当事人信息
1 原告：宜春天奥房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区学府路458号，统一社会信用代码：91360900746056991D。 法定代表人：王少华,公司董事长。 委托诉讼代理人：何正进，江西卫剑律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：鲁志坚，男，****年**月**日出生，汉族，袁州区人，公司财务经理，住宜春市袁州区。 被告：水墨江南小区业主委员会，住所地：袁州区水墨江南小区。 负责人：周刚，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：况少君，男，****年**月**日出生，汉族，袁州区人，业委员会成员，住宜春市袁州区。 被告：宋绍广，男，****年**月**日出生，汉族，袁州区人，住宜春市袁州区。 被告：周刚，男，****年**月**日出生，汉族，袁州区人，住宜春市袁州区。 被告：黎涌，男，****年**月**日出生，汉族，袁州区人，住宜春市袁州区。
审理经过
原告宜春天奥房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告水墨江南小区业主委员会（以下简称水墨江南业委会）、宋绍广、周刚、黎涌排除妨害纠纷（原立案案由：车位纠纷）一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何正进、 2
被告辩称
鲁志坚，被告水墨江南小区业主委员会委托诉讼代理人况少君，被告宋绍广、周刚、黎涌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告宜春天奥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即停止对原告建设的水墨江南（三期）地下车位的使用、收益的妨害；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系水墨江南小区的开发商，三名自然人被告均系水墨江南小区一、二期业主。水墨江南小区（三期）地下车库由原告享有所有权的普通商品机动车位和原告享有使用权、收益权的人防车位组成。《宜春市建设项目规划审批表》审定原告地下室可用于建设面积为9103平方米，其中人防工程建筑面积为6579元平方米，后经市规划局及人防办批准，原告投资建设了涉案地下车库。被告水墨江南业主委员会（下简称业主委员会）多次要求原告帮其出资完善业主委员会办公设施及其他无理要求，原告对于其合理要求尽量予以资助，但对于无理要求予以拒绝。被告业主委员会因此以“地下车库作为小区公共配套设施应属全体业主所有”为名，多次唆使三名自然人被告在内的小区业主将涉案车库入口道闸强行拆除，阻挠原告对案涉车位、车库正常的使用、管理和收益，导致地下车位无法出租，给原告造成较大的损失。为避免因纠纷导致安全隐患，原告多次找当地派出所、居委会从中协调，并增聘保安人员维持秩序，无奈因被告坚持认为涉案车库为全体业主共有，致使各方矛盾至今未能妥善解决。综上所述，原告认为原告对案涉水墨江南地下车位、车库享有所有权或使用权、收益权，被告行为严重侵害原告合法权益，给原告造成经济损失，故原告诉至法院。 被告水墨江南业委会：一、答辩人未妨害原告对普通车位的出售、出租。对原告享有所有权的普通车位，答辩人从未妨害原告对普通车位进行出售、出租及使用、管理。二、答辩人未妨害原告对人防车位的出租。原告对人防车位不享有所有权，答辩人亦未主张人防车位的所有权属于小区全体业主。原告偷换概念，水墨江南小区地下隐蔽工程主体并非简单像原告称为“地下车库”，在未向水墨江南小区全体业主举证的情况下，单方面宣称地下人防工程为其所有，而我 3
原告举证
业委会从未宣称“地下人防工程车位及公共配套设施为我小区业主全体所有”，我方一直以来希望原告举证说明，所以原告此条起诉我方是无事实依据的。原告既无法证明地下人防工程有无公摊面积，也无法举证地下人防工程为原告投资建设。我业委会认为根据《中华人民共和国物权法》规定，若原告所宣称地下车库有我小区业主公摊面积，其所属权应属我方业主所有，而原告无权出售或者租赁。原告对人防车位享有使用权、管理权和收益权。任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖人防车位，人防车位平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。原告与部分业主签订的人防车位租赁合同约定租期5年，后期免费续约，免费续约到70年或与房屋同期实质是一种变相买卖防空地下室的行为，不符合相关规定，且5年内的全部租金实际上相当于普通车位的出售价格，这实质是一种变相买卖人防车位的行为。原告对人防车位“以租代售”，违反了法律的相关规定。答辩人本着维护小区业主的权益就此事向原告交涉，并不是妨害原告对人防车位的合法出租。