当事人信息
案外人：王东升，男，****年**月**日出生，满族，住址沈阳市和平区。 申请保全人：邹颜泽，男，****年**月**日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：于长泉，辽宁英泰律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所 律师。 被保全人：辽宁东川房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路77-2号（光达大厦）11层。 法定代表人：宋道宏。
审理经过
申请保全人邹颜泽与被保全人辽宁东川房地产开发有限公司（2020）辽0103财保2695号财产保全一案，王东升向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人王东升称，异议人于2011年在辽宁省东川房地产开发有限公司购买位于于洪区××北大街××号××号的房屋，并于2011年7月13日付清全款。该房屋的所有权为异议人只是因为开发商的原因至今没有办理房证，特向沈河区人民法院提出异议。请求事项：停止查封位置于洪区黄河北大街120-3号583室。
原告诉称
申请执行人邹颜泽认为，异议申请人的请求缺乏法律依据及事实依据，应当予以驳回，具体理由为:1.无有效证据证明异议申请人在人民法院查封标的物前签订合法有效的买卖合同。结合异议申请人递交的有杨**签字的顶账意向书，出卖方处为空白，无证据证明东川公司在当时将该标的物向何人顶账以及具体的顶账金额，更无证据证明顶账的权利人是否向杨**出售了案涉标的物、以及杨**是否支付了购房款，即顶账意向书无权利人签字确认，不属于合法有效的买卖合同，异议申请人从杨**处购买标的物也就不具备合法性。2.结合异议申请人递交的买卖合同可以看出，标的物在交易时处于抵押状态，且相关工程还需要进行结算，无任何证据证明案涉标的物在工程结算时对归属做出过何种约定。3.异议申请人递交的转账记录只能证明其向杨**支付了一笔款项，无法证明该笔款项为购房款，不能证明东川公司收到了该笔款项。4.现在据交易当时已经长达10年时间，房产一直未过户，仍然登记在东川公司名下，期间东川公司的资产因债务纠纷长期被人民法院查封，异议申请人申请排除执行行为，应当证明在签订抵债协议时案涉房产不属于查封状态。其在购买标的物时明知房屋存在不能过户的障碍，对异议人可预见的原因造成不能过户的风险应自行承担。综上，其异议申请不符合执行规定中足以排除执行的情形，应当予以驳回。
本院查明
本院查明，本院于2020年9月24日以（2020）辽0103财保2695号民事裁定，轮候查封了备案登记在辽宁东川房地产开发有限公司名下的位于沈阳市于洪区××北大街××号5-8-3房屋（现已轮为首封）。案外人王东升对本院保全查封的上述房产提出异议。 另查明，案外人王东升向本院提供了其作为买受人同辽宁东川房地产开发有限公司作为出卖人于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将案涉房产以单价每平方米4802元，总价为433236元的价格出售给案外人。约定付款方式为一次性付款。该合同补充协议约定“鉴于鞍山市市政设施修建总公司为甲方（辽宁东川房地产开发有限公司）施工市政工程，甲方以自有商品房抵顶工程款，鞍山市市政设施修建总公司已将该房产转让给杨**，现杨**将该房产转让给乙方（王东升）……该顶账房抵顶单价4900元/平方米，顶账款合计为442078元，折后价为433236.44元。……乙方签订本协议书时，乙方承诺已与原买受人杨**结清房款。”案外人于2011年7月13日向杨**银行账户转款450000元。辽宁东川房地产开发有限公司于2011年7月13日为案外人王东升开具金额为433326.44元的收款收据，收款项目备注：雅居1#583。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封案涉房屋前，案外人同被保全人签订了《商品房买卖合同》，案外人已实际支付了全部价款，并占有使用，未办理更名过户非案外人自身原因，符合上述条款规定的排除执行要件。故对案外人的异议请求本院依法予以支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
本案裁判结果
解除对位于沈阳市于洪区黄河北大街120-3号583房屋的保全行为。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 邹红黎 审 判 员 高 红 审 判 员 黄耀宇
裁判日期
二〇二一年七月十六日
审判辅助人员
法官助理 张家乐 书 记 员 刘佳佳
