当事人信息
原告：贵州星教投资有限公司，住所地：贵阳市云岩区中华中路117号龙港国际中心东楼7层。
法定代表人：张动力，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：袁仲锜，贵州黔坤律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：贾倞，贵州黔坤律师事务所 律师。
被告：贵州大学，住所地：贵阳市花溪区。
法定代表人：宋宝安，贵州大学校长。
委托诉讼代理人：穆昌亮。
委托诉讼代理人：金春雷。
审理经过
原告贵州星教投资有限公司（以下简称贵州星教公司）与被告贵州大学合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月11日公开进行审理。原告贵州星教公司及其委托诉讼代理人袁仲锜，贾倞，被告贵州大学委托诉讼代理人穆昌亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告贵州星教公司诉称：1．依法判决被告向原告支付2016年9月1日至2019年8月31日期间的住宿费6,098,373元。2．依法判决被告向原告支付2016年9月1日至2019年8月31日期间增调价部分的住宿费973,588.5元（根据合同约定及《贵州省高等学校学生公寓收费管理办法》（黔发改收费［2016］116号）规定，6人间宿舍以2194.5人、1,100元/人计，4人间宿舍以706.8人、1,200元/人计，扣减旧标准每年住宿费及物管费200元/人/年，按新生新办法老生老办法计算）。3．依法判决被告向原告支付逾期支付2016年9月1日至2019年8月31日期间住宿费利息868,260.7元（根据合同约定，以2016年9月1日至2017年8月31日应付住宿费2,195,055.75元、2017年9月1日至2018年8月31日应付住宿费2,357,320.5元、2018年9月1日至2019年8月31日应付住宿费2,519,585.25元为基数，以逾期每日万分之三为标准，从2016年11月1日起暂算至2018年12月31日，共868,260.7元，计算至被告实际付清之日止）。4．依法判决解除原告与被告签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》及《补充协议书》5．依法判决被告向原告支付2019年9月1日至2026年8月31日期间的住宿费14,229,537元。6．依法判决被告向原告支付2019年9月1日至2026年8月31日期间增调价部分的住宿费4,543,413元（根据合同约定及《贵州省高等学校学生公寓收费管理办法》（黔发改收费［2016］116号）规定，6人间宿舍以2194.5人、1,100元/人计，4人间宿舍以706.8人、1,200元/人计，扣减旧标准每年住宿费及物管费200元/人/年）。7．依法判决被告向原告赔偿预期利润损失8,985,029.5元（以2019年1月8日起拍价55万元/月扣除当年度应付住宿费后的三分之一为标准，从2018年9月1日起算至2026年8月31日，共8,985,029.5元）。8．依法判决被告向原告赔偿税费损失8,909,722.13元（包括原告已收住宿费所产生的税费及生效判决确认原告应得款项所将产生的税费。已收住宿费所产生的税费为1,883,920.95元；生效判决确认原告应得款项暂定为住宿费本金25,844,911.5元，应纳税种及税率为增值税3%、企业所得税25%，所将产生的税费为7,025,801.18元）。9．本案的案件受理费由被告承担。以上各项合计为人民币44,607,923.83元。事实及理由：2003年4月7日，被告下属学院贵州大学职业技术学院与原告（2003年12月18日更名为贵州星教投资有限公司）签订了《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》（以下称《建设项目合同书》），合同第一条、第三条、第四条、第五条约定：由被告下属学院提供土地、原告提供资金修建A、B、C、D、F五栋学生公寓等设施（学生公寓约26000平方米，建筑为六层砖混结构，外墙贴面砖，楼地面为地砖）并负责物业管理；被告下属学院保证可供学生入住房间的入住率达到95%，住宿收费标准以入住当年物价局审定价为准，每年10月底前将学生公寓住宿费按上述约定一次性拨付给原告，并协助原告办理所投资学生公寓的住宿费收入的税费减免；原告拥有学生公寓A、B、C、D、F栋23年的经营管理权和相应的收益权，经营期从2003年9月1日起算至2026年8月31日止；本合同约定在合同期内原告为免税收入，在履行期内因国家税收政策变化，其变化部分相应调整经营期。