当事人信息
原告：哈尔滨金盟物业管理有限责任公司，住所地通河县通河镇。 法定代表人：钱继林，该公司经理。 委托诉讼代理人：金少亮，男，****年**月**日出生，满族，该公司副经理，住通河县。 被告：祝伟丽，女，****年**月**日出生，汉族，无职业，住通河县。
审理经过
原告哈尔滨金盟物业管理有限责任公司（以下简称金盟物业公司）与被告祝伟丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金盟物业公司委托诉讼代理人金少亮、被告祝伟丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告金盟物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告交纳2019年7月12日至2021年5月21日期间的物业费、电梯费4,022元，滞纳金1,355元（实际欠费金额的万分之五×欠费天数），合计5,377元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是一家享有物业管理服务合法资质的公司，负责通河县通河镇金色江湾小区的物业管理服务工作，并依据哈尔滨市普通住宅小区物业服务标准收取小区业主的物业费和电梯费。原告向被告提供了小区的物业管理服务，被告理应向原告交纳物业费、电梯费。可是被告在没有任何合法理由的情况下，自2019年7月12日起不向原告交纳物业费、电梯费，不仅违反了物业服务合同的约定，也是对业主共同利益的侵犯，造成了恶劣影响，致使原告公司无法正常经营。交纳拖欠的物业费、电梯费是被告应尽的义务。原告自此期间多次向被告催缴，但被告拖欠至今。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告祝伟丽辩称，我自2015年入住案涉小区至今。我家卧室墙体有严重的霉斑情况，向被告反映过后问题依然存在，且我家客厅在下雨的时候有漏水的情况。空调座、门铃、门锁、电梯等问题报修物业均不能得到有效的解决。小区经常停水，水箱半年才清洗一次。保洁方面也没有有效的清洁。外墙砖有时候存在脱落的情况也没有得到有效地解决。原告是否有专业的资质存有异议，对物业服务的登记和物业费的标准有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告金盟物业公司举示的证据A1.祝伟丽物业费票据1份。拟证明：被告物业费交纳至2019年7月12日。对该证据予以采信；证据A2.通河县金色江湾小区物业服务委托合同1份。拟证明：原告有资质，被告拖欠原告物业费。对该证据予以采信。被告祝伟丽举示了证据B1.照片7张、视频2个。拟证明：原告物业服务质量有问题，窗户漏水、墙上长霉斑、电梯照明等问题经过报修均没有得到有效解决，且小区的清洁不到位。对该证据真实性予以采信， 根据双方当事人的述辩主张及采信的证据，确认本案案件事实如下：被告祝伟丽系通河县通河镇金色江湾小区8号楼2单元1102室业主，房屋建筑面积105平方米。原告金盟物业公司对该小区进行物业服务。2018年9月2日，黑龙江金盟房地产开发有限公司作为甲方与乙方金盟物业公司签订《通河县金色江湾小区物业服务委托合同》，合同约定金盟物业公司对金色江湾小区提供物业管理服务事宜，物业服务收费标准按建筑面积收取，住宅为0.9元/平方米/月，商业物业为0.9/平方米/月，车库为180元/个/年，电梯费为基础费45元，每增减一层3元/月/户，合同还对服务内容与质量、物业的管理与经营、违约责任等事项进行了约定，其中合同第十五条约定：“业主或业主使用人违反本合同第五条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按欠费总额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金……”；第十七条第5项约定：“房屋质量问题在保修期内由开发建筑单位负责维修，与物业管理服务无关，乙方不承担因房屋质量出现问题带来的经济损失。如相关业主以房屋质量问题拒缴物业服务及相关费用，乙方可采取法律形式解决”。被告自入住该小区后至2019年7月12日向原告交纳物业费，后未向原告交纳物业费。从原告提交的物业服务票据可以看出原告自2019年7月12日开始持续为案涉小区提供物业服务。庭审中，被告辩称其不交纳物业费的原因系其家中墙体有霉斑、客厅漏水，小区设施损坏后报修物业未能及时解决，小区内卫生清洁不达标等原因，且对物业公司资质及物业费的标准有异议。
本院认为
本院认为，金盟物业公司系依法成立的公司，经营范围为“物业管理”，此有原告提交的营业执照予以证明，本院对此予以确认。《通河县金色江湾小区物业服务委托合同》系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且未违反法律规定，应为合法有效。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位为由拒绝交纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约。双方应按约定交纳、收取物业费。被告辩称其房屋漏水、发霉等维修事宜，均位于被告房屋内专有部分，属于房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商保修责任，在房屋保修期过后，应由业主委员会启动维修基金进行维修，在尚未查明漏水原因的情况下，难以归责于原告，被告可查明原因后向相应的责任主体另行主张权利。现原告要求被告支付2019年7月12日至2021年5月21日期间的物业费、电梯费共计4,022元，因被告已交纳上述费用至2019年7月12日，且按照约定，原告2019年7月13日至2021年5月21日的物业费为2,106.44元（0.9元/平方米/月×105平方米×22个月零9天）、电梯费为1,604.90元（72元/月×22个月零9天）、车库费为334.35元（180元/个/年×22个月零9天），原告的诉讼请求不超过合理范畴，本院予以支持。被告虽辩称物业服务费过高，但对《通河县金色江湾小区物业服务委托合同》未能举示证据予以反驳，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于原告主张违约金的诉讼请求，因原、被告双方就案涉争议问题一直持续沟通，被告并非无故恶意拖欠物业费，且原告为案涉小区提供物业服务，双方矛盾不宜激化，故对原告的违约金主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告祝伟丽于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨金盟物业管理有限责任公司物业管理服务费、电梯费（2019年7月13日至2021年5月21日期间）共计4,022元； 二、驳回原告哈尔滨金盟物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告祝伟丽承担19元，由原告哈尔滨金盟物业管理有限责任公司承担6元，此款于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判人员
审判员 袁 巍
裁判日期
二〇二一年七月二十八日
审判辅助人员
书记员 张继宇
