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上诉人（原审被告）：吴琅洪，男，****年**月**日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：周大来，湖南众议律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：吴小妹，女，****年**月**日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。
被上诉人（原审原告）：余凡，男，****年**月**日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王凌生，义乌市义西法律服务所法律工作者。
审理经过 上诉人吴琅洪与被上诉人吴小妹、余凡合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2021）浙0782民初4794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称 吴琅洪上诉请求：撤销原判，驳回吴小妹、余凡的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由吴小妹、余凡承担。事实与理由：其于2002年6月6日通过投标并交付129504元下山脱贫土地差价款取得案涉土地，并于2002年8月5日与其签订《上溪镇下山脱贫安居户原房处置协议书》，同意其下山脱贫迁移至上溪镇东苑小区安家落户。同日，其向义乌市国土资源局申报《农村私人建房用地审批呈报表》，申请建设用地91.2㎡，并于2003年2月25日通过审批。2004年2月，其开始着手建房，鉴于建房资金巨大且建筑面积达425㎡，其不需要如此多的面积，遂与妹妹吴小妹共建，2004年2月10日其以现有家庭人口3人为依据申请了建设施工许可，由吴小妹出资共同建房。吴小妹为在建房过程中取信于人，遂起草案涉协议要求其签字，其基于对妹妹的信任，在协议上签字，但该协议一直未履行，且因不合法而无法履行。房屋建成后双方均未居住，由吴小妹出租给他人使用至今，一直未对房屋进行有效分割，也未办理初始登记。案涉协议违反法律的强制性规定应认定为无效，对双方无约束力。宅基地使用权是农村集体经济组织成员的基本权利，应保障农村村民实现户有所居。该安置地块是其因下乡脱贫政策所取得，根据义乌市委、市政府《关于开发山区移民安居小区加快山区劳动力转移的通知》“每个符合条件的农户只能享受一次，购买一处住宅，而且必须供本户家庭居住，如借机弄虚作假给他人购买，要取消其购房资格，并收回安居房。”的规定，吴小妹、余凡无权取得安置地块。且依据《土地管理法》第六十二条等规定，吴小妹、余凡不是案涉房屋所在地的村集体经济组织成员，不能取得该房屋所有权。案涉协议约定补偿给其3万元，显失公平。依据前述义乌市委、市政府的通知第五条的规定，案涉房屋除其已缴纳的土地地段差价129405元外，国家房屋补助资金有14875元及土地补偿金，且原有房屋150㎡无法确权。故协议约定补偿给其3万元，不真实，也未履行。依据《上溪镇下山脱贫安居户原房处置协议书》第三条、第四条的规定，其无权转让安置房，案涉协议违反了前述规定，不应确认协议效力。协议项下的“下山脱贫指标转让”不合法，不能作为合同标的物。根据义乌市委、市政府的通知规定，山区居民购置小区住房后，可按规定登记房地产权证，但10年内不得进入二级市场。10年后可进入二级市场，但须按规定补交土地出让金。故不可能将该房屋登记在吴小妹、余凡名下，吴小妹、余凡为规避法律，采取诉讼方式进行初始登记，属于虚假诉讼，应当不予支持。庭审中补充：房产初始登记涉及行政机关的行政行为，吴小妹、余凡关于要求其办理不动产登记手续并协助过户的诉讼请求，不属于民事诉讼管辖范围，本案应告知吴小妹、余凡向行政机构申请，一审法院受理该诉请并作出判决不当。
被上诉人辩称 吴小妹、余凡辩称：吴琅洪上诉后，其去医院查询了吴琅洪的出院记录，本案协议并非是在吴琅洪住院期间（6月27日-8月26日）所写。义乌在2015年被列为农村宅基地试点地区，宅基地的权利可在不同集体经济组织成员之间转让，案涉协议未违反法律规定。其交款后一直保留投标款支付凭据，吴琅洪称交付了129500元投标款不属实，当时吴琅洪不可能拿出这么多钱。之后建房都是其一手操办，与吴琅洪无关，吴琅洪称与其共建不属实。当时案涉小区的指标都没人要，一般人都转让1000元就很满足了，而被上诉人基于兄妹原因，给了上诉人3万元，当时其他兄妹和村里人都非常羡慕，现因作证需要用到签字，上诉人因此想敲一笔竹杠，故意违背良心说谎，造成本案纠纷。初始登记虽然是行政机关作出，但其是起诉要求吴琅洪协助办理初始登记并过户，该法律关系属于民事法律行为。
一审原告诉称 吴小妹、余凡向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的下山脱贫指标转让协议有效；2、判令吴琅洪办理坐落于义乌市上溪镇百安街41号占地面积为91.2平方米的二间四层半房屋的不动产权登记手续，并协助过户至吴小妹、余凡名下。
