当事人信息
异议人（案外人）：周会芳，女，汉族，****年**月**日出生，住洛阳市伊川县。 申请执行人：洛阳集成生态房屋科技有限公司。住所地：洛阳市洛龙区太康路28号。 法定代表人：罗悦霞。 被执行人：乔文霞，女，汉族，****年**月**日出生，住洛阳市伊川县城区。
审理经过
本院在执行申请执行人洛阳集成生态房屋科技有限公司与被执行人乔文霞房屋买卖合同纠纷一案中，异议人周会芳作为案外人对（2020）豫0311执4925号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
异议人周会芳提起异议称：请求法院中止对案外异议人：周会芳位于洛阳市伊川县荆山东路锦福居社区2号楼8单元801室的执行。事实与理由：贵院在执行（2020）豫0311民初3862号民事裁定书，查封洛阳市伊川县荆山东路锦福居社区2号楼8单元801室，因该处房屋属于异议人所有，继续执行该财产可能会侵害异议人的合法权益。异议依据：后附房屋购买合同2份。为维护异议申请人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院中止对该财产的执行。
被告辩称
申请人洛阳集成生态房屋科技有限公司辩称：一、异议人周会芳交易房屋的前手交易出卖人康兴涛从来没有取得涉案房的交易资格或财产权益。首先，康兴涛自称确认涉案房屋属他父亲康合社所有的权利，却并无有效证据予以证明。其次，康兴涛至今没有法定证据证明其获得了涉案房屋的交易权利或资格，一是康兴涛的父亲康合社尚未正当获得涉案房屋的交易权利。二是康兴涛的父亲康合社也未给康兴涛可进行涉案房屋交易的授权或委托。三是康兴涛也未因遗嘱或法定继承获得了涉案房屋的交易权利或资格。二、异议人周会芳对被执行房屋没有拥有法定的财产权利，不能阻却贵院的合法执行。一是案外执行异议申请人康兴立向贵院提交的执行异议申请依据仅是二份虚构的购房合同，执行异议人康兴涛2020年1月7日向贵院提交的执行异议申请情况说明中均未提及涉案房屋已销售给高树林，而2021年5月13日，异议人康兴涛向贵院提交的异议申请情况说明中讲2014年已将涉案房出售给高树林，2021年5月19日高树林又将涉案房卖给了异议人周会芳，前言不照后语。异议人周会芳仅依据二份虚构的购房合同阻却贵院的合法执行根本不能成立。其次，异议人阻却贵院合法执行的涉案房是小产权房，非本村集体成员之间不得进行小产权房交易，异议人周会芳非本村集体成员，其交易行为应属无效。其次，不动产物权的取得以登记为准，异议人对执行房屋未取得产权登记，仅以有不合法的无效交易行为或占居，依法不能阻却贵院的合法执行。综上所述，异议人对被执行房屋没有拥有法定的财产权利，不能阻却合法执行，请依法驳回其异议申请。
本院查明
经审查查明：原告洛阳集成生态房屋科技有限公司诉被告乔文霞、程战彬、贺卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日作出（2020）豫0311民初3862号民事判决书，判决如下：一、原告洛阳集成生态房屋科技有限公司与被告乔文霞、贺卫、程战彬之间签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告乔文霞在本判决生效后十日内返还原告洛阳集成生态房屋科技有限公司房款3850000元，并自2018年12月24日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至实际付清之日止。三、驳回原告集成生态房屋科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33253元，由原告承担15000元，被告乔文霞承担18253元，保全费5000元由被告乔文霞承担。乔文霞不服判决上诉，洛阳市中级人民法院于2020年11月4日作出（2020）豫03民终7416号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，洛阳集成生态房屋科技有限公司向本院申请财产保全，本院于2020年7月3日作出（2020）豫0311民初3862号民事裁定书，裁定冻结被申请人乔文霞、程战彬、贺卫银行存款4815175元或查封、扣押其同等价值的其他财产。后于2020年7月22日制作查封公告并张贴，查封被申请人乔文霞名下位于洛阳市伊川县荆山东路锦福居社区2号楼8单元801、701、702的房产。异议人不服提起执行异议。异议人为证明本案事实提交以下证据材料：证据一、2014年8月23日高书林与康兴涛、冯璐硕签订的伊川县锦福居小区购房协议书一份。写明高书林自愿购买康兴涛、冯璐硕位于荆山东路锦福居小区8单元8层东户，建筑面积138平方米。总房款220800元。证据二、2020年5月19日周会芳与高书林签订的购房买卖协议一份。写明周会芳自愿购买高书林位于荆山东路锦福居小区8单元8层东户的房屋一套，建筑面积137.8平方米。总房款260000元。证据三、高书林出具的收到条复印件一份。写明今收到周会芳卖房款共计26万元整，第一次付20万元，第二次1万元，第三次于2020年6月21日余款3万付清。 另查明，2019年1月10日杨治国出具证明一份，写明伊川县锦福居小区2#楼从东数第一、第二、第三3个单元房由乔文霞出资建设，应分得房产为2#楼八单元全部房产（其中：住宅十四套、车库四个、储藏室六个）、九单元一楼车库二个（从2#楼东边开始数第十和第十一两个车库）、储藏室三个（从九单元东边开始数第二、第四和第五3个储藏室）；2#楼九单元应分得住宅四套（其中：二楼西户一套、六楼西户一套、八楼东户一套）。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，因涉案房产未经登记，根据杨治国出具的证明可以看出涉案房产出资人为乔文霞，所有权人也为乔文霞，高书林与康兴涛签订购房合同，异议人与高书林签订合同，且异议人所提交的购房收据数额与购房合同数额不同，不能证明其为涉案房产真实、合法的权利人。因此，按照执行异议形式审查的原则，异议人的异议请求不成立，该异议请求不能排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条之规定，经合议庭评议，裁定如下：
本案裁判结果
驳回异议人周会芳的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。
审判人员
审 判 长 赵爱国 人民陪审员 王晓燕 人民陪审员 武幼谦
裁判日期
二〇二一年六月二十八日
审判辅助人员
书 记 员 卢璐璐
