当事人信息
第1页共7页 原告:金响顺，女，****年**月**日出生，朝鲜族，黑龙江天慧工程管理有限公司职工，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。 委托诉讼代理人:张白杨，系黑龙江广朋律师事务所 律师。 被告：齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处文化委木材楼，统一社会信用代码912302065786756029。 法定代表人:何庆丰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:吴亚禹，系该公司副总经理。
审理经过
原告金响顺与被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理，依法组成合议庭,由审判员佟丰任审判长,审判员吴昊、吴忠慧参加合议，于2021年5月10日、8月18日公开开庭进行了审理，金响顺及其委托诉讼代理人张白杨到庭参加诉讼，齐齐哈尔天和思瑞房地产开 第2页共7页 发有限公司委托诉讼代理人吴亚禹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告金响顺的诉讼请求为：1.请求法院确认原告与被告签订的天和湾小区5栋2单元404室房屋的买卖合同合法有效;2.请求法院确定房屋归原告所有,判令被告协助原告办理该房屋不动产登记手续。事实与理由如下：2015年9月21日，原告金响顺与被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司签订《天和湾内部认购书》，合同编号0000552号,约定金响顺以333775.00元的价格购买被告开发建设的坐落于富拉尔基区房屋，建筑面积为76.73平方米。双方以抵账的方式，完成了全部购房款333775.00元的交付。2015年11月，被告将房屋交付给金响顺，金响顺缴纳了房屋维修基金、物业费、水电费等各项费用，装修后入住了该房屋，并实际占有使用房屋至今。在购买房屋后，原告多次要求被告办理房屋产权登记手续，但被告始终拖延不予配合，为维护自身的合法权益，诉至法院，请法院支持原告金响顺的诉求。
被告辩称
被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司辩称：原告所述事实属实，承认双方的房屋买卖合同合法有效，但因房屋所在小区的土地现在被法院查封中，导致整个小区的房屋都暂时办理不了房产证，被告公司正在协调解决此事，争取在年底解除查封，在查封解除后就可以办房产证了。 第3页共7页
原告举证
原告金响顺提供的证据如下：（一）2015年9月21日签署的天和湾内部认购书一份；（二）收据8张，其中4张是2015年11月19日交付房屋办理入住时交付的水电费、清运费、物业费、取暖费收据，另有2017年6月12日的物业费和电梯费收据各一张、2016年11月11日和2017年12月30日取暖费收据各一张；（三）2012年1月7日签订的《工程建设监理协议》，2018年12月10日的《准予变更登记通知书》，2020年11月21日黑龙江天慧工程管理有限公司出具的《情况说明》。 被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司未提交证据。 本院庭审中出示在不动产登记部门调取的房屋档案查询登记材料及商品房买卖合同一份。
本院查明
根据证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年9月21日，原告金响顺与被告齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司签订《天和湾内部认购书》，约定金响顺以333775.00元的价格购买被告开发建设的坐落于富拉尔基区房屋，建筑面积为76.73平方米，双方约定，以被告欠齐齐哈尔天兴工程建设监理咨询有限责任公司的欠款抵账的方式完成房屋购房款的交付，齐齐哈尔天兴工程建设监理咨询有限责任公司（现已经更名为黑龙江天慧工程管理有限公司）同意进行抵账，三方达成了抵账协议后，被告于2015年11月将房屋交付给了金响顺，金响顺办理了入户手续、缴纳了相关费用，并将房屋装修后入住了该房屋，实 第4页共7页 际占有使用房屋至今，但未办理该房屋的产权登记手续。未办理产权登记的原因是由于被告的欠账较多，导致该房屋所在小区的土地使用权现被法院查封中，不能办理产权登记手续。被告公司的原法定代表人因犯罪已经被判刑，现公司的管理层系新接手公司事务。 经查，关于本案案涉的房屋，被告还曾经于2016年8月11日，与一个叫王瑞的人签订过《商品房买卖合同》，约定将该房屋卖给王瑞，并将该买卖合同在房地产登记部门办理了合同备案的登记。但王瑞是否实际交付了购房款不清楚，被告也联系不到王瑞,且原告称在其占有房屋期间，王瑞也没有向原告或被告主张过对该房屋的权利。
本院认为
本院认为，当事人双方对2015年9月21日签订《天和湾内部认购书》的真实性不持异议，双方达成了关于天和湾小区5栋2单元404室房屋的买卖协议，该协议是双方真实的意思表示，协议的内容不违反法律强制性规定，该协议是合法有效的，本院应当对此予以确认。当事人双方已经确认通过抵账的形式完成了全部购房款的交付，被告也已经将房屋交付给原告占有使用至今，做为卖房人的被告有合同义务协助原告办理房屋产权的登记手续，但因为被告的原因，现在小区所在土地的使用权被法院查封，导致暂时不能办理产权登记手续，本院认为，被告应当积极设法排除该障碍事宜，在能办理产权登记手续时，协助原告办理案涉房屋的产权登记手续。 第5页共7页 关于原告主张的要求本院确定房屋归其所有的主张,本院认为,《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”,第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力……”，本案中，虽然双方的买卖合同是有效的合同，但是依据《中华人民共和国物权法》的以上规定，房屋作为不动产，所有权的设立应以登记为准,故本院不能直接确认房屋归原告所有。 关于案外人王瑞与被告就案涉房屋签订的合同，本院认为，虽然被告存在“一房二卖”的问题，但是，案外人王瑞对案涉的房屋尚不具有排他性的物权权利，其与被告在不动产登记部门进行的合同备案登记，性质与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“预告登记”的性质不同，王瑞仅具有对被告的合同债权，本院基于对债权的平等性考虑，认为原告金响顺与被告的合同成立在先，金响顺已经交付了全额购房款，该房屋多年来一直由金响顺占有使用，故金响顺有权要求被告协助办理房屋产权登记手续。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
第6页共7页 一、确认金响顺与齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司就富拉尔基区房屋的买卖合同合法有效； 二、待该房屋具备办理房产登记条件时，齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司协助金响顺办理天和湾小区5栋2单元404室房屋的产权登记手续； 三、驳回原告金响顺的其他诉讼请求。 案件受理费100.00元，由齐齐哈尔天和思瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判人员
审判长 佟 丰 审判员 吴 昊 审判员 吴忠慧
裁判日期
二〇二一年九月十三日 第7页共7页
审判辅助人员
书记员 汪 宇