只要原告严格依照法律法规的规定，按照公平、合理的价格出租人防车位，答辩人对此将予以充分尊重。但是，如果原告坚持“以租代售”，损害小区业主的合法权益，答辩人将坚决维护小区业主的合法权益。三、拆除道闸系出于紧急避险。原告起诉文件称多次找当地派出所，居委会从中协调，实属捏造，我方从未接到正式或非正式通知，原告也未向法院提供有效证件；而实际情况是我业委会自成立以来多次希望与原告王少华沟通协调处理相关问题，多次给王少华打电话或通过物业方联系，也未与我方见面实际沟通，并在我业委会向原告发送告知函及向主管街道、社区提交文件及告知书希望协调后，原告仍不与我方沟通协调处理问题且态度傲慢，无视我方提出的正当要求。最终因小区发生消防事故，答辩人决定拆除道闸，答辩人实施的是紧急避险的行为，该行为不属于妨害原告对地下车位的管理。依照法律规定，因拆除道闸给原告造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任，答辩人不承担民事责任。四、答辩人未实施任何妨害行为，更不负有排除妨害的义务。原告请求排除答辩人的妨害，所 4 谓“妨害”，是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了特定物的权利人行使权利。本案中，答辩人未妨害原告对普通车位的出卖、出租，亦未妨害原告对人防车位的合法出租，未对原告管理地下车位设置障碍，未侵害原告对地下车位的使用权、管理权和收益权。答辩人与原告就小区内的基础设施维修等事宜未能协商一致，此纠纷持续存在，但是答辩人没有对原告的合法的正常的经营管理行为实施妨害，不论是过去亦或是当下，均是没有的。综上所说，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回全部诉讼请求。 被告宋绍广：答辩意见同水墨江南业委会答辩意见一致。希望驳回原告对我的诉讼请求。 被告周刚：答辩意见同水墨江南业委会答辩意见一致。再补充一点，原告提供的证据中并没有我拆除道闸的照片。所拆除道闸的主体部分为地下人防主体工程，地下人防工程所有权是属于国家的，而原告自2018年11月20日开始向全体小区业主出售地下人防工程车位，这是违反了相关的人防法和江西省人防办关于人防车位平时使用和维护管理有关的通知；原告与水墨江南小区业主所签署的所谓的停车位租赁有偿使用协议书实际上是以租代售的形式实际出售地下人防车位，水墨江南业委会已经收集到16位业主购买了地下人防车位的情况，这种违法行为造成了水墨江南小区地下消防通道经常性堵塞，并且在2018年以来水墨江南小区发生过火灾，幸好是白天发生的，消防车得以进入小区扑灭。并且，水墨江南小区中老年居民占比例好大，如果消防应急通道经常堵塞，就会造成大型救援车辆无法及时进行有效的救援，正是基于开发商违法违规行为以及水墨江南小区实际发生险情灾情的情况下，经水墨江南小区业委会及广大业主呼吁，水墨江南小区业委会及部分业主经过会议决定进行拆除道闸的紧急避险行为。 被告黎涌：同水墨江南业委会的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据（一）原告营业执照、法定代表人身份证明；四被告对“三性”及证明目的 5
本院查明
均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告周刚提供的地下停车位89号照片一张，原告及其余三被告对“三性”及证明目的均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：证据（二）、《国有土地使用权出让合同》、《江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据》、《国有土地使用权证》。证明：涉案土地系原告通过国有土地使用权出让方式取得，原告根据规划部门实际核定的建筑面积支付了对应的土地出让金并取得涉案车位所占用土地的国有土地使用权证，原告依法对其享有所有权。四被告质证后对“三性”无异议，对证明目的提出异议，认为人防车位归国家所有，不属于原告。本院认为，涉案土地系原告出让取得并取得国有土地使用权证，但原告享有所有权的仅为地下车位，人防车位仍属于国家所有，原告仅享有使用权。故对该组证据“三性”予以确认，对证明目的不予确认。 证据（三）、《宜春市建设项目规划审批表》、《建设工程规划许可证》（建字第3609011201500050-7号）。证明：水墨江南三期建设项目获得审批通过，对三期用地面积、建筑面积及住宅、商用及地下停车位数量均予以明确；水墨江南三期（地下室）建设规模为不计容地下室面积9103平方米。四被告经质证后对真实性提出异议，认为地下室面积9103平方面应该绝大多数属于地下人防车位，而非商用可出售的停车位。因四被告对真实性提出异议，原告在本院指定期限内未提交原件进行核实，故本院对该组证据的真实性不予确认。 证据（四）、《宜春市防空地下室设计方案审核意见书》、《水墨江南防空地下室施工图审查意见》（审图编号：11287-2）、《人防工程竣工验收备案表》、《人防工程维护管理责任书》。