2007年8月6日，被告委托贵州大学后勤服务集团与原告签订了《补充协议书》，协议第一条、第二条、第三条、第五条约定：原告委托贵州大学后勤服务集团对原告出资所建A、B、C、D、F栋学生公寓等设施进行物业管理；原告按每年学生公寓A、B、C、D、F栋95%入住率的学生数（B、C、D栋6人/间为2195人；A、F栋4人/间为707人），以每生每年200元支付物管费，由贵州大学后勤服务集团在每年应付给原告学生住宿费的金额中直接扣出，并在每年10月底前一次性支付给原告；若贵州大学后勤服务集团不能在约定时间内足额支付相应住宿费，则按所应付金额每日支付万分之三违约金。自《补充协议书》签订以来，截至2015年11月，被告均系根据2002年10月22日省物价局、省教育厅、省财政厅下发的《贵州省高等学校学生公寓收费管理办法》规定及合同约定，按2,032,791元/年的标准向原告支付住宿费。2016年11月以来，原告一直要求被告根据合同约定及新收费办法（《贵州省高等学校学生公寓收费管理办法》（黔发改收费［2016］116号））规定履行支付住宿费的义务，但被告均以无理理由拒绝履行。2018年3月8日，被告函告原告，提出解除合同方案建议。因被告提出的补偿数额不符合合同约定且过低，双方未能达成一致意见。2018年12月27日、2019年1月8日，原告发现被告将原告修建的学生公寓的承租权委托贵州翔泓拍卖有限责任公司对外公告并进行拍卖，起拍价格为55万元/月，远远高于被告应付给原告住宿费的标准，被告预期违约的行为已严重违反合同约定、造成原告实际损失。我方享有涉案项目公寓的经营管理权和收益权，不是单纯的使用权。对于被告所称的因为校区置换等不可抗力就可以解除合同，是被告无条件移交资产给贵州省贵民发展投资有限责任公司的主张，我方认为本案和不可抗力无关，被告的主张不成立。基于上述事实，原告已履行合同约定的各项义务，而被告未履行应尽义务，其违约行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定诉至贵院，望贵院依法维护原告的合法权益。
被告辩称
被告贵州大学辩称：第一，请求法院驳回第四项以外的诉请，理由是涉案合同履行的前提是学生能够入住，收益的前提是能够办学，请求权的基础是基于涉案合同及协议的约定，是协商一致的结果，合作的土地是国有，使用权是属于我方，对方享有的是收益权，至于税费问题应当根据合同约定对经营期进行调整。第二，涉案合作项目的小关校区，从2016年起就不具备办学条件，合作条件不具备，是因为贵阳为实施1.5环工程的需要就征用涉案项目的土地，小关校区的学生2016年9月就搬离了，我方是服从城市规划，不能办学不是我方的原因，贵州省政府出台了高校校区置换的政策，涉案项目属于该政策范围，我方将七个资产移交另外一家公司运作，我方与贵民发展公司签订协议，2017年9月签订划转资产签收表，我方已经将资产移交给贵州省贵民发展投资有限责任公司，涉案项目的拍卖和我方是无关的。第三，小关校区不具备办学条件，不是我方违约，是省政府的政策造成的，在开发建设的合同中有约定，有不可抗力的原因是可以解除合同的，本案合同是由于不可抗力的原因导致无法继续履行的，由于不可抗力导致的小关校区无法办学是和我方无关的，原告第八项诉请，税费问题不应得到支持，理由是虽然有约定，但是对税收的内容没有约定，原合同约定是合同期届满后，另行增加经营期限，现在是不可抗力导致合同无法履行，该部分没有发生的费用不应得到支持。关于2016年9月前双方是否有没有结清的款项问题，资产移交给贵民公司后，公寓的所有权等问题有待双方协商，建议将贵州省贵民发展投资有限责任公司追加为第三人。我方没有不协助原告办理所投资学生公寓住宿费收入的税费减免。我方认为《贵州省高等学校公寓收费管理办法》不一定要执行，对于企业所得税表的问题，原告应当详细列明。对于原告所称的多次要求我方履行支付住宿费的问题，我方不是不付款，因为当时已经没有学生入住，条件不具备。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告名称工商变更登记信息、原告《营业执照》、原告《法定代表人身份证明书》、原告法定代表人《身份证》、被告登记信息、《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》（2003.4.7）、《委托书》（2007.8.2）、《补充协议书》（2007.8.6）、《中国工商银行业务回单》（2015.11.17）、《贵州省高等学校公寓收费管理办法》（黔发改收费［2016］116号）（2016.1.19）、《贵阳市国家税务局关于对贵州星教投资有限公司减免2004年度企业所得税的批复》（2005.4.4）、《关于尽快履行付款义务的函》、《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》、《贵阳市人民政府专题会议纪要》（筑府专议2015-279号）（关于调研贵阳市畅通工程二期1.5环道路建设项目设计贵州大学科技学院房屋征收有关问题会议纪要）、《贵阳市人民政府专题会议纪要》（筑府专议2015-319号）（关于调研贵阳市畅通工程二期1.5环道路建设项目设计贵州大学房屋征收有关问题会议纪要）等证据，本院予以确认，并在卷佐证。
