款，应予免责。随着疫情形势向好，政府相关部门已发布通知复工复产，社会生产经营逐步恢复。原告关超仍未按期给付2020年5月的购房款。原告关超作为完全民事行为能力人，在签订合同时，应当对分期给付购房款的期限、数额知悉、掌握。在疫情形势向好后，原告关超一直未履行全部或部分付款义务，且未提供充足证据证明其主要经济收入长期受疫情影响严重减少，导致无法继续履行合同等客观事实。又原告关超继续履行合同付款义务，也不会影响该合同目的实现。若原告关超因疫情影响，确有经济困难，请求变更履行期限的，可依法另行主张权利。而原告在认可分期付款的合同条件情况下，社会生产经营逐步恢复后，单方径直主张解除双方签订的商品房买卖合同，缺少必要的事实及法律依据，一审法院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告关超的诉讼请求。案件受理费1444元，减半收取722元，原告关超承担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人关超提供了2020年8月3日被上诉人给上诉人邮寄的催告函一份，证明被上诉人函告上诉人如上诉人在2020年8月5日前不能交齐购房款，被上诉人将按合同约定解除商品房买卖合同。被上诉人对真实性没有异议，并认为该份催告函证明了上诉人违约在先，没有解除合同的权利，上诉人不能以此催告函作为理由与我公司解除商品房买卖合同（预售）。本院对该证据予以采信。
本院查明
本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，被上诉人嘉源公司于2020年8月3日向上诉人关超出具《催告函》，载明：上诉人在2020年8月5日前交齐购房款。否则，我司将按合同约定，通过法律途径解除《商品房买卖合同》。届时，您将承担相应的违约责任。联系人：任洪岩。
本院认为
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人关超与被上诉人嘉源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应恪守履行。在合同履行过程中，上诉人先期按合同约定向被上诉人支付了定金2万元，首期购房款45,771元，而后其主张因疫情原因，其工作收入受到影响，无法继续支付剩余购房款，在与被上诉人协商解除合同未果的情况下，诉至法院请求解除合同返还已付购房款。在诉讼过程中，被上诉人亦曾向上诉人出具《催告函》，告知上诉人在指定日期前未交齐购房款，被上诉人将行使解除权。本院二审庭审中，经确认，被上诉人也主张解除合同，并已准备另行出卖涉诉房屋。由此，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方争议基本符合了第（二）（三）（四）项的规定，现双方均表示不再继续履行，故因本案基础事实和双方当事人意思表示发生变化，本院对于上诉人提出解除合同的诉讼请求，予以支持。 又根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于上诉人的原因造成合同无法履行构成违约，应按合同违约或法律规定向被上诉人承担违约责任。根据《合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，上诉人先期向被上诉人交纳的定金2万元无权要求返还。而依被上诉人的主张，根据双方商品房买卖合同补充协议第三条第2项中“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”，只同意向上诉人返还已付款65,771元的50%，该数额高于定金。对此，本院认为，鉴于合同的履行确实受到疫情影响，在双方均表示不再继续履行合同的情况下，本案适用定金罚则确定上诉人应承担的违约赔偿责任比较适宜，即被上诉人应返还上诉人购房款45,771元。 综上所述，关超的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5768号民事判决； 二、解除上诉人关超与被上诉人沈阳嘉源置业有限公司于2019年11月17日签订的《沈阳恒大绿茵小镇商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》； 三、被上诉人沈阳嘉源置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人关超购房款45,771元； 四、驳回双方其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1444元，减半收取722元，由关超负担500元，沈阳嘉源置业有限公司负担222元；二审案件受理费1444元，由关超负担1000元，沈阳嘉源置业有限公司负担444元。 本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 贾宏斌 审 判 员 谢 宏 审 判 员 吕长辉
裁判日期
二〇二〇年十一月十六日
审判辅助人员
法官助理 刘冰青 书 记 员 张潇元
