当事人信息
原告：晋中怡城物业管理有限公司，住所地：山西省晋中市榆次区正太街东巷（正太小区）。
法定代表人：范艾全，总经理。
委托诉讼代理人：宋自亮，男，汉族，****年**月**日出生，交口县村民，住本村××号，系该公司员工。
委托诉讼代理人：温洁琼，女，****年**月**日出生，汉族，榆次区居民，现住山西省晋中市榆次区，系该公司员工。
被告：翟丽霞，女，汉族，****年**月**日出生，榆次区村民，住本村××户。
审理经过
原告晋中怡城物业管理有限公司与被告翟丽霞物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋中怡城物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋自亮、温洁琼，被告翟丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费1864元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告翟丽霞系晋中市榆次区西苑小区6-3-602室的业主，2009年8月10日原告与榆次王湖西苑新区项目部签订《西苑小区物业管理委托合同书》，约定由原告管理西苑小区物业所有事务，原告按照建筑面积收费，物业收费标准为0.4元/月/平米收取物业费。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了物业管理服务，但被告自2017年1月1日起一直拖欠原告物业费，截止至2019年12月31日，总计物业费欠费1864元。经原告多次书面、电话催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告翟丽霞辩称，原告说的物业合同是否有我方的签字和认可，要求原告出示。房屋质量存在质量问题，严重开裂，外墙大块脱落砸了别人的车。物业有义务联系开发商解决房屋的质量问题，因为已经给我和其他业主的人身安全造成了危害；物业方应该给出一些具体的执行方法和方案；去年房子出了问题后，我们主动打电话给物业，但是物业没有积极处理问题和现状，只是在墙上打印了些东西，对于我们业主来说没有切实的答复和解决，房屋的开裂我们已经说了很多次，人身安全受到威胁，物业应当起到协调的作用；物业收取物业费用有相应的权利，但也有给业主解决问题的义务，如果没有履行了义务，我们肯定会存在不满，希望物业能够给出一个具体的解决方案。
围绕诉讼请求，原告提供证据如下：责任告知书、代收水费、电费票据、照片、西苑新区物业费微调通知、小区物业管理委托合同书、关于西苑小区物业服务的意见。被告翟丽霞向本院提交照片、视频资料。本院组织双方当事人对上述证据进行质证，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明
结合当事人当庭陈述及所举证据，本院认定事实如下：
2009年8月10日，原告晋中怡城物业管理有限公司与榆次王湖西苑新区项目部签署了《西苑小区物业管理委托合同》，合同约定：榆次王湖西苑新区项目部委托晋中怡城物业管理有限公司对西苑小区实行物业管理，本物业的管理服务费在委托期间，住宅房屋由晋中怡城物业管理有限公司按建筑面积0.4元/㎡月收取。根据榆次王湖西苑新区项目部委托管理事项，委托管理二年后由业主委员会重新选定物业公司进行物业管理。庭审中，原告陈述，其公司于2018年6月30日发布《西苑新区物业费微调通知》，通知从2018年7月1日起由原告的0.4/㎡物业费调整为0.5/㎡。被告翟丽霞系西苑小区6-3-602室的业主，截止至2019年12月31日，被告翟丽霞总计物业费欠费1864元。并提供小区日常维修的照片等材料证明原告已尽到的物业管理义务，被告应当按时支付物业费。被告翟丽霞则提供照片、视频等证明原告并未尽到管理义务，不同意按照原告的主张支付物业费。双方各执己见，协商不成为本案事实。
本院认为
本院认为，原告具备物业管理的合法资质。虽然原告未与被告签订物业服务合同，但原告晋中怡城物业管理有限公司与开发商榆次王湖西苑新区项目部签署《西苑小区物业管理委托合同》，明确了被告所在小区由原告进行物业管理、提供服务。原告接管该小区的物业管理工作后，被告也交纳了一段时间的物业费，原被告之间已形成事实物业服务关系。物业服务的收费应当与物业服务水平相适应，一方面物业服务企业提供的物业服务应当达到合同约定的服务标准，否则，物业费用应作相应减免；另一方面，物业服务质量存在问题，接受物业服务的一方应该采取适当的维权手段，而不是以拒交物业费的形式消极对抗，拒交物业费必然导致物业服务无法正常开展，物业服务水平难以保障，最终损害接受物业服务一方的自身利益。本案中，被告作为小区业主本应负有全额支付物业费的义务，但考虑到原告提供的物业服务存在不到位的情况，导致发生拒交物业费的纠纷，综合考量原告为涉案小区提供的物业服务水平、服务质量、物业服务成本及物业服务收费标准等因素，酌情减免被告应交纳的物业服务费，被告应按照95%的标准向原告交纳物业服务费。现原告要求被告支付物业费共计1864元，被告按照95%的标准向原告交纳的物业费应为1770.8元。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告翟丽霞在本判决生效后十日内向原告晋中怡城物业管理有限公司支付拖欠的物业费共计1770.8元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决规定的履行义务期间给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案法律文书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告翟丽霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。
