当事人信息
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董步安，男，****年**月**日出生，汉族，住浙江省泰顺市。
委托诉讼代理人：沈达明，江苏三理律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：宋丽，江苏三理律师事务所 律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏杉林置业股份有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区科工路8号。
诉讼代表人：徐裕建，该公司管理人负责人。
审理经过
再审申请人董步安因与被申请人江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）破产债权确认纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2020）苏13民终3950号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
再审申请人称
董步安申请再审称，1.一、二审法院认定董步安并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人错误。该批复未限制商品房的用途为住宅用房，案涉房屋系商铺属于商品房，董步安作为生意人购买商品房经商完全符合常理，其购买案涉房屋的目的是为生活所用，董步安属于消费者购房人，一审法院认定董步安不是商品房消费者系主观臆断，无任何事实和法律依据。2.一审法院认定案涉《商品房买卖合同》系杉林公司为履行与董步安之间以房抵债合意而签订错误。董步安与杉林公司签订《商品房买卖合同》是正常的商品房买卖行为，董步安、江苏中瓯置业有限公司（以下简称中瓯公司）、杉林公司及宿迁展鹏投资有限公司（以下简称展鹏公司）四方为避免款项流通麻烦及风险，便达成合意，直接用展鹏公司对杉林公司债权冲抵购房款的行为，并不属于以房抵债。3.一审法院认定杉林公司开发的宿迁国际服装城尚不符合交付使用条件、案涉《商品房买卖合同》实际能否继续履行尚不确定错误。杉林公司开发的宿迁国际服装城虽未取得竣工验收备案，但不代表《商品房买卖合同》绝对没有继续履行的可能，杉林公司应当完成竣工验收并协助董步安办理房产过户手续。4.一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。案涉《商品房买卖合同》明确了董步安所购买的房屋，该房屋房号固定且董步安已完全支付了对价，董步安所购买的房屋并不属于破产财产，无需用该房屋对杉林公司的其他债权人进行清偿，故杉林公司应当继续履行合同，并支付违约金。综上，请求依法再审本案。
本院认为
本院经审查认为，董步安的再审申请不能成立。理由如下：
1.董步安不属于消费者购房人。董步安与杉林公司于2016年9月29日签订的《商品房买卖合同》第三条及第十九条明确约定，董步安所购买的案涉商品房用途为商业，买受人对该商品房仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的用途，同日，董步安还与杉林公司签订《铺位委托经营合同》，约定董步安全权委托杉林公司经营管理商铺，且董步安购买案涉房屋的目的并非为生活、居住需要，故一、二审法院认定董步安不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人，并无不当。
2.案涉《商品房买卖合同》实质是以物抵债协议、案涉宿迁国际服装城尚不符合交付条件。从案涉购房款交付情况看，董步安主张系其与中瓯公司、杉林公司及展鹏公司四方签订协议，最终以展鹏公司对杉林公司享有的债权冲抵了购房款，杉林公司向董步安出具相应收据上载明的收款事由及收款方式均为“展鹏借款利息抵”，故一审法院认定案涉《商品房买卖合同》系杉林公司为履行与董步安之间以房抵债合意而签订，并无不当。同时，从一审查明的事实来看，宿迁国际服装城尚未取得竣工验收备案，尚不符合交付条件，无法办理产权登记。故一审法院认定杉林公司开发的宿迁国际服装城尚不符合交付使用条件，亦无不当。
3.董步安购买的案涉房屋属于杉林公司破产财产。自2002年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项虽规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，但自2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条则删除了该规定，该规定与法律及新司法解释规定不一致，董步安主张适用该项规定缺乏依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生法律效力，董步安与杉林公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方未办理完成案涉房屋所有权转移登记，在杉林公司进入破产程序后，案涉房屋应认定为杉林公司的财产，董步安起诉请求继续履行合同并享有物上请求权，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定不予支持，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回董步安的再审申请。
