当事人信息
原告:抚顺韩尚商业有限公司，住所地顺城区乾安街19号楼1号非住宅，统一社会信用代码:912104110811231325。
法定代表人：金成爱，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王禹森，该公司经理。
被告：李丹，男，****年**月**日出生，汉族，住顺城区。
委托诉讼代理人：安建军，辽宁必达律师事务所 律师。
审理经过
原告抚顺韩尚商业有限公司（下称韩尚公司）诉被告李丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩尚公司委托诉讼代理人王禹森、被告李丹及委托诉讼代理人安建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：一、解除与乙方的房屋租赁合同；二、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年12月31日期间拖欠的房屋租金人民币27万元及违约金9.6万元；三、请求人民法院判令原告向支付拖欠的2021年1月1日至2020年6月30日期间拖欠的房屋租金人民币16万元及违约金9.6万元；四、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的2021年1月1日至2021年4月30日期间水、电费、污水处理费共计43839.51元；请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的房租、违约金、水费、电费、污水处理费总计金额665839.51元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年8月7日签订《房屋租赁合同》（以下称“合同”）合同约定原告将位于抚顺市顺城区的房屋（含楼下小库房）出租给被告，租期自2018年1月1日至2025年12月31日，房屋租金按建筑面积每年为32元，自2023年起每年租金为人民币33万元，被告应于每年1月1日及6月1日支付下一个计租周期的租金。关于拖欠房租的违约责任，合同约定，如拖欠租金累计3个月以上，应按合同总租金30%的额度向原告支付违约金。被告自2020年01月01日以来，一直拖欠2020年01月01日至2020年12月31日期间部分租金，至今已拖欠租金27万元人民币。2021年01月01日至2021年06月30日期间的房屋租金人民币16万元。原告与被告经多次沟通支付租金事宜无果，无奈诉至法院，被告的行为已经给原告造成了较大的经济损失，对原告的经营周转造成严重不良影响，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告辩称，2020年1月26日新冠××疫情导致政府下令全部餐饮行业停业，直到2020年3月26日才正式营业，停业2个月，2020年4月17日，抚顺区因涉疫情被列为高风险地区，造成被告经营的饭店停业1个月；2020年12月，沈阳再次爆发疫情，被告停业1个月，以上共计停业4个月，要求免付此期间的租金。依据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第2款，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平”的规定，原告经营的饭店2019年12月份经营收入为456457.72元，2020年6月份的收入为181506.84元，两者相差274950.9元，收入明显减少。原告要求的违约金明显过高，且计算错误，我方要求下调违约金标准，停业期间的违约金应予免除。其他经营期间应减半收取租金，违约金应按下调后的数额减半收取。原告10万元的租房押金在被告处，应折抵付租金，原告计算租金及违约金的截止时间为2021年6月30日，本案开庭时间为5月25日，此日期后发生的延付租金及违约金尚未发生，原告无权要求给付，原告的装修费用折抵部分租金及违约金。
本院查明
经审理查明，2017年8月7日，原被告签订房屋租赁合同，约定，甲方即原告，将其名下位于抚顺市顺城区（含楼下小库房），出租面积1254平方米。租赁用途仅限于餐饮使用，租赁期限96个月，自2018年1月1日至2025年12月31日，双方约定，该房屋租金按建筑面积每年为人民币32万元（叁拾贰万元整），房租前四年（2018-2021年）每半年支付一次，乙方应于每年的1月1日及6月1日支付下一个计租周期的租金。后四年（2022-2025年）租金为一年支付一次，乙方应于每年的1月1日支付下一个计租周期的租金。双方约定从2023年01月01日开始，每年租金为人民币33万元（叁拾叁万元整）一直到合同结束。合同签订后被告向原告支付履约保证金10万元。同时双方约定，租赁期内，一方未经甲方同意，中途擅自退租或者拖欠房租累计3个月以上的，乙方应当按照合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，原告利用该房屋开办那家老院子饭店。但自2020年1月被告开始拖欠房租，仅在2020年9月18日向原告支付5万元，双方均认可该笔费用为2020年上半年度租金的一部分。另查，截止2021年4月30日，被告拖欠原告水费、电费、污水处理费共计43839.51元。
本院所确认的上述事实,有原告提供的房屋租赁合同、房屋产权证、污水处理费、水费及电费摊销明细表、发票，微信聊天截屏，被告提供的营业流水、押金收据、疫情新闻报道截屏及当事人陈述笔录等证据在卷佐证,这些证明材料已经开庭质证和本院的审查,可以采信。
本院认为
本院认为,原告与被告于2019年9月25日签订的《房屋租赁合同》是当事人在自愿平等基础上签订的,均系当事人真实意思表示,应为合法有效,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,原告已按照双方约定将房屋交付被告使用，被告应当按照双方约定支付房租及相关费用，被告逾期支付应当承担违约责任。现原告主张要求解除租赁合同，被告不予同意，但未按期交纳房租或提供解决方案，根据双方约定，被告已拖欠房租近18个月，原告有权根据约定解除双方的租赁合同，本院予以支持。关于被告欠付房租数额，自2020年1月1日至2020年12月31日，双方约定房租32万元，本院考虑2020年春节后，受新冠××疫情影响，包括被告在内的抚顺地区餐饮业均未能正常经营，市场经营活动受到不同程度的影响，根据《最后人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，本院酌情减免自2020年1月至4月的部分房租，酌定为5万元为宜，被告于2020年9月18日支付原告5万元，双方均认可为2020年上半年房租，故本院将该笔款项认定为1月至4月的房租。自2020年5月1日至2021年6月30日，一年零2个月房租按照合同约定正常应当全额支付，即320000元+（320000÷12*2）=373333元。关于逾期支付违约金，双方约定为合同总租金的30%，根据法律规定，当事人主张当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告未能如期履行租金给付义务，与其租赁房屋所从事的餐饮行业受新冠××疫情影响因素较大，故本院酌情将违约金标准调整为以未付租金数额为基数，按照年利率15%为标准，自应付之日至实际给付之日止，以平衡双方利益。关于被告欠付2021年4月30日前的水、电费及污水处理费，因双方无争议，本院按照原告主张数额予以确定。关于被告主张装修费用折抵部分租金及违约金一节，根据法律规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案合同解除的责任在于被告一方，在原告不予认可的情况下，装修损失由被告自行承担，装修残值抵顶租金的抗辩，本院无法支持；但被告已付的租赁保证金10万元原告应予返还。综上所述,依照《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《最后人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定,判决如下:
本案裁判结果
一、解除原告抚顺韩尚商业有限公司与被告李丹于2017年8月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告李丹于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺韩尚商业有限公司房屋租金373333元及逾期违约金（以年利率15%为标准，其中53333元，自2020年1月1日起至被告实际给付之日止；另16万元，自2020年6月1日至被告实际给付之日止；剩余16万元，自2021年1月1日至被告实际给付之日止）；
三、被告李丹于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺韩尚商业有限公司2021年4月30日前的产生的电费、水费、污水处理费共计43839.51元；
四、原告抚顺韩尚商业有限公司本判决生效之日起十日内返还被告李丹租赁押金10万元；
案件受理费10357元，减半收取5179元，被告李丹负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