本院查明
本院经审理认定如下事实：2003年4月7日，贵州大学职业技术学院与贵州星教房地产开发有限责任公司签订了《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》（以下称《建设项目合同书》），合同第一条、第三条、第四条、第五条约定：由被告下属学院提供土地、原告提供资金修建A、B、C、D、F五栋学生公寓等设施（学生公寓约26000平方米，建筑为六层砖混结构，外墙贴面砖，楼地面为地砖）并负责物业管理；被告下属学院保证可供学生入住房间的入住率达到95%，住宿收费标准以入住当年物价局审定价为准，每年10月底前将学生公寓住宿费按上述约定一次性拨付给原告，并协助原告办理所投资学生公寓的住宿费收入的税费减免；原告拥有学生公寓A、B、C、D、F栋23年的经营管理权和相应的收益权，经营期从2003年9月1日起算至2026年8月31日止；本合同约定在合同期内原告为免税收入，在履行期内因国家税收政策变化，其变化部分相应调整经营期；本合同除自然灾害、战争、国家法律政策调整等不可抗力因素外，不得中途解除。
2003年12月18日，贵州星教房地产开发有限责任公司更名为贵州星教投资有限公司。
2007年8月6日，贵州大学后勤服务集团与原告签订了《补充协议书》，协议第一条、第二条、第三条、第五条约定：原告委托贵州大学后勤服务集团对原告出资所建A、B、C、D、F栋学生公寓等设施进行物业管理；原告按每年学生公寓A、B、C、D、F栋95%入住率的学生数（B、C、D栋6人/间为2195人；A、F栋4人/间为707人），以每生每年200元支付物管费，由贵州大学后勤服务集团在每年应付给原告学生住宿费的金额中直接扣出，并在每年10月底前一次性支付给原告；若贵州大学后勤服务集团不能在约定时间内足额支付相应住宿费，则按所应付金额每日支付万分之三违约金。
截至2015年11月，被告均根据2002年10月22日省物价局、省教育厅、省财政厅下发的《贵州省高等学校学生公寓收费管理办法》规定及合同约定，按2,032,791元/年的标准向原告支付住宿费。
2015年始，贵州大学陆续接到1.5环土地房屋征拆南垭路项目部、贵阳市人民政府发来的函件，要求配合道路建设，腾退足球场、移交部分宿舍楼，进行异地搬迁。
2016年10月10日，被告贵州大学向原告贵州星教公司发出《贵州大学关于解除与星教公司签订学生公寓等建设项目合同书的函》，告知由于贵阳市1.5环云岩区南垭路道路建设项目征收贵州大学小关校区部分土地、房屋，贵州大学小关校区失去了全日制高等教育办学条件，该校区的学生全部搬离。双方签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》已经不具备继续履行的条件，并要求中止履行，请原告派员与被告协商解除该合同。
2017年1月12日，被告贵州大学与贵州省贵民发展投资有限责任公司签订《贵州大学与贵州省贵民发展投资有限责任公司之省属高校债务化解合作协议》。其中第一条债务置换事宜中约定：以2016年12月31日为债务置换基准日，纳入本协议由乙方（贵州省贵民发展投资有限责任公司）置换的债务501187万元。在第二条资产划转事宜中约定：甲方（贵州大学）与承租方、承包方、合作方、经营方、联建方（以下简称相关方）之间因原合同、协议等履行发生的纠纷问题，在资产划归乙方前应由甲方解决完毕，对划转资产涉及主体变更的事宜，甲方应配合乙方与相关方签订协议。在附件2-2《贵州大学老校区划转资产总表（地上资产）》中载明：科技校区（小关校区）学生公寓ABCDF栋建筑面积24245平方米，占地面积2893平方米，2002年建成，原值1,300万元。
2017年9月21日，贵州大学将科技学院（小关校区）相关实物资产移交贵州省贵民投资有限责任公司。
2017年11月7日，原告贵州星教公司向贵州大学发出《关于尽快履行付款义务的函》，要求贵州大学履行以下义务。第一是2016年10月和2017年10月分别应付的小关校区A、B、C、D、F栋学生公寓的住宿收入款项。第二是学生服务中心保安亭配电房树木及E栋学生公寓改建等项目因1.5环建设导致贵校不能履约的补偿费。第三是学生食堂因1.5环建设导致贵州大学不能履约应付的补偿款。第四是要求解决的历史遗留问题中应付的款项。
