当事人信息
委托诉讼代理人：张晓东，海南威盾律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：周练兵，海南威盾律师事务所 律师。
申请执行人：海口银谷典当有限责任公司，住所地海南省海口市国贸大道36号嘉陵大厦24层B1室。
法定代表人：徐世凡，董事长。
被执行人：中基投资管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村东路1号院3号楼-1-101-41B。
法定代表人：堪布多杰，董事长。
被执行人：海南大唐投资集团有限公司，住所地海南省海口市世贸东路2号裙房第三层4号房。
法定代表人：莫兰，执行董事。
被执行人：唐广敏，男，****年**月**日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
审理经过 在本院执行申请执行人海口银谷典当有限责任公司（以下简称银谷公司）与被执行人中基投资管理有限责任公司（以下简称中基公司）、海南大唐投资集团有限公司（以下简称大唐公司）、唐广敏借款合同纠纷一案中，案外人陈勇对本院执行“陵国用（陵）字第9209、9210号”土地提出书面异议。本案现已审查终结。
原告诉称 案外人陈勇向本院提出异议请求：中止对“陵国用（陵）字第9209、9210号”土地使用权的执行。事实与理由为：2018年1月16日，其与中基公司签订了《转让协议》，约定中基公司以每亩15万元的价格向其转让“陵国用（陵）字第9209、9210”土地使用权证项下的980亩土地使用权，转让总价款为1.47亿元。同年2月14日，其依约将1000万元定金支付至中基公司指定账户，故其应为前述涉案土地的权利人。但海口海事法院在执行申请执行人银谷公司与被执行人中基公司、大唐公司、唐广敏借款合同纠纷一案中，查封了中基公司名下包括涉案土地在内的14宗土地（6594.9亩），并启动了该14宗土地使用权的拍卖程序，这损害了案外人对涉案土地享有的实体权益。同时，银谷公司对中基公司享有的债权仅为8895万元，但现在所查封的14宗土地使用权按照政府征收补偿价格计算价值在10亿元以上，故海口海事法院无需对14宗土地全部进行查封和拍卖，可以不将案外人购买的涉案土地作为执行标的。另，海南宏诚土地房地产评估有限公司在2019年9月27日出具的土地估价报告显示14宗土地使用权价值仅为13489元/亩，远低于政府补偿单价，估价明显过低，且该估价已经过期，不能作为确定该14宗土地拍卖参考价的依据，为避免土地被贱卖，应当对土地使用权价格重新评估，并在评估报告作出前停止拍卖。综上，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出本案异议。
答辩情况 申请执行人银谷公司答辩称：1.“陵国用（陵）字第9209、9210”土地使用权自2013年9月起被海口海事法院查封至今，唐广敏与案外人非法处置被司法机关查封的财产，故《转让协议》无效，1000万元的定金也仅有收据，没有付款记录；2.即使《转让协议》有效，案外人也未按照协议约定履行付款义务，该协议已经解除，案外人对涉案土地不享有任何权益；3.所查封14宗土地第一次拍卖起拍价为8800万元，但无人竞买而流拍，这说明该14宗土地使用权的市场价比评估价更低；4.银谷公司在本案中的债权也非案外人主张的8895万元。
被执行人中基公司答辩称：本案执行依据所涉债务真实存在，同意对涉案两宗土地使用权拍卖偿还债务；案外人提交的《转让协议》属虚假协议，中基公司也未收到该协议项下的任何款项。
本院查明 经查阅相关执行案卷，本院查明本案事实如下：银谷公司因与中基公司、大唐公司、唐广敏等借款合同纠纷一案，于2013年6月9日向海南仲裁委员会三亚分会申请仲裁。仲裁过程中，各方经仲裁庭调解，于2013年7月12日达成调解协议。调解协议的主要内容为：1.大唐公司应于调解协议生效后10日内偿还银谷公司借款本金人民币1亿元并偿付自2013年6月1日起至实际付清之日止的借款利息（按中国人民银行颁布的同期流动资金贷款利率的4倍计付利息）；2.中基公司对上述第1项中大唐公司应当清偿的款项承担连带清偿责任，中基公司承担连带责任后，有权向大唐公司追偿；3.唐广敏对上述第1项中大唐公司应当清偿的款项承担连带清偿责任，唐广敏承担连带责任后，有权向大唐公司追偿；4.该案仲裁费39万元由大唐公司承担。2013年7月19日，海南仲裁委员会三亚分会根据该调解协议出具了（2013）海仲（分）字第94号调解书。
