当事人信息
原告：何某，男，****年**月**日出生，汉族，晋城市人，现住晋城市。
被告：张某1，男，****年**月**日出生，汉族，晋城市人，现住晋城市。
委托代理人：赵某，山西睿恩律师事务所 律师。
第三人：晋城市世纪坊房地产经纪有限公司，住所：晋城市城区，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：张某2，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：李某，女，****年**月**日出生，汉族，山西省泽州县人，现住晋城市，系该公司员工。
第三人：张某3，女，****年**月**日出生，汉族，晋城市人，现住晋城市。
审理经过 原告何某诉被告张某1、第三人晋城市世纪坊房地产经纪有限公司（以下简称世纪坊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案外人张某3申请作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以准许。原告何某、被告张某1及其委托代理人赵某、第三人世纪坊公司的委托代理人李某、第三人张某3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告何某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告承担合同约定的违约责任：向原告方支付定金2万元及房屋总价款10%的违约金14.3万元，总计16.3万元；3、判令被告赔偿原告支付的居间服务佣金14300元；4、本案诉讼费由被告承担。开庭过程中，原告增加诉讼请求：5、请求判令被告赔偿原告因购买案涉房屋支出的借款利息11100元。事实和理由：2020年10月9日，原告何某与被告张某1通过第三方共同签订了《房屋买卖契约》、《居间服务合同》，房屋坐落于晋城市。《房屋买卖契约》约定房屋成交价为143万元，双方同意定于2020年10月31日之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，且原告于签订房屋买卖契约当日按照居间服务合同规定已向第三方支付居间服务费人民币14300元。后经原告及第三方世纪坊公司多次催促，被告均以各种理由推脱办理房屋权属过户。按照《房屋买卖契约》第九条第3款约定：“拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，甲方（被告）应当在违约情形发生之日起15日内向乙方（原告）支付该房屋成交价格10%的违约金。”《居间服务合同》第四条第3款约定：“甲方（被告）或者乙方（原告）违反本合同约定导致丙方（第三方）不能继续履行义务，丙方（第三方）不承担任何责任，且丙方（第三方）有权收取本合同约定的居间代理费，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”故被告应向原告支付违约金、居间服务费及已付定金。同时，原告在筹备购买案涉房屋时，因资金短缺，所以和朋友王高峰、李进、王学敏、张素芳、高会平有偿借款29万元，截至目前，产生借款利息11100元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特此诉至法院。
被告辩称 被告张某1辩称：请求驳回原告的诉讼请求，原告增加的最后一项诉讼请求与本案无关。一、案涉合同为无效合同，且被告已在合同约定的履行期届满前明确表示不再继续履行合同，因此，案涉合同不存在继续履行的基础。2020年10月9日，原、被告签订了《房屋买卖契约》、《居间服务合同》及《补充协议》，当时被告拿到《房屋买卖契约》后，世纪坊公司明确告知被告，要求被告在共有人处让妻子签字，被告拿《房屋买卖契约》回家后，张某3明确告知被告不同意卖房，被告将张某3不同意卖房的情况告知了世纪坊公司，世纪坊公司业务员答复，案涉房屋的产权为单独所有，不需要共有人签字。因此，被告张某1在未征得张某3同意的情况下，签订了上述合同，被告单独卖房的行为应属无效。而且，签订上述合同的第二天，张某3便找到世纪坊公司告知业务员，不同意卖房，让业务员赶紧通知原告，被告于当天便拿回了房产证。2020年10月14日，原告就已经知道了被告和张某3对卖房意见不统一，张某3不愿意卖房，但是原告坚持履行合同，多次要求被告提供卡号，被告未予理睬。10月30日，原告未付款、被告未过户。11月3日，被告明确告知世纪坊权证部员工张某4不再过户。案涉的合同没有继续履行的基础。二、原、被告存在双方违约的情形，原告主张的违约金不应得到支持。原告仅向被告支付2万元定金后，并未按约支付剩余购房款，存在违约行为。因此，原、被告均存在违约行为，对于原告的诉讼请求不应得到支持。三、《居间服务合同》居间方并未签字盖章，合同未成立。居间服务费明确约定由乙方（本案原告）支付，且基于原告存在根本违约，过错应由原告自行承担。四、原告增加的诉请与本案无关。
