当事人信息
原告：刘运胜，男，****年**月**日出生，汉族，住和平县×××××××××××××。 委托诉讼代理人：刘一凡（系刘运胜的堂弟），男，****年**月**日出生，汉族，住和平县××××××××××××××。 被告：陈启东，男，****年**月**日出生，汉族，住和平县××××××××××××××。
审理经过
原告刘运胜与被告陈启东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告刘运胜及其委托诉讼代理人刘一凡，被告陈启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘运胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈启东退回收取原告刘运胜的购房款和房屋装修费，合计205000元；2、诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月23日与被告订立协议，约定被告将位于和平县××××××××××××房卖给原告。签订之日原告一次性付给被告14万元。2016年2月1日再次付给被告3万元，被告承诺在2个月内办理好房产过户手续。但被告到今未履行协议，更为严重的是隐瞒了该房己抵押贷款。由于被告未按期还贷，银行己将抵押物申请法院查封，原告一家人，三个儿子（其中两个儿子服兵役）原告和妻子带两个孙子，共10人就住该房，也是唯一住房。被告己侵犯到原告权益，请法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告陈启东辩称，涉案房屋是我卖给原告的，总价是35万元，原告支付了17万元房款，原告的装修费多少我不清楚，这套房屋是我名下的。由于原告没有支付尾款我才没有办理过户。我把房子卖给原告还继续还了两年多的房贷，每月1130元。原告不能白住这么多年的房子，应当付租金。 原告围绕诉讼请求提交了1、原告身份证，2、房屋转让协议书，3、不动产权籍调查表，4、交房款收据2张，5、测绘费收据800元，6、电费发票，共六组证据。上述当事人提交的证据均经当庭举证、质证，并由本院审查确认附卷在案佐证。
本院查明
经审理查明，原告刘运胜于2015年6月23日与被告陈启东订立房屋买卖合同，约定被告将位于和平县×××××××××××××以35万元的价格卖给原告，首付14万元，“其次欠费由甲方（陈启东）信贷多少决定，再找尾款”、“信贷过户一切手续费用由甲方负责”、“房屋过户手续应在两个月内完成”。签订该合同当日，原告向被告支付14万元。原告后又于2016年2月1日向被告表哥刘海镜支付了3万元。被告向原告收取上述两笔款项就向原告交付了房屋，原告装修后实际入住了该房屋。被告虽然向原告交付了该房屋，但一直没有办理将该房屋过户登记到原告名下的手续，原告也没有再向被告支付该房屋的尾款。约两年多后，被告无力归还该房屋在邮政银行的房贷，该房屋被依法查封准备拍卖。原告得知被告已不可能履行房屋买卖合同的全部义务，其不可能实际取得房屋的登记所有权后，便提起本案诉讼，请求解除合同、由被告向其退还购房款、赔偿装修款合计205000元。
本院认为
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律法规强制性规定，是依法成立并有效的合同。本案的争议焦点有二。第一，原、被告是否存在违约行为；第二，违约方如何承担违约责任。 原、被告签订的房屋买卖合同约定“其次欠费由甲方（陈启东）信贷多少决定，再找尾款”、“信贷过户一切手续费用由甲方负责”、“房屋过户手续应在两个月内完成”，按照通常的意思理解应该是“被告在两个月内归还其尚欠银行的房贷、涂销抵押登记后、办理房屋过户登记，然后原告再付清尾款，只要被告还欠银行放贷原告就可以保留相应金额的尾款暂不支付”。因此，被告没有在签订合同后两个月内履行还清房贷、涂销抵押登记后、办理房屋过户登记的合同义务，构成违约，应当承担违约责任。原告在被告没有还清房贷、注销抵押登记后、办理房屋过户登记前有权拒绝支付尾款，原告拒绝向被告支付尾款并未构成违约，无须承担违约责任。 原告的合同目的旨在取得房屋的所有权，现原告的合同目的已经无法实现，被告构成根本违约，因此，原告主张解除合同并要求被告承担赔偿损失的违约责任，依法应当予以支持。房屋买卖合同既已解除，被告自当返还原告已支付的购房款17万元。原告必须对房屋进行装修后才能入住，被告应当知道这一事实，根据本案所涉房屋的面积、建造情况，结合日常生活经验、与房价之间的协调比例等综合考虑，原告主张35000元装修款未超过合理范围，亦可予以支持。另一方面，原告向被告退还房屋后，相应的房屋装修成果根据添附的规则转归被告享有，从添附规则的角度被告亦应向原告支付35000元装修款。 被告引起自身违约行为造成其产生的房租损失，应当由其自行承担，其无权向原告主张房租，特别是在被告无偿占用原告已支付的大额首付款享受到利息收益已可弥补其房租损失的情况下，被告该主张既无事实依据、也无法律依据。被告所谓的将房屋出售给原告后继续支付了两年多房贷，是归还其本人欠银行的贷款，与原告毫无关系，不能成为被告向原告主张权利的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
本案裁判结果
被告陈启东应当自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘运胜预付购房款17万元，赔偿原告刘运胜房屋装修款损失35000元，两笔款合计205000元。 案件受理费4375元，因适用简易程序审理，减半收取2187.5元，由被告陈启东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审判人员
审 判 员 黄国徽
裁判日期
二〇二一年五月十七日
审判辅助人员
法官助理 朱耀坚 书 记 员 陈文彩
