当事人信息
-1- 上诉人（原审原告）：湖北亦豪物业服务有限公司，住所地：鄂城区滨湖西路观澜花园137-2号。 法定代表人付朝春，公司董事长。 委托代理人程凯、杨红，湖北楚道律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告）：杨怡法，男，****年**月**日出生，汉族，住鄂州市梁子湖区。
审理经过
上诉人湖北亦豪物业服务有限公司（以下简称亦豪物业公司）与被上诉人杨怡法物业服务合同纠纷一案，不服鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初2054号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
亦豪物业公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项，请求判令被上诉人支付所欠物业费4116.98元；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定第三方对被上诉人存在烟道排放影响生活的事实，判令扣减10%的物业费并不支持违约金属于法律适用错误。楼下业主烟道排放问题可能属于开发商房屋设计缺陷或楼下业主的侵权行为，均属于另一种法律关系，不属于本案的审理范围。 -2-
被上诉人辩称
杨怡法辩称：1.其电动车存在被盗事实；2.其住在一楼，地面车库有人居住，烟道排放影响其生活，物业存在不作为；3.物业将电表私自迁到其家中电表上。
一审原告诉称
亦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨怡法立即向原告支付物业管理费4,116.98元及支付逾期违约金1,235.10元（按所欠物业费的30%计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：被告购买了鄂州市鄂城区住宅，房屋面积136.34㎡，湖北亦豪物业公司服务有限公司（原名鄂州亦豪物业公司管理有限公司，以下简称亦豪物业公司）2012年4月1日进场提供物业服务。2012年6月30日业委会与亦豪物业公司签订了《观澜花园物业服务合同》，物业服务费标准为每月每平米0.4元、每月5元垃圾清运费、1元楼道程控灯电费，月末支付上述费用，乙方逾期交纳的，自逾期之日起按日千分之四交纳违约金等等。该合同到期后，亦豪物业公司一直持续提供物业服务，业委会于2019年7月1日与亦豪物业公司签订《观澜花园小区物业服务合同》，合同约定：物业费收费标准为0.5元每月每平米、每月2.5元环境治理费，月末支付上述费用，乙方逾期交纳的，自逾期之日起按日千分之三交纳违约金；协议还对其他内容进行了约定。
一审法院认为
一审法院认为:原告亦豪物业公司与观澜花园业主管理委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人在平等自愿基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同 -3- 签订后，原告按照协议要求提供了共用设施设备维护养护、保洁、绿化养护、安全保卫等服务，已经履行了合同的主要义务，被告接受原告提供的服务后，应按照协议约定支付物业服务费，原告要求被告支付拖欠物业费的请求，依法应予支持，因其诉请金额4,116.98元未超出被告应缴金额，故依法予以支持。在原告履行合同期间，对涉案小区的物业管理存在一定问题，如被告小区业主被盗、停放小区内车辆被砸，而对于这些安全服务问题原告未积极采取相应措施予以补救和整改，对此原告应当承担相应违约责任，且其对纠纷产生负有一定责任，故法院酌定扣减10%的物业费，原告要求被告支付违约金的请求，依法不予支持。虽然原告在物业服务上存在不足，但业主不能以拒绝支付物业费的方式表达诉求，应当采取合理合法的方式解决问题和矛盾，而原告则应当严格按照合同约定内容履行自己应尽的服务义务，尽职尽责做好物业服务。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告杨怡法自本判决生效之日起十五日内支付原告湖北亦豪物业服务有限公司物业服务费3,705.00元。（算至2020年7月4日，4,116.98×90%）；二、驳回原告湖北亦豪物业服务有限公司对被告杨怡法的其他诉讼请求。本案案件受理费50.00元减半收取25.00元，由被告杨怡法负担。 二审期间双方当事人未提交新证据。
本院查明
经审理查明，原审法院认定的事实属实。 -4-
本院认为
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审争议焦点为一审判决认定物业公司违约从而扣减物业费是否正确。本案中，杨怡法作为案涉房屋产权的所有权人，与亦豪公司之间形成物业服务关系。小区业委会与亦豪物业公司签订的物业服务合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对全体业主具有约束力。杨怡法应当按时、足额交纳物业费。杨怡法称其电动车被盗，地面车库烟道排放影响其生活，亦豪物业公司将电表私自迁到其家中电表上。案涉物业服务合同未约定上述情形下可以拒交物业费，该抗辩理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并未规定可以对应交未交之物业费予以减免。杨怡法所称的损失可另案主张。一审法院直接扣减物业费无法律依据，本院予以纠正。 综上所述，亦豪物业公司诉请杨怡法支付物业费4116.98元，未超出其应交费范围，应予支持。亦豪物业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初2054 -5- 号民事判决； 二、被上诉人杨怡法自本判决生效之日起十五日内支付上诉人湖北亦豪物业服务有限公司物业费4116.98元。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由被上诉人杨怡法负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 邹围审判员蔡玉珍审判员向红芳
裁判日期
二〇二一年四月二十九日
审判辅助人员
书记员 尹 力 行