第三人张某3辩称：被告与我于2001年11月26日登记结婚，被告于2013年12月10日取得案涉房屋所有权，该房屋属于在婚姻关系存续期间取得的财产，虽然房产证显示为单独所有，但是不可否认该房产为夫妻共同财产的属性。案涉房屋未经我同意，被告无权进行转让，原、被告签订的《房屋买卖契约》系无效合同。而我得知后于2020年10月10日、2020年11月5日分别给原告及世纪坊公司打电话、发信息，明确表明被告在未征得我同意的情况下，擅自处分房产，系无权处分，第一时间通知原告及世纪坊公司解除合同，赔款事宜，由双方协商解决。综上，原告在购买案涉房产时具有过错，世纪坊公司在明知被告有配偶的情况下，告知被告不需要我的签字，促成《房屋买卖契约》的签订，最终导致案涉房产无法交易完成，世纪坊公司具有过错。因此，基于原、被告双方均存在根本违约，原告的诉讼请求不应得到支持。
第三人世纪坊公司口头辩称：针对被告及第三人张某3提出的夫妻共同财产问题。房屋产权在被告张某1名义下，我方也要求被告回去找配偶签字，但是张某1回来后说房产在自己名下，自己可以处置。我方经过调查，虽然房产登记时间是在结婚登记时间后，但本案属于张某1个人财产。2020年10月14日，张某3不同意卖房的意愿我方并不知情，但是签订的补充协议可以说明张某3还是同意卖房的，而且在签订补充协议时，张某3的姐夫提出加价2万元，可以过户，因此可以判断出是被告方想加价，而不是妻子不同意卖房。针对被告提出的原告未全额支付房款的问题，未支付房款的根本原因是被告未能到场协助办理房产转移登记。被告对居间合同有异议，约定的日期双方均未积极配合中介工作，被告不到场的行为，原告是可以暂停付款的，我方已完全履行了居间合同，因此我方有权收取中介费。合同明确约定因甲、乙双方原因导致房产交易不成功，应由违约方承担责任。合同虽然没有盖章，当时可能是失误，遗漏了盖章，但是都已经签字，说明三方均同意合同的内容。而且被告张某1签合同时，对《房屋买卖契约》第2页最后一条的房屋产权清晰未提出异议。
本院查明 经审理查明：被告张某1与第三人张某3系夫妻关系，双方婚后有位于晋城市城区某房屋一套，登记在被告张某1名下，共有情况是单独所有，登记时间是2013年12月10日。
2020年10月9日，被告张某1（出售方）作为甲方、原告何某（购买方）作为乙方，双方签订了《房屋买卖契约》，约定：甲方将其坐落于晋城市的某房屋出售给乙方，建筑面积为97.14平方米，附带地下室1间，约12平方米；房屋成交价格为143万元；乙方应于签订本合同当日向甲方支付购房定金人民币2万元，已付的定金在支付房款时视为购房首付款的一部分；乙方应于2020年10月31日前即办理房屋产权转移登记当日将全部购房款支付于甲方；甲、乙双方均同意于2020年10月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方如果拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内向乙方支付该房屋总价款百分之十的违约金，且乙方有权书面通知甲方解除买卖契约。合同签订当日，被告张某1出具定金收据一份，确认收到原告何某支付的购房定金2万元。
2020年10月9日，原、被告与世纪坊公司（居间方、丙方）共同签订了《居间服务合同》，合同约定：居间方提供的居间服务包括协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的房屋买卖合同；甲、乙双方签订《房屋买卖契约》时，居间行为完成，乙方应向丙方支付本合同约定房屋成交总价2%的服务佣金28600元；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，第三人世纪坊公司出具收款收据一份，确认收到原告何某支付的服务佣金的一半即14300元。
同日，被告张某1与原告何某又签订了《补充协议》，协议约定：2020年10月31日前双方到不动产交易中心办理过户手续，因房屋土地性质为划拨地，过户需缴纳土地出让金1%，原告何某同意承担。2020年10月29日，原告又与张某1及张某1的姐夫进行了沟通，张某1的姐夫表示如果原告增加2万元，其愿意去给张某3做工作。
后原告与张某1将过户时间变更为2020年11月4日下午，原告还曾短信告知张某1其购房款已准备到位，让张某1准备好收房款的银行卡。但张某1未按照约定时间办理过户手续，并向原告表示其不愿意再卖房。
2020年11月5日，第三人张某3向原告何某及世纪坊公司工作人员发送短信，表示案涉房屋系其与张某1的夫妻共同房产，张某1在未征得其同意的情况下擅自出售，其不同意出售此房，要求解除合同。对于赔款事宜，双方可协商解决。
以上事实有原、被告及第三人陈述、房屋买卖契约、居间服务合同、定金收据、补充协议、房产证、现场谈话及电话录音、短信、结婚证等证据在案佐证。
审理过程中，原告何某提出，其在购买案涉房屋时，因资金短缺，自2020年10月5日起至2020年10月30日止，陆续向朋友有偿借款29万元，截至目前，产生借款利息11100元，要求被告赔偿该部分利息损失。并提供了借记卡账户历史明细清单、微信支付转账电子凭证及借条予以佐证。被告张某1质证称，借条是一人书写的，但是在原告开始借款的时候，就已经知道张某3不同意卖房了，因此原告所借款项与本案无关。