各方达成调解协议并签收调解书后，因中基公司、大唐公司及唐广敏未按该调解书履行义务，银谷公司遂于2013年9月16日向本院申请强制执行，本院于同日首次立案执行，案号为（2013）琼海法执字第487号。本院在执行过程中，于2013年9月29日作出（2013）琼海法执字第487号执行裁定书，并于10月11日实际查封了登记于中基公司名下、位于陵水黎族自治县东高岭与长水岭的14宗共计6594.9亩土地使用权，“陵国用（陵）字第9209、9210”这两宗土地使用权即在查封范围之中。2015年9月15日，本院作出（2013）琼海法执字第487-2号执行裁定书，并于9月16日续行查封了前述14宗土地使用权。2017年8月24日，本院作出（2017）琼72执恢46号执行裁定书，并于8月29日再次续行查封该14宗土地使用权。2020年5月26日，本院作出（2020）琼72执恢22号执行裁定书，拍卖该14宗土地使用权。2020年8月10日，本院作出（2020）琼72执恢22号之一执行裁定书，随即续行查封该14宗土地使用权。
另查明，经本院委托，海南宏诚土地房地产评估有限公司于2019年9月27日出具编号为（海南）宏诚[2019]土（估）字第B055号土地估价报告，14宗土地使用权单价为13489元/亩，总价为8895.8606万元。第一次拍卖起拍价为8895.8606万元，本次拍卖因无人参加竞买而流拍，目前正在第二次拍卖过程中。
案外人与中基公司2018年1月16日签订的《转让协议》显示：案外人以每亩15万元的价格向中基公司购买“陵国用（陵）字第9209、9210”土地使用权证项下的980亩土地使用权，转让总价款为1.47亿元，案外人在协议签订后10个工作日内支付1000万元定金，案外人在完成规划调整后三日内向共管账户支付1亿元转让款，并在付款后3个工作日内办理土地过户手续，双方配合将1亿元转让款于土地过户手续完成当日付至中基公司或其指定账户。《收据》显示中基公司于2018年2月28日收到案外人支付的1000万元定金。
本院认为 本院认为，本案属案外人对执行标的主张实体权利的异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款的规定，应当审查的是案外人陈勇对涉案两宗土地是否享有足以排除强制执行的权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，“陵国用（陵）字第9209、9210”两宗土地使用权登记于中基公司名下，本院自2013年10月11日起就已实际查封该两宗土地使用权，但案外人与中基公司签订该两宗土地使用权转让合同即《转让协议》的时间是2018年1月16日，也就是说，涉案土地使用权转让协议签订于该土地使用权查封期间，故案外人的主张不符合前述第二十八条的规定，其对涉案两宗土地使用权不享有足以排除强制执行的权益。
案外人陈勇在异议事由中另提出，涉案14宗土地使用权评估价过低、应当重新评估并在重新评估前暂停拍卖、以及“陵国用（陵）字第9209、9210号”两宗土地使用权不应作为执行标的物被拍卖。经询问，案外人明确表示本次异议系依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对涉案两宗土地使用权主张实体权利的异议，前述异议事由仅作为其对该两宗土地使用权主张实体权利的增强性说理，不将其作为执行行为异议。本院认为：一方面，案外人未将前述异议作为行为异议提出；另一方面，在案外人对涉案两宗土地使用权主张享有实体权益未得到支持的情况下，案外人也不是前述异议所涉执行行为的利害关系人，不具有提出前述异议的主体资格，故本院对前述异议是否成立不再作出评判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日由最高人民法院审判委员会第1823次会议修正）第二十八条之规定，裁定如下：本案裁判结果驳回案外人陈勇的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判人员 审 判 长 陈映红
审 判 员 林 江
审 判 员 吴永林
裁判日期 二〇二一年四月十六日
审判辅助人员 法官助理 陈思茹
书 记 员 王文睿