一审法院查明 一审法院认定事实：吴琅洪、吴小妹系兄妹关系，余凡系吴小妹的儿子。2004年2月23日，义乌市上溪镇人民政府同意吴琅洪户以下山脱贫为由建房的申请，现有在册人员为吴琅洪、吴小妹、余凡，房屋建筑占地面积为91.2㎡，房屋建筑面积为425平方米。2004年5月17日，吴琅洪（甲方）与吴小妹（乙方）签订《协议》一份，约定：一、甲方将下山脱贫指标转交乙方；二、乙方补偿给甲方一次性补偿3万元；三、以后甲方原拥有房产升值、贬值均由甲方自负，乙方不再作出其他补偿；四、乙方房产的升值、贬值与甲方无关，盈亏由乙方自负。义乌市上溪镇长富村村民委员会认可该协议并加盖公章予以确认。2004年5月27日，义乌市建设局发放吴琅洪的《建设工程规划许可证》，建设位置在上溪镇东苑小区（现为上溪镇百安街41号），建设规模为425平方米。吴小妹在上溪镇百安街41号建房并使用至今。
一审法院认为 一审法院认为，吴小妹与吴琅洪于2004年5月17日签订的《协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，对双方均具有约束力。吴小妹、余凡系案涉不动产共有人，且吴琅洪将其所有的份额出售给原告吴小妹，故吴小妹、余凡有权要求吴琅洪办理涉案不动产初始登记并协助吴小妹、余凡办理过户手续。吴琅洪的辩解缺乏依据，不予采信。综上，吴小妹、余凡的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认吴小妹与吴琅洪于2004年5月17日签订的《协议》有效。二、吴琅洪于判决生效后二十日内办理坐落于义乌市上溪镇百安街41号不动产的产权初始登记并协助办理变更登记至吴小妹、余凡名下（办理过户过程中应承担的费用由吴小妹、余凡承担）。案件受理费15400元，由吴琅洪负担。
本院查明 二审期间，吴琅洪提供以下证据：一、义乌市国土资源局农村私人建房用地审批呈报表、上溪镇下山脱贫安居户原房处置协议书，证明：在案涉协议签订前，由其于2002年8月5日审批取得了土地。二、手术记录单、病历、体格检查表、出院证及入院证，证明：其在2004年6月27日至8月26日期间在义乌市復元医院进行脑外伤手术及住院，吴小妹称已支付3万元补偿金缺乏事实依据。三、土地登记卡，证明：其因下乡脱贫导致原有房产无法办理登记，进一步印证案涉协议所谓补偿3万元不属实，与其损失不相匹配。吴小妹、余凡的质证意见：证据一系吴琅洪从档案馆复印，在义乌市国土局还有一份一样的上溪镇下山脱贫安居户原房处置协议书，该协议书的乙方处原先签的吴小妹的名字，划掉后再签吴琅洪的名字，原来签协议时是吴小妹签的，今年去查询时，发现该协议已经把吴小妹名字划掉，签上了吴琅洪的名字。根据代理人判断，原有资格是吴琅洪的，故只能以吴琅洪的名义审批。可以证明当时吴小妹实际已经转让取得该审批资格，初始资格确实是吴琅洪，但现已转让给吴小妹。证据二，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，吴琅洪主要是脸部受伤住院，并不影响神智，且在住院三天后就行动自如，经常出入医院。从吴琅洪提供病历记录第15页第一行记载的“注意事项并签请假条，如出院出现不良后果责任自负”看，故吴琅洪是经常出院的，吴琅洪称在住院期间不可能回家不属实。证据三，并非为案涉房屋，是否无法办理相关登记，与本案无关，该证据亦与吴琅洪是否收到3万元无关。本院对证据一予以认定；对证据二真实性予以认定，但无法达到其证明目的；证据三与本案缺乏关联性，本院不予确认。
本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为 本院认为，案涉协议由讼争双方协商签订并经当地村民委员会加盖公章予以认可，且案涉建房用地性质系国有划拨土地，并非为宅基地，当事人对于相关权益的处分并不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉房地产亦可依据有关政策规定予以产权变更登记。一审法院认定案涉协议合法有效，及判令吴琅洪办理产权初始登记并协助办理变更登记，合理合法。吴琅洪抗辩该协议并非其真实意思表示，本院不予采纳。吴琅洪另辩称有关投标款由其出资交纳，案涉协议未实际履行，其也未收到协议约定的转让款3万元。但根据在卷证据及结合当事人陈述，案涉房屋由吴小妹出资建造并管业使用至今达十余年，结合本案投标款交款单由吴小妹持有的事实，吴琅洪的前述主张既缺乏证据证明，亦不符合常理，故本院不予采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确且审理程序合法。吴琅洪的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 本案裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人吴琅洪负担。
本判决为终审判决。审判人员 审判长徐晋
审判员金莹
审判员张斯欣
裁判日期 二○二一年九月二十四日
审判辅助人员 代书记员刘晔婷