本院认为 本院认为：关于案涉合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告及第三人张某3辩称案涉合同未经作为共有权人的张某3同意出售，被告构成无权处分，因而案涉合同无效。上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告辩称自己所持有的《居间服务合同》因居间方并未签字盖章而未能成立，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定“采用合同书订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。虽然居间方未在被告所持有的《居间服务合同》上签字盖章，但居间方已经履行了自己的主要义务，被告也接受了，故《居间服务合同》成立。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖契约》及《补充协议》、原、被告及第三人世纪坊公司签订的《居间服务合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。
关于案涉房屋买卖合同能否继续履行的问题。本案中，案涉房屋虽然登记在被告个人名下，但该房屋是被告在婚姻关系存续期间取得的财产，被告张某1、第三人张某3均提出系夫妻共有财产，故本院认定案涉房屋依法应为夫妻共有财产，第三人张某3对案涉房屋享有共有权。根据合同的履行程度及双方继续履行的意愿，原告仅向被告支付了定金2万元，且被告明确表示不同意继续履行合同，合同履行的基础已经丧失，故原告何某要求合同继续履行的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约责任的问题。被告张某1未经共有人张某3同意，单独处分房屋，导致合同无法履行，应向原告承担违约责任。至于被告及第三人张某3提出的，原告在已知情的情况下仍然签订了《补充协议》，且未支付剩余购房款，原告存在过错的辩解。本院认为，原告是在签订《房屋买卖契约》之后才得知第三人张某3不愿意卖房，而原告未付款是因按合同约定被告未过户，故原告不存在违约行为，对该抗辩理由本院不予采信。
关于赔偿金额的问题。原告主张按《房屋买卖契约》中的约定要求被告支付违约金14.3万元，返还已付定金2万元，并赔偿原告因购买案涉房屋所支出的借款利息11100元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告主张被告承担违约责任的理由是，被告不配合办理房屋权属过户，并在之后拒绝将案涉房屋出售给原告，致使合同无法履行。前述已认定，房屋买卖合同履行中，系被告违约，违约方应当按照法律规定或者合同约定，承担相应的违约责任。《房屋买卖契约》第九条约定“甲方如果拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约。甲方应在违约行为发生之日起十五日内向乙方支付该房屋总价款百分之十的违约金，且乙方有权书面通知甲方解除买卖契约”。但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。因此，在尊重双方当事人违约金约定的基础上，本院本着公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑到原告实际损失，双方约定违约金确属过高等客观情况，酌情将违约金调整为3万元。同时，违约金本身就有弥补损失之义，故对原告主张利息的诉讼请求，本院不再支持。原告向被告支付的2万元购房款从形式上看为定金，在原告已向被告支付定金的情况下，原告可以选择要求被告双倍返还定金，或者按原数额单倍返还定金、并支付违约金。因原告选择要求被告支付违约金，故本案不适用定金罚则。原告已经向被告支付了2万元定金，在被告构成违约、房屋买卖合同解除的情况下，原告可以要求被告返还，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张居间服务佣金的问题。根据《居间服务合同》的约定“买方或卖方违反本合同第三条约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”鉴于本案中被告为违约方，故原告主张被告赔偿原告支付的居间服务佣金14300元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：本案裁判结果一、原告何某与被告张某1于2020年10月9日签订的《房屋买卖契约》解除。
二、被告张某1于本判决生效后10日内退还原告何某购房款20000元。
三、被告张某1于本判决生效后10日内支付原告何某违约金30000元。
四、被告张某1于本判决生效后10日内支付原告何某居间服务佣金14300元。
五、驳回原告何某的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1925元，由原告何某承担1268元、被告张某1承担657元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判人员 审 判 员 晋利霞
裁判日期 二〇二一年一月二十九日
审判辅助人员 法官助理 张 晖
