当事人信息
案外人：井潇怡，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市奉贤区。 案外人：井增怡，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。 申请执行人：中原银行股份有限公司平顶山分行，住所地：河南省平顶山市湛河区中兴路与湛南路交叉口西北角，统一社会信用代码：914100000726714014。 负责人：温运占，行长。 被执行人：井国强，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。 被执行人：王淑欣，女，****年**月**日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。
审理经过
关于本院执行的中原银行股份有限公司平顶山分行（简称中原银行）申请执行井国强、王淑欣金融借款合同纠纷一案，执行中案外人井潇怡、井增怡就本院执行的井国强名下位于北渡乡××路××西户房产【不动产权证书（明）号：63773】提出执行异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
请求情况
案外人井潇怡、井增怡称，法院在申请人中原银行平顶山分行申请执行被执行人金融借款合同纠纷一案中，对二异议人家庭共同共有的位于平顶山市户【不动产权证书（明）号63773】住宅进行网上拍卖执行，异议人认为拍卖行为违法，且损害异议人财产权利，应当中止执行。请求事项：中止对二异议人共有的位于平顶山市户不动产权证书（明）号63773房产的拍卖执行，解除查封房屋。事实与理由：申请执行人中原银行为实现债权，依据生效的民事调解书对被执行人王淑欣、井国强申请强制执行。法院在二异议人不知情的情况下对二异议人共同共有的房产进行查封、评估、拍卖、执行，并公告限期履行交房义务。异议人认为法院执行行为损害不动产共有人利益，且执行程序违法，应当中止执行，理由如下：一、法院执行网拍的房产为二异议人家庭共同共有的房产。最高法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定十四条规定：……人民法院查封、扣押、冻结被执行人与他人共有财产，应及时通知共有人，……对共有人享有份额内的财产查封、扣押、冻结的，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼的，人民法院应当准许，诉讼期间中止该财产的执行。除此之外房产执行拍卖程序中要求执行机关须通知利害关系人，并对拍卖房产进行合法评估，评估结果送达涉案双方当事人，当事人若有异议，有权提出复议或申请重新评估；网拍房产还应当进行清空展示等法定程序。但在本案中，二异议人在法院张贴执行公告前对该案审理、拍卖执行房产等行为、措施均不知情，故法院的执行行为违反法定程序、且损害异议人合法财产权利，应当撤销并纠正。二、案涉房产早于2016年4月经当事人双方同意就进行过价值评估，报告结果为价值117万元，事隔5年后，随着湛北路的修通以及市场行情的影响，该幢房产只会大幅增值。但令人不解的是，本次评估价格不增反降，仅为100万元，且是在被执行人不知情的情况下单方操作，确定交易价格，此行为驳夺了当事人进行依法抗辩的诉讼权利，属执行行为违法。三、案涉房产于在被法院查封、拍卖前就与案外人形成房屋一层租赁合同关系，租赁期限自2015年3月18日至2035年3月18日止，租赁人基于合法租赁关系，占有使用该幢房屋及场地从事经营活动。根据法律规定，买卖不破租赁、租赁人合法使用期未届满，租赁权合法阻却执行。综上所述，异议人认为法院的执行行为违法，程序违法，已损害了异议人的合法财产权利，且估价过低显失公平、公正，执行中未经审查即拍卖已损害了租赁权人的利益，故特提出执行异议，请予审查并中止执行，解除查封，维护法律的正确、公平、公正实施。 案外人提供的证据有：1.××号房屋所有权证复印件；2.井国强、王淑欣的婚姻关系证明以及身份证的复印件。3.井国强与他人签订的租赁协议复印件；4.本院（2018）豫0411民初2273号民事调解书、（2019）豫0411执393号执行通知书、（2021）豫0411执恢154号公告的复印件。
答辩情况
申请执行人中原银行答辩称，一、异议人井潇怡、井增怡不是平顶山市户房产的权利人，也非法律上的利害关系人，其没有提出执行异议的权利，本案受理错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否是权利人。不动产以登记为准，根据房屋所有权证，案涉房屋权利人是井国强，二异议人不是权利人。二异议人称房屋在拍卖前存在房屋租赁合同关系，但是没有提供任何租赁关系的相关证据，二异议人业并非承租人，也不是权利人。因此，本案执行异议受理错误。二、二异议人称该房屋系其家庭共同房产，是家庭财产理解错误。根据房屋所有权证，案涉房产是井国强的个人财产，并没有共有人。如果其是结婚后取得，最多配偶为共有人。本案房产的执行，已经由二被执行人签字、议价并且成交。因此二异议人的理由不能成立。三、本案法院执行程序完全合法、正当，且已经成交，二异议人系故意拖延执行程序之举。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”因本案不符合受理条件，请求立即驳回二异议人的申请，维护申请执行人的合法权益。 被执行人井国强、王淑欣无答辩。
本院查明
