当事人信息
案外人：吴秋波，女，****年**月**日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。 委托诉讼代理人：薛峰，内蒙古英策律师事务所 律师。 申请人：国通信托有限责任公司。住所地：湖北省武汉市江汉区新华街296号汉江国际1栋1单元32-38层。 法定代表人：冯鹏熙，该公司董事长。 被申请人：内蒙古嘉友房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰洲路69号。 法定代表人：徐玉生，该公司总经理。 被申请人：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华西街10号明泽广场A座19-20层。 法定代表人：王利明，该公司总经理。 被申请人：内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市回民区文化宫街11号商住楼1号6单元6层2062。 法定代表人：罗成彪，该公司总经理。 被申请人：王利明，男，****年**月**日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 被申请人：刘美，女，****年**月**日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 被申请人：王利芳，女，****年**月**日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 被申请人：王然中，男，****年**月**日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 被申请人：徐玉生，男，****年**月**日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。 被申请人：李波，女，****年**月**日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。 被申请人：关一，男，****年**月**日出生，汉族，住山西省大同市南郊区。 被申请人：刘晓婷，女，****年**月**日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。 被申请人：高伟，男，****年**月**日出生，汉族，住山西省大同市新荣区。 被申请人：李日芳，女，****年**月**日出生，汉族，住山西省大同市南郊区。 被申请人：李广，男，****年**月**日出生，汉族，住山西省长治市郊区。
审理经过
本院在执行国通信托有限责任公司诉内蒙古嘉友房地产开发有限公司、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司、内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司、王利明、刘美、王利芳、王然中、徐玉生、李波、关一、刘晓婷、高伟、李日芳、李广合同纠纷一案诉讼保全过程中，案外人吴秋波对查封被申请人内蒙古嘉友房地产开发有限公司名下位于呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园5号楼404号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人吴秋波异议称，本院查封的嘉友城市花园5号楼404号房产系吴秋波购买，其于2012年11月3日与内蒙古嘉友房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于合同签订当日一次性付清了购房款411720元。从买房至今其一直居住在该房屋内，并缴纳物业费、电费。请求本院中止对嘉友城市花园5号楼404号房产的查封。 为证明上述主张，吴秋波提交了如下证据：《商品房买卖合同》、呼和浩特市锦华物业服务有限责任公司嘉友城市花园项目部出具的《居住证明》及物业费缴费收据、电费缴纳凭证。
本院查明
本院查明，国通信托有限责任公司诉内蒙古嘉友房地产开发有限公司、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司、内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司、王利明、刘美、王利芳、王然中、徐玉生、李波、关一、刘晓婷、高伟、李日芳、李广合同纠纷一案，申请人国通信托有限责任公司于2018年7月2日向本院申请财产保全，请求查封、冻结被申请人内蒙古嘉友房地产开发有限公司、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司、内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司、王利明、刘美、王利芳、王然中、徐玉生、李波、关一、刘晓婷、高伟、李日芳、李广合计人民币824412586.66元的财产。国通信托有限责任公司向本院出具承诺函，愿以公司全部资信为上述财产保全申请错误承担责任。本院经审查认为，国通信托有限责任公司提出的财产保全申请符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条第一款规定，于2018年8月14日作出（2018）鄂民初63号民事裁定书，裁定冻结被申请人内蒙古嘉友房地产开发有限公司、内蒙古明泽房地产开发集团有限公司、内蒙古丰隆房地产开发有限责任公司、王利明、刘美、王利芳、王然中、徐玉生、李波、关一、刘晓婷、高伟、李日芳、李广合计人民币824412586.66元的银行存款，或查封、扣押、冻结其他等值财产。案件申请费5000元，由国通信托有限责任公司负担。 2019年8月5日，本院作出（2019）鄂执保66号协助执行通知书，查封了内蒙古嘉友房地产开发有限公司名下位于呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园包括5号楼404号房产在内的118套房产。 另查明，2012年11月3日，内蒙古嘉友房地产开发有限公司与吴秋波签订《商品房买卖合同》，约定内蒙古嘉友房地产开发有限公司将嘉友城市花园住宅小区5号楼404号房产出售给吴秋波，吴秋波于签订合同当日一次性付清购房款411720元。本院查封前，吴秋波已缴纳物业费等各项费用。 再查明，内蒙古嘉友房地产开发有限公司至今未就嘉友城市花园项目办理竣工验收备案。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点是，吴秋波能否以内蒙古嘉友房地产开发有限公司已向其出售嘉友城市花园5号楼404号房产为由，阻却人民法院的查封行为。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据查明的事实，在本院查封之前，吴秋波与内蒙古嘉友房地产开发有限公司已签订《商品房买卖合同》，吴秋波依约支付全部价款，并实际占有房屋。内蒙古嘉友房地产开发有限公司至今未办理竣工验收手续，导致房屋不能办理过户登记，故非因案外人吴秋波自身原因未能办理过户登记。
原告诉称
综上，案外人吴秋波的异议请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对被申请人内蒙古嘉友房地产开发有限公司名下位于呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市花园5号楼404号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判人员
审判长 李小丹 审判员 张 磊 审判员 徐 飞
裁判日期
二〇二一年五月十二日
审判辅助人员
法官助理郭小燕 书记员 汪学博
