当事人信息
原告：马惠波，女，****年**月**日出生，回族，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：李高波，湖南开旗律师事务所 律师。
被告：阳武成，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
委托诉讼代理人：程兰英，湖南天思律师事务所 律师。
审理经过
原告马惠波与被告阳武成租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马惠波的委托诉讼代理人李高波、被告阳武成及其委托诉讼代理人程兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
马惠波向本院提出诉讼请求：判令阳武成立即退还租赁门面，并支付占用损失费7000元及从2021年7月12日至退还租赁门面时止的门面占用费；判令阳武成承担律师费。在庭审过程中，马惠波放弃要求阳武成承担律师费的诉讼请求，本院予以认可。事实和理由：2016年4月26日，阳武成与马惠波签订房屋租赁合同，约定马惠波将汉寿县城十字街原五交化公司乐声商场八号门面出租给阳武成经营，租期5年。2016年6月6日起至2021年6月5日止，因疫情影响，双方协商同意减免15天，延期至6月20日。到期后，双方没有续签租赁合同，马惠波不再出租该门面，阳武成拒不退还租赁门面。
被告辩称
阳武成辩称，阳武成于2011年9月开始租赁马惠波门面，并向原承租人宋君、宋文支付了320000元转让费。阳武成接手门面时，马惠波承诺可以长期租赁不会收回，现阳武成仅承租不到9年，若马惠波此时收回门面将造成阳武成转让费损失；马惠波收回门面的目的是以118000元/年另行出租给案外人龙菊，在阳武成于租赁期届满前两个月即已支付120000元/年的租金前提下，马惠波收回门面违反了“原承租人在同等条件下享有优先承租权”的法律规定，故应由阳武成继续租赁；马惠波要求阳武成支付占用损失费、律师费没有法律依据。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（房屋租赁合同、汉房权证私字第00×××号权属证书、现场照片2张），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.马惠波提交的微信聊天记录，阳武成对真实性无异议，结合内容可以证明双方协商同意将房屋租赁期延至2021年6月20日，到期后马惠波表示将由自己经营，对其证明力予以确认；2.阳武成提交的微信聊天记录，马惠波对真实性无异议，可以证明阳武成曾向马惠波银行账户转账过120000元，但后续马惠波予以退回，故对该份证据的证明目的不予确认；3.阳武成提交的中国电信股份有限公司常德分公司收款收据及通话录音，马惠波对真实性无异议，可以证明双方在案涉门面租赁到期前就有关事项进行过协商，但无法证明马惠波将门面租给案外人龙菊的事实，故对其证明力不予确认；4.阳武成提交的马惠波与宋君签订的《房屋租赁合同》、欠条、收条，与本案无关联，均不予采信。
根据采信的证据，结合当事人双方的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
阳武成自2011年9月起租赁马惠波所有的位于汉寿县城××街的一层门面（权证号：汉房权证私字第00×××号）。2016年4月26日，阳武成与马惠波签订《房屋租赁合同》，双方约定“租赁期为2016年6月6日至2021年6月5日止，时间为5年，租赁期满，如马惠波继续出租，在租金同等条件下，阳武成有优先权；如马惠波不再出租，阳武成必须无条件按时将房屋交回。前三年房屋租金为108000元/年，后两年租金为110800元/年。签订合同时，阳武成须向马惠波交纳押金4000元，押金用途为水电费用和恢复已撤除墙体费用。租赁期满，如无意外发生，马惠波应将押金无息退还阳武成。”租赁期间，经双方协商一致，马惠波同意减免15天租金，将租赁期延长至2021年6月20日。租赁期满后，马惠波与阳武成未续签房屋租赁合同，阳武成未退出案涉租赁房屋且经营至今。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为阳武成是否符合行使优先承租权的条件。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”承租人优先承租权的行使存在两方面条件：一是租赁期限届满；二是以同等条件优先承租。马惠波与阳武成之间的租赁期限已于2021年6月20日届满并无争议，现双方主要对同等条件优先承租尚有争议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的特殊性决定了其同等条件不仅要考虑租赁价格、租赁期限、价款支付，还应当要考虑租赁物的用途和用法。案涉门面租赁到期前后，马惠波多次告知阳武成案涉门面将由马惠波自身经营，故阳武成不符合行使优先承租权的条件，对马惠波要求阳武成退还案涉租赁门面的诉讼请求予以支持。关于门面占用费，阳武成在租赁期限届满后继续占用案涉门面，应当比照租金标准向马惠波支付案涉门面退还前的占用费。在租赁期限届满前一年，双方约定的租金为110800元/年，经计算2021年6月21日至2021年7月11日的占用费为6071.23元（110800元÷365天×20天），故对马惠波要求阳武成支付自该期间占用费6071.23元的诉讼请求予以支持，对超过部分不予支持，且阳武成仍需按前述标准支付自2021年7月12日起至案涉门面退还止的门面占用费。阳武成关于马惠波将案涉门面以同等价格租赁给案外人龙菊的辩称意见，因其未提供充分证据予以证明，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十三条、第七百三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、阳武成于本判决生效之日起十日内将马惠波所有的位于汉寿县××镇××街××层门面（权证号：汉房权证私字第0××4号）退还给马惠波；
二、阳武成于本判决生效之日起十日内向马惠波支付自2021年6月21日起至2021年7月11日的占用费6071.23元，并继续按年租金110800元/年的标准支付自2021年7月12日起至实际退还之日止的占用费；
三、驳回马惠波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由阳武成负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