本院查明：关于中原银行诉井国强、王淑欣金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月26日作出（2018）豫0411民初2273号民事调解书，确认双方当事人达成的协议：一、截止2018年7月25日，王淑欣、井国强尚欠中原银行股份有限公司平顶山分行借款本金582947.92元、利息及逾期利息11199.22元、垫付借款本息22285.31元，共计616432.45元，其中逾期借款本息为29823.51元；王淑欣、井国强自愿于2018年7月30日前偿还中原银行股份有限公司平顶山分行己垫付借款本息22285.31元；于2018年9月21日前偿还所欠逾期借款本息（包含2018年8月、9月应还借款本息，具体数额以还款当日中原银行股份有限公司平顶山分行系统内数据为准）；自2018年10月起双方自愿按照2016年4月26日签订的《个人借款合同》和相关借据的约定继续履行。二、若王淑欣、井国强累计三个月未足额偿还当月借款本息，视为全部借款到期，中原银行股份有限公司平顶山分行有权对王淑欣、井国强所欠剩余全部借款本息（实际欠款本息数额以还款当日中原银行股份有限公司平顶山分行系统内数据为准）一并申请强制执行；并对井国强的抵押财产位于平顶山市湛河区户房屋（房屋所有权证号：平房字第××号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该民事调解书于****年**月**日出生效。 在本案的执行阶段，本院于2019年5月13日向平顶山市不动产登记中心发出（2019）豫0411执393号执行裁定书和协助执行通知书，查封井国强名下位于北渡乡××路××西户房屋。2021年1月27日，被执行人井国强和申请执行人的委托代理人共同协商，约定如2021年3月21日前井国强仍未履行所欠款项，则由法院启动对上述查封房产的司法拍卖程序，同时双方对该房产进行议价确定财产处置参考价为100万元，并签署了议价确认书。为确保该议价结果不损害他人的合法权益或社会公共利益，本院于同日作出（2020）豫0411执恢303号公告，将该议价结果予以公示，并写明对议价结果有异议的可在2021年2月11日前向本院提出。该公告张贴于标的物所在地。2021年2月3日，本院以告知书的形式将上述议价情况告知轮候查封该房产的宝丰县人民法院。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2021年3月25日作出（2020）豫0411执恢303号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人井国强名下位于平顶山市户【不动产权证书（明）号：63773】房产。2021年4月27日本院在网上发布拍卖公告，于2021年5月28日至29日在阿里巴巴司法拍卖网络平台对上述房产进行公开拍卖，2021年5月29日买受人周冰以100万元的价格竞买成功。2021年6月18日，本院作出（2021）豫0411执恢154号执行裁定书，裁定位于平顶山市户【不动产权证书（明）号：63773】房产的所有权归买受人周冰所有。该裁定于2021年7月15日送达买受人周冰。 另查明：本案执行的北渡乡××路××西户房产，在登记机关登记的所有权人为井国强，登记时间为2009年12月31日，2016年4月27日办理抵押登记，抵押权人为本案申请执行人中原银行。
本院认为
本院认为，二异议人提出异议的理由，主要是认为法院执行二异议人共有的房产侵害其权利，损害租赁权人的利益，且拍卖行为违法，要求中止对该房产的执行并解除查封。其异议属于基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的情形，按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。至于异议人对标的物的实体权利是否存在、是否足以排除执行，人民法院应在受理异议后进行实质审查，上述问题不影响受理其执行异议。本案争议标的物虽然已拍卖成交，但尚未向登记机关发出协助过户通知，该执行标的执行程序尚未终结，亦不影响案外人提出执行异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，争议房产登记在被执行人井国强名下，且抵押于申请执行人中原银行，申请执行人基于抵押享有的优先受偿权已经生效法律文书确认。二异议人主张其系争议房屋的共有人，但异议人提供的证据不能证明其与争议房屋有任何关系，自然也不能证明其享有排除执行的权利。在本案执行中，双方当事人议价确定财产处置参考价，作价程序合法，且以直接通知和发出公告的形式，充分保障了已知和潜在利害关系人的知情权。异议人非本案的当事人，对执行标的物亦不享有权利，本院处置标的物无需通知异议人，执行行为亦不损害异议人的权利。至于争议房屋是否存在合法的租赁关系，承租人能否以之阻却执行，应由承租人向法院主张权利，而非由异议人代为主张。 综上所述，异议人井潇怡、井增怡的异议理由不成立，对其执行异议不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人井潇怡、井增怡的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判人员
审判长 崔 昭 审判员 张晓鹏 审判员 霍彩玲
裁判日期
二〇二一年八月二十四日
审判辅助人员
书记员 王婧婧