证明：人防工程平时用途为小型车库，战时用途为二等人员掩蔽、移动电站；工程造价为1640万元，建设单位为原告；人民防空管理部门与原告签订了责任书，明确涉案地下人防车库、非机动车库平时由原告使用和管理等事实；出租收益权属于原告。四被告经质证对“三性”及证明目的无异议，但认为原告实际系以租代售的形式违规出 6 售国家享有所有权的地下人防工程车位。故本院对该组证据的“三性”及证明目的予以确认。 证据（五）、《商品房买卖合同》。证明：原告与涉案小区业主在买卖商品房及签订合同时，双方确认“公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明”，涉案车库车位按照《房产测量规范》等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积。四被告经质证对“三性”无异议，对证明目的提出异议，认为原告一直未应四被告要求提供真实合法有效的规划建筑设计图、规划图、结构图、土地红线图。该意见与原告该组证据无关，本院对该组证据“三性”及证明目的予以确认。 证据（六）、视频图像资料及光盘资料。证明：涉案的被告宋绍广、周刚、黎涌将涉案车库入口道闸强行拆除，阻挠原告对案涉车位、车库正常的使用、管理和收益等事实。被告周刚、黎涌经质证认为并未参与拆除道闸的行为；被告宋绍广经质证认可其拆除道闸；被告水墨江南业委会经质证认为，不能证实是被告宋绍广、周刚、黎涌拆除的道闸。经本院审查该视频图像资料，确认仅有宋绍广拆除道闸的行为，其他人并未参与。故对该证据的“三性”予以确认，对证明目的不予确认 证据（七）、《停车位租赁有偿使用协议书》，证明：原告与涉案小区业主签订车位租赁协议，租赁期限为5年，租金为65000元，被告的行为直接侵犯了原告作为地下车库建设者的收益权。四被告经质证后认为，即便该租赁协议时合法有效的，其停车位的租赁租金明显违背宜春中心城区停车位平均的租赁价格，并且原告并未向水墨江南小区全体业主出示其有权出租地下人防工程车位。因该协议仅为复印件，本院无法确认其真实性。故对该组证据本院不予确认。 综上认证，本院经审理认定事实如下：原告系水墨江南小区一、二、三期的开发商。被告宋绍广系水墨江南小区三期业主，被告周刚系水墨江南小区二期业主，被告黎涌系水墨江南小区一期业主，被告周刚与黎涌均系水墨江南业委会成员。 水墨江南小区三期地下室由原告开发建设并在出入口处设置道闸栏杆，此后该地下室委托宜春市天奥物业管理有 7 限公司进行管理。地下室包括利用地下防空设施改造的用于停车的车位（人防车位）180个、原告建造并取得所有权的地下车位36个，合计设有地下车位216个。因仅出售及出租车位十余个，遂绝大部分三期业主将车辆停放地面。 为减少地面车辆的停放数量以及解决以租赁车位的形式缓解车辆停放问题，水墨江南小区业委会欲与原告协商未果，经被告水墨江南业委会商议决定，对水墨江南小区三期地下室出入口道闸栏杆进行拆除。2020年10月8日晚上，被告宋绍广实施了拆除出入口道闸栏杆的行为。道闸栏杆被拆除后，三期地下室处于无人管理状态，车辆均可随意进出。故原告以四被告侵犯了其对三期地下车位的使用、收益权利为由，诉至本院请求排除妨害。
本院认为
本院认为：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，水墨江南小区三期地下室设有人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。原告作为三期地下室的投资者，故对人防车位享有使用、管理、收益的权利；另庭审查明，原告享有所有权的地下车位仅出售十余个，未出售车位的所有权仍未改变。被告宋绍广拆除道闸栏杆的行为，造成车辆肆意停放地下室，对原告上述物权造成妨害，故原告有权要求被告宋绍广停止妨害。四被告抗辩称拆除栏杆系出于紧急避险的意见，证据不足，本院不予采信。 被告周刚、黎涌未参与拆除道闸栏杆，故在本案中不应承担责任；被告水墨江南业委会并不是实施侵害行为的实际侵权人，亦在本案中不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十五条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
本案裁判结果
8 一、被告宋绍广立即停止对原告宜春天奥房地产开发有限公司建设的水墨江南小区三期地下车位使用、收益进行妨害的行为； 二、驳回原告宜春天奥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宜春天奥房地产开发有限公司负担30元，被告宋绍广负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。
审判人员
审 判 长 周小燕 人民陪审员 何茶英 人民陪审员 何会德
裁判日期
二〇二一年八月三日
审判辅助人员
法官 助理 冯 凯 代书 记员 黄 娟