2018年3月8日，被告贵州大学资产处向原告贵州星教公司发出《关于解除合同的方案建议函》，建议小关校区学生公寓A、B、C、D栋合同约定的经营收益期从2003年9月1日起算，其收益期到2026年8月30日。学校建议对贵州星教公司未实际取得的收益的剩余10年按照成本补偿原则进行补偿。A、B、C、D栋学生宿舍总建筑面积约为24245平米，按照2002年左右的建筑单方建设成本800元核算，该四栋学生公寓总投入成本约为1,940万元。将投入资金折算到学生公寓的设计使用期50年进行分摊，对方未获得收益期还有10年，每年均摊建设成本38.8万元，10年共计388万元。学生服务中心因1.5环建设需要已经征收并拆除，市1.5环建设指挥部共补偿学校980万元，学校初步意见按照贵州星教公司与贵州大学3：7的比例进行分配，支付给贵公司294万元作为解除合同的补偿。
本院认为
本院认为，本案有以下两个争议焦点：
第一，双方签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》及《补充协议书》是否应当解除以及解除的事由。2003年4月7日，本案双方当事人签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人应该依照合同约定履行各自的权利义务，事实上双方当事人亦按约定履行合同13年，后出现政府道路修建及校区搬迁，是贵州大学在2003年签订合同时所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该情形应视为不可抗力。双方在案涉合同中亦约定“本合同除自然灾害、战争、国家法律政策调整等不可抗力因素外，不得中途解除”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，现因不可归责于贵州大学的情形导致合同目的不能实现，符合法律规定合同解除的条件，故本院对原告要求解除两份合同予以支持。
第二，合同解除以后原告的损失如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。鉴于合同不能继续履行并非归责于被告贵州大学的过错，政府道路修建及校区搬迁亦非贵州大学主观能够控制的因素，贵州大学作为合同当事人可以部分免除责任。对于原告的损失，应根据公平原则来进行分配。现学生公寓已无学生使用，原告收取住宿费的合同目的已无法实现。原告主张被告按合同的约定支付住宿费及预期利润损失，本院不予支持。按照合同约定，原告拥有五栋学生公寓23年的经营管理权和相应的收益权，经营期从2003年9月1日起算至2026年8月31日止，现原告仅经营管理至2015年11月，尚有10年经营管理权和收益权，本院认为，依照以建筑成本分摊到使用年限的成本补偿方式进行合理补偿较为公平。关于建筑成本，在被告贵州大学与贵州省贵民发展投资有限责任公司签订的《贵州大学与贵州省贵民发展投资有限责任公司之省属高校债务化解合作协议》中载明案涉五栋学生公寓建成于2002年，建筑面积24245平方米，原值1,300万元。因原告并未对建筑成本提出鉴定申请，而被告贵州大学在《关于解除合同的方案建议函》中提出学生宿舍总建筑面积为24245平米，按照2002年左右的建筑建设成本每平方米800元，学生公寓总投入成本约为1,940万元。本院以被告贵州大学自认案涉学生公寓建筑成本1,940万元来计算。关于使用年限，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年”，故按照学生公寓的设计使用期50年进行分摊，每年均摊建设成本38.8万元，10年共计388万元。依据公平原则，被告贵州大学应对原告不能继续履行合同导致的损失按388万元进行补偿。
另外，原告要求被告贵州大学赔偿税费损失，鉴于案涉合同约定在合同期内原告为免税收入，在履行期内因国家税收政策变化，其变化部分相应调整经营期，现国家税收政策发生变化，原告由此产生了税费1,883,920.95元，因合同已不能继续履行，贵州大学亦无法通过调整经营期的方式对此加以补偿，故本院认为被告贵州大学对因国家税收政策变化原告已收住宿费所产生的税费1,883,920.95元，应予补偿，尚未发生的税费不属于原告的实际损失，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除原告贵州星教投资有限公司与被告贵州大学签订的《开发建设贵州大学职业技术学院学生公寓及环境工程（含运动场）等建设项目合同书》及《补充协议书》；
二、被告贵州大学于本判决生效之日起三十日内支付原告贵州星教投资有限公司补偿款3,880,000元；
三、被告贵州大学于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贵州星教投资有限公司税费损失1,883,920.95元。
四、驳回原告贵州星教投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费264,839.6元，由被告贵州大学负担34,220.6元、原告贵州星教投资有限公司负担230,619元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
