当事人信息
原告：吴少芬，女，****年**月**日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××327，住所地：吴川市××××××××××。
委托诉讼代理人：许伟燕，广东向宁律师事务所 律师。
被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市××××××××（原大山江土产仓库），统一社会信用代码914×××××××××××337Y。
法定代表人：谭某1。
委托诉讼代理人：陈小红，广东佳业律师事务所 律师。
审理经过
原告吴少芬与被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴少芬的委托诉讼代理人许伟燕、被告东和公司的委托诉讼代理人陈小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告吴少芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付D2109房的逾期办证违约金25,334.01元（逾期办证违约金：以已付房价款385,288元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月22日起计至2019年1月26日，共400天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月6日,原告与被告就购买被告开发的位于吴川市××××××××财富名门商住楼D2109房的商品房达成合意并签订广东省商品房买卖合同。原告于当日支付维修基金、房产证办证费。被告向原告交付由其单方填写的日期为2014年5月20日的D2109房的广东省商品房买卖合同。购房合同约定:D2109建筑面积103.25㎡、价款385,288元。原告于签合同当日支付了首付购房款180288元,并为D2109房的余款办理了个人住房借款支付,至此原告已如约支付了全部款项。根据合同第八条:“出卖人应当在2014年12月30日前......将商品房交付买受人使用”，以及合同第十五条约定:“被告应当在商品房交付使用后600日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。但被告于2014年7月22日方交付D2109房屋给原告装修入住,且于2019年1月26日方通知原告提交资料办理房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此,被告应依法向原告支付逾期办证的违约金,以年利率6%计算。综上,被告的行为已构成违约,应按合同约定向原告支付逾期办证的违约金。
被告辩称
被告东和公司辩称，一、双方在合同中已经约定不计算违约金,根据约定优先原则,被告不应承担违约责任。根据广东省商品房买卖合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，同时双方约定了按十五条第三款处理，本案合同对十五条第三款作了特别明示,加了下划线,双方在合同约定不计算违约金,即属于约定明确。根据约定优先原则,因双方在签订合同时均未提出异议并选择继续签订,应视为双方放弃了违约金请求权,故被告不应承担违约金责任。二、本案即使存在违约,也不应按年利率6%计算,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》的第十四条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”解释,如本案存在违约,也应参照中国人民银行规定的金融机构最新公布的一年期贷款利率为3.85%的标准计算,按此计算,本案赔偿款也只是16,256元（385,288×3.85%÷365×400）。综上所述，由于签定合同时双方均放弃了违约金请求权,故被告不应承担违约金责任。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2014年5月20日，原告与被告东和公司签订商品房买卖合同（合同编号分别为D2109号）、商品房买卖补充合同各一份，约定原告向被告购买由被告开发的坐落于吴川市××××××××财富名门商住楼D2109房，建筑面积分别为103.25㎡，价款为385,288元。合同签订后，原告于2015年1月4日前已向被告支付房产全部价款。商品房买卖合同第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因国家政策的约束或政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；……”，第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。”
2014年7月22日，被告将涉案的商品房实际交付给原告使用。
2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。
2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心派员于2018年9月8日到小区为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，原告不在名单内。
2019年1月22日，被告在涉案商品房楼盘张贴关于第二批办理不动产权证书通知。通知载明：经和吴川市房管局与不动产登记中心沟通协调，约定安排于2019年1月26日星期六，由房管局与不动产登记中心派员到本小区D栋首层的合同部接受申请办理不动产权证。......请未签过申请办证的业主本人于2019年1月26日星期六按分栋安排的时段.......按序受理。
本院认为
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：原告请求被告支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算。
涉案商品房权属证书的延期办理，责任不在原告。涉案商品房所在区域的市政污水管道属历史遗留的问题，非双方签订合同后新产生的不利因素,也非不可抗力的因素。被告与原告签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。商品房买卖合同第八条第三款、第十五条均属于格式条款，被告通过合同方式不合理地免除其责任，该条款应认定为无效条款。被告以无效条款抗辩责任承担，本院不予采纳。
被告逾期办证导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使原告应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，原告因被告的违约受到的损失显而易见。如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，原告请求被告支付违约金应予支持。
本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2014年7月22日，但涉案商品房的全额付款时间为2015年2月4日，被告行使履行抗辩权，主张交付房产是时间顺延至原告全额履行付款义务后合理合法，本院予以采纳。涉案房产应于2017年8月26日前办理相关备案手续，但被告直至2019年1月22日才通知原告于2019年1月26日办理，被告的行为明显违约，应承担逾期办证违约责任。虽然被告超过约定的办证期限较长，但原告仅请求自2017年12月22日起至2019年1月26日止，共400天的违约金，属原告权利的自主处分，未违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。被告的违约事实发生在2020年8月19日前。根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”规定，本案原告请求以已付购房款385,288元为基数，按年利率6%计算违约金合理，本院予以支持。依此计算，被告应向原告支付逾期办证违约金25,334.01元（385,288元×6%÷365天×400天）。
综上所述，原告诉请合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十九条第二款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴少芬支付逾期办证违约金25,334.01元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费216.68元，由被告吴川市东和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
