当事人信息
案外人：许腾腾，男，****年**月**日出生，汉族，住址安徽省太和县。
案外人：汪艳飞，女，****年**月**日出生，汉族，住址同上。
申请人：赵新勇，男，****年**月**日出生，汉族，住址安徽省蚌埠市蚌山区。
委托诉讼代理人：赵丹丹，女，****年**月**日出生，汉族，住址安徽省蚌埠市蚌山区，系赵新勇女儿。
被申请人：车洪前，男，****年**月**日出生，汉族，住址安徽省太和县。
被申请人：太和县三建置业有限公司，住所地安徽省太和县建设路（北侧）16号。
法定代表人：车小青，该公司总经理。
审理经过
本院在执行赵新勇申请对车洪前、太和县三建置业有限公司诉前财产保全一案中，案外人许腾腾、汪艳飞对本院保全查封的标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人许腾腾、汪艳飞称：2014年11月10日，许腾腾、汪艳飞与太和县三建置业有限公司签订《商品房内部认购协议》，购买太和县，房款总额为房款为249998元。2018年6月27日，太和县三建置业有限公司与许腾腾、汪艳飞正式就该商铺签订《商品房买卖合同》，核对房款总额为270384元，许腾腾、汪艳飞按合同全额支付了房款。同日，案外人与该公司办理交房。许腾腾、汪艳飞认为，案外人已于查封前与太和县三建置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，房屋已经交付，案外人已取得涉案房屋的所有权。请求停止对执行。
本院查明
本院经审查查明：申请人赵新勇因与被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2018年11月27日作出（2018）皖03财保11号民事裁定，冻结车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元的银行存款或者查封、扣押、冻结其总计价值1.5亿元的其他财产。2018年11月29日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧等262套房产，查封期限为三年，自2018年11月29日至2021年11月28日止。其后，太和县三建置业有限公司以本院查封的部分房屋已经出售为由，申请对相应房屋解除查封，并提供了其他自有房屋予以置换。本院于2019年3月5日作出（2019）皖03民初25号之一民事裁定书，裁定“一、解除本院（2018）皖03财保11号民事裁定对太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××镇××路××路××大厦××号××道××路××号楼××号房屋的保全措施；二、查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；三、保留本院（2018）皖03财保11号民事裁定对车洪前、太和县三建置业有限公司其他财产的保全措施，并继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。”2020年11月10日，赵新勇向本院提出申请，请求继续对本院（2019）皖03民初25号之一民事裁定书所确定的相关财产采取保全措施。2020年11月10日，本院作出（2020）皖03民初157号民事裁定：一、继续查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；二、继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月18日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧望和新城3号楼东区××商铺，查封期限为三年，自2020年11月18日至2023年11月17日止。
另查，2014年11月10日，许腾腾、汪艳飞与太和县三建置业有限公司签订一份《商铺内部认购协议》，主要约定，许腾腾、汪艳飞自愿认购太和县三建置业有限公司开发的望和购物中心第二层473号铺，建筑面积18.64平方米，总金额249998元；付款方式为按揭贷款，首付款在签订《商铺买卖合同》时交完；签订本认购协议时支付认购定金129998元，签订正式《商铺买卖合同》后，定金抵作购房款等。2018年6月27日，许腾腾、汪艳飞与太和县三建置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定，许腾腾、汪艳飞购买太和县三建置业有限公司建设的，建筑面积20.16平方米，总金额270384元。合同约定付款期限为2018年6月27日前支付首期房价款140384元，余款130000元向银行贷款支付。许腾腾、汪艳飞提供了相关付款凭证及太和县三建置业有限公司开具的金额为270384元的收据。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人许腾腾、汪艳飞在本院查封案涉房产之前已经与太和县三建置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，且许腾腾、汪艳飞提供了付款凭证及收据。依据上述司法解释的规定，案外人的权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对位于安徽省太和县望和新城3号楼东区××铺的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
