当事人信息
原告：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区小河珠江湾畔诺丁山21栋。 法定代表人：黄源，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴风林，男，****年**月**日出生，汉族，住湖北省阳新县。 委托诉讼代理人：陈藜，女，****年**月**日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 被告：王芸嘉，女，****年**月**日出生，汉族，住贵州省织金县。
审理经过
原告贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业）与被告王芸嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，因被告下落不明需公告送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆物业委托诉讼代理人陈藜到庭参加了诉讼，被告王芸嘉经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料后未到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。
原告诉称
原告兴隆物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费13800.80元（计算起止时间：2014年4月1日至2019年12月31日，131.98㎡×1.65元／月×69个月）及违约金2760.16元，共计16560.96元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.65元/㎡/月的标准向原告交纳物业管理费，如被告违反协议，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按未付款的3‰支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2014年4月1日至2019年12月31日，被告欠物业费13800.80元。原告多次对被告催交，均无果。被告拒不交纳物业费行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告王芸嘉未答辩。
本院查明
本院经审理认定事实如下：兴隆城市花园小区坐落于贵州省贵阳市原小河区，于2000年由贵阳铁五建房地产开发有限公司承建，该小区一期项目由采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居组成，二期包含桃源居、沐风园。2009年7月1日，贵阳铁五建房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告兴隆物业签订了《物业服务合同》，约定贵阳铁五建房地产开发有限公司选聘原告兴隆物业对兴隆城市花园沐风园提供物业管理服务；合同对乙方应提供前期物业管理服务内容进行了约定，包括物业共用部分、公共设施的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅：0.8元／月／㎡、电梯房住宅1.25元／月／㎡；业主应于“房屋销售合同”约定交房之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按日按未付款项的1%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年7月1日起至小区业主委员会成立之日止；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 被告王芸嘉系兴隆城市花园沐风园12栋1单元3层1号（建筑面积131.98㎡）即案涉房屋的业主，于2013年11月4日与原告签订《前期物业服务服务协议》，约定由原告对其房屋（建筑面积131.98㎡）提供前期物业管理，物业服务费用为高层住宅1.35元/月/㎡，被告应于商品房买卖合同约定的交房之日起全额交纳物业服务费用，并在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费用，之后按季（年）交纳，被告在每季度（年）开始前五日履行交纳义务，若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求甲方补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。 原告为证明其主张向本院提交了：《关于调整兴隆沐风园物业服务费的意见征集表》《2016年物业费上调意见征集汇总》、《沐风园2016年物业费调价情况说明》，证明原告就物业服务费的上调向小区业主进行了意见征集，沐风园小区住宅业主1067户（面积111889.07平方米），公司1户（面积为9594.77平方米），竣工面积共计121483.84平方米。同意上调物业服务费667户、占62.50%，面积77766.93平方米、占64.01%；大部分人同意就同意调整的26户、占2.43%，面积3754.21㎡、占3.09%；联系不上尚未入住和弃权的业主37户、占3.46%，面积2153.98平方米、占1.77%；要求适当调整的业主7户、占0.66%，面积550.55平方米、占0.45%；不同意调整的330户、占28.36%；面积27663.47平方米、占22.77%。其中同意上调的人数和面积均超过总人数和总面积的半数以上，符合法定程序，沐风园的服务费标准从2016年1月1日起上调至1.65元/月/平方米，原告亦已将涨价结果向经开区住建局、兴隆社区等相关部门进行报备，被告应当参照此执行。因王芸嘉从2014年4月1日起，便未缴纳物业管理费用，兴隆物业遂诉至法院。 另查明，1.兴隆城市花园至今未成立业主委员会。 2.在本院受理的原告与其他业主的物业服务合同纠纷案件中查明：2012年9月12日，贵阳铁五建房地产开发有限公司与原告兴隆物业签订了《兴隆城市花园沐风园前期物业服务合同》，合同仅对前述2009年7月1日的《物业服务合同》部分内容进行了修改，合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅：0.85元/月/平方米、电梯房住宅1.35元/月/平方米；第二十九条：本合同期限自2012年9月1日起至小区业主委员会成立并与选聘的新的物业公司签订正式的物业服务合同之日止，原告并对上述涨价事宜在小区内进行了公示。 以上事实，有当事人陈述、原告营业执照、法人身份信息及身份证复印件、兴隆城市花园沐风园前期物业服务协议、2016年物业费用上调意见汇总、沐风园2016年物业费调价情况说明等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，贵阳铁五建房地产开发有限公司作为兴隆城市花园的建设单位，选聘兴隆物业作为小区物业服务企业并签订了《物业服务合同》《兴隆城市花园沐风园前期物业服务合同》，该合同对兴隆城市花园沐风园的业主均具有约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方已形成了物业管理服务合同关系，被告理应向原告履行交纳物业服务费的义务，本案争议的焦点在于原告在2016年调整物业服务费标准的行为对被告是否有效？ 根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条第一款：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告兴隆物业在涨价前已经向兴隆城市花园沐风园1067户业主就上调物管费发放了《关于调整兴隆沐风园物业服务费的意见征集表》征集意见，其上调物业服务费的行为取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并按照上调后的收费标准交纳了物业服务费。同时，原告兴隆物业已对其上调物业服务费的行为依法向相关监管部门书面报送了备案报告，上调结果应当对全体业主具有约束力，故被告应当按照上调后的物业的服务费标准即1.65元/月/平方米向原告交纳2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，计算为1.65元/月/平方米×131.98平方米×48个月=10452.82元。2014年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费，计算为1.35元/月/平方米×131.98平方米×21个月=3741.63元，共计14194.45元，原告诉请13800.80元，本院从其自愿。 对于原告主张的违约金，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告并未提交证据证明其催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。被告王芸嘉无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼的权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告王芸嘉于本判决生效之日起五日内向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付2014年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费13800.80元。 二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费214元，由原告贵阳兴隆物业管理有限公司负担36元，被告王芸嘉负担178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判人员
审判员 吴怔秋
裁判日期
二〇二一年四月三十日
审判辅助人员
法官助理高现现 书记员邹玉玲
