当事人信息
原告：陈洋，男，****年**月**日出生，汉族，农民，住迁安市。
委托代理人：李佳兴，河北品思律师事务所 律师。代理权限为特别授权。
被告：天洋地产（唐山）有限公司，住所地河北省迁安市迁安镇惠兴大街南侧燕山大路东侧天洋城4代2号楼。统一社会信用代码：911302835869402775。
法定代表人：李亦兵职务：经理
委托代理人：马学东，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人：王建军，河北民剑律师事务所 律师。代理权限为特别授权。
审理经过 原告陈洋与被告天洋地产（唐山）有限公司（以下简称天洋地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洋及其委托代理人李佳兴、被告天洋地产公司的委托代理人马学东、王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告陈洋向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《租赁合同》；2.要求被告退还原告已交纳的租金、押金158642元及利息；3.要求被告赔偿各项损失合计586471元及利息；4.要求被告赔偿停业损失10万元；5.要求被告承担本案诉讼费等全部费用。事实与理由：2018年10月18日原、被告签订《租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方天洋商业街3号楼141、142、143、144、145号商铺及室外活动场地用于经营幼儿园，租期为两年。合同签订后，原告按照合同的约定交纳了租金、押金合计158642元。合同签订后，原告与迁安市签订《幼儿园加盟合作协议》并进行了装修，因被告未按合同约定向原告提供室外活动场地，导致原告无法经营幼儿园，无法实现合同目的，故要求解除原、被告签订的《租赁合同》。因原告向被告主张赔偿事宜未果，为维护原告的合法权益不受侵害，故诉至贵院请求贵院依法支持原告的诉请。本案在审理过程中，原告将诉讼请求第一项的损失数额变更为600870.5元；将事实和理由中的合同签订时间变更为原告是与小哈佛幼儿园先签订的加盟幼儿园协议，后与被告签订的租赁合同。
被告辩称 被告天洋地产公司辩称，1.同意解除原、被告于2018年10月18日签订的租赁合同。2.对于原告主张的158642元数额没有异议，同意退还缴纳的租金及押金。3.装修造价公估报告中相关数据有误，故申请重新鉴定；对小哈佛幼儿园的合法运营资质主体我方不予认可；原告在签订租赁合同的过程中存在过错；被告未向原告提交户外场地平面图，该图不是合同的组成部分；原告主张停业损失10万元为间接损失，并且原告并没有实际经营并未进行工商登记注册，不具备合法经营主体资格，其主张的10万元没有事实及法律依据；定金属于原告自行扩大的损失，且定金收据不具有客观真实性，被告不予赔偿；原告支付给小哈佛幼儿园的违约金属于其自认的损失，不具有客观真实性，且加盟费近20万元，违约金按照相关规定没有约定的话不能超过合同总价的20%；综上，原告主张赔偿600087.5元没有提供损失计算的依据及标准，被告不同意赔偿，其主张的利息没有相应的法律依据。
本院查明 本院经审理认定事实如下：2018年10月16日,迁安市小哈佛幼儿园（甲方）与原告陈洋（乙方）签订了《幼儿园加盟合作协议》，甲乙双方在合同准则条款中约定，鉴于乙方申请加盟，甲方授予乙方加盟小哈佛幼儿园；在经营权的内容、范围条款中约定，甲方授权乙方于合同期内在甲方认可的地点使用甲方授权商标、商号，并以合作经营的模式经营幼儿园，乙方以有偿使用方式取得上述经营许可权；乙方获得上述经营权许可，须按甲方要求经营，不得超过许可范围和许可期限，未经甲方书面同意，不得将该权利转让；在甲方负责事宜条款中约定，除履行本协议项下其它义务外，甲方还应负责“a、负责培训幼儿园营业所必须人员，b自乙方签订幼儿园租房合同之日起，甲方提供幼儿园园长及教学主任员工2名，专门负责幼儿园前期筹建及开园后的正常运营，c、幼儿园经营模式咨询，d、幼儿园项目启动咨询，e，幼儿园课程咨询，f、幼儿园课程咨询，g、幼儿园员工培训”；在加盟费用条款中约定，乙方在幼儿园开学之日起或乙方签订幼儿园租房合同之日起或乙方签订幼儿园租房合同之日起一年内（以先到为准），向甲方一次性支付（自幼儿园开学日起至第5学年度结束）的加盟费（大写）贰拾万（200000元）作为基础加盟费；自本协议签订之日起，除非本协议提前终止，乙方可在协议有效期前三个月向甲方提出延长本协议的书面申请，经双方协商同意，可延长本协议有效期；自本协议签署年内，乙方未能开始筹建幼儿园，加盟费照常支付；自幼儿园开业起，甲方提拨加盟管理费；按当年营业收入（不含伙食费、代收代付、交通费等）的1.5%收取；在幼儿园选址条款中约定，幼儿园选址河北省迁安市天洋广场蜜街底商区域内，乙方开设幼儿园的装修设计应由专门公司按照甲方要求进行设计，设计图纸经甲方认可后进行施工；在合同的终止和解除条款中约定，本协议未具体约定违约责任的计算标准，适用本条（第六条第7项）违约责任，如甲方违约，乙方有权要求甲方返还已支付的基础加盟费20万元，并按照基础加盟费30%的标准支付违约金；如乙方违约，甲方对基础加盟费20万元不予返还，乙方基础加盟费和管理费未交足，应补足尚欠基础加盟费和管理费并按照基础加盟费30%的标准支付违约金；自筹建之日起一年内，如乙方原因导致幼儿园未能正常营业，甲方有权解除协议，乙方依照本协议（第六条第7项）约定承担违约责任。如因甲方原因，视为甲方违约，乙方有权解除协议，甲方按照本协议（第六条第7项）约定承担违约责任。双方还在合同中对其它事项进行了约定。
2018年10月18日，被告天洋（地产）公司（甲方）与原告陈洋（乙方）签订了租赁合同，双方在租赁范围及用途条款中约定，承租商铺位于天洋商业街3号楼3-141、3-142、3-143、3-144、3-145商铺，租赁面积（建筑面积）为1010.8平方米，详见附件该物业平面图；甲方向乙方提供竣工实测报告，以实测报告中该店铺的建筑面积为准作为计算各项费用依据，届时双方将对乙方已支付费用进行结算，多退少补，实测报告中该店铺的建筑面积为租金及物业服务费等各项费用计算依据；甲方应提供国有土地使用证、规划用地许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证复印件作为本合同的附件；乙方承租该物业用于商业经营，从事培训经营项目，经营项目的种类为幼儿园；在租赁期限条款中约定租赁期限为两年即自2018年10月18日起至2020年10月17日止；在开业条款中约定，乙方须在2019年1月1日开业或之前达到开业状态，包括但不限于完成该物业全部的装修工程、办理完毕所有政府要求的开业经营相关证照并对外开业经营；在租金及其它费用条款中约定，自2018年12月18日起至2020年10月17日止，日租金为0.5元/天/建筑平米，实际缴纳租金总额为153642元，该物业的租金采用先付后用的形式，以12个月作为付款周期，自2018年10月18日开始计算，乙方应于本合同签署当天向甲方支付首期租金共计人民币84909元，其余租金乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金；物业服务费用由乙方按其拥有物业建筑面积预先缴纳，物业服务费原价为人民币7元/平方米/月，优惠政策……；在保证金条款（“押付”条款）中约定，乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金人民币1000元；在物业交付条款中约定，乙方应在2019年1月1日进场或甲方另行通知进场（不晚于2019年1月20日），到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用；第八条装饰装修中约定，为保证乙方装修工程按期完成，乙方应当在进场日之前，向甲方提出关于提前进场进行装修勘查和设计的书面申请，甲方依乙方的申请，可准许乙方提前进场，乙方不主动提前进场进行装修勘查和设计、导致该物业装修未能完成的，乙方自行承担责任，但在未获得甲方同意之前，乙方不得进入该物业；在甲方权利义务下约定，甲方保证有权出租该物业，且保证乙方有权按照本合同约定正常使用该物业；在违约责任条款中约定，因甲方原因造成合同解除的，甲方应返还乙方支付保证金，并赔偿乙方的直接经济损失；合同附件中包含迁安天洋密街小哈佛幼儿园室外活动场地平面图，该图盖有骑缝章；双方还对合同的其它事项进行了约定。
2018年10月31日，被告唐山天洋商业管理有限公司（出租方）与小哈佛幼儿园（代表人陈洋）签订了《广告位使用协议书》，双方在合同中约定，甲方将广告灯箱出租给乙方作为乙方所经营的商品或服务的品牌宣传推广之用，使用期限自2019年1月1日至2019年4月30日，共计4个月；使用费用为3000元/月，不足按整月计算；乙方应在本合同生效后3日内向甲方一次性支付使用费12000元整，原、被告双方还对其它合同事项进行了约定。
上述合同签订后，原告陈洋按照《租赁合同》、《广告位使用协议书》的约定交纳了租金、押金合计158642元，广告位租赁费12000元。原告陈洋对租赁商铺进行设计并进行装修。在装修户外活动场地时，城管部门以户外场地为业主共有部分为由予以制止，导致原告无法对户外活动场地进行装修。期间，原告陈洋向天融（迁安）物业服务有限公司缴纳了物业费84908元、垃圾清运费8087元、电卡工本费160元、电费540元、装修人员出入证工本费50元，电卡押金90元、装修人员出入押金100元，装修保证金5000元，合计98745元。2020年4月10日，迁安市小哈佛幼儿园（甲方）与原告陈洋（乙方）签订了《解除合同协议书》，甲乙双方在合同中约定，甲乙双方同意解除2018年10月16日签订的《迁安市小哈佛幼儿园加盟合作协议》，由乙方一次性赔偿甲方（包括加盟费、园长和教学主任的工资、因乙方违约给甲方造成的其它一切费用）97000元，甲乙双方彼此的权利义务关系自行消灭等。该协议签订当日，原告陈洋向刘景艳账户汇款97000元。
原告陈洋于2019年8月13日向迁安市人民法院提起诉讼，要求被告天洋地产公司退还租金、押金及赔偿装修损失、营业损失等。该案在诉前调解过程中，双方共同委托唐山市荣马房地产评估有限公司对迁安市迁安镇天洋商业街3号楼3-141、3-142、3-143、3-144、3-145商铺装修与拆除工程进行估价。2019年12月16日，唐山市荣马房地产评估有限公司经评估后认为，新建装饰工程中的楼房砼地面价格45062元（819.3㎡×55元/㎡）、铁艺护栏29750元（170m×175元/m）、钢结构夹层20020元（45㎡×440元/㎡）、钢结构楼梯（37踏步）8600元、钢结构楼梯（24踏步）6100元、水电改造126350元（1010.8㎡×125元/㎡）、地暖52112元（651.4㎡×80元/㎡）、措施图纸设计费101080元（1010.80㎡×100元/㎡），上述合计389074元；拆除装饰工程中的砖墙拆除1500元、石膏板隔断拆除1718元、石膏板吊顶拆除240元、散热器拆除2000元、配电箱拆除200元、钢结构楼梯拆除5000元、消火栓拆除400，合计11058元；两项合计400132元。对于上述鉴定报告中的楼房砼地面面积、水电该着面积、砖墙拆除面积，双方认可实际为409.65、696.9、33.6平米。依此面积计算后实际损失为337535.5元。原告陈洋开支鉴定费4400元。
本院认为 本院认为，原告提交的迁安市天洋密街小哈佛幼儿园室外活动场地平面图上的骑缝章与合同文本骑缝章相吻合，应认定为租赁合同的组成部分。《中华人民共和国合同法》第九十条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案中，原告租赁房屋用途为经营幼儿园，须配备室外活动场地，而被告因对合同中约定的室外活动场地无产权而导致原告无法免费使用，从而致使原告经营幼儿园的目的不能实现，系属违约。原告要求解除租赁合同，被告亦同意解除租赁合同，故本院对该租赁合同予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所涉租赁合同解除后，被告应退还自原告处收取的租金、押金；广告位使用协议应认定为租赁合同的从属合同，应予一并解除，收取的广告位使用费12000元应予退还。因被告违约给原告造成的损失应予以赔偿。关于原告主张的因入住物业并进行装修产生物业费、垃圾清运费、电卡工本费、电费、装修人员出入证工本费、装修保证金理据充分，本院予以认定；关于电卡押金、装修人员出入押金并非实际损失，本院不予支持。原告因被告违约行为导致原告在与迁安市的加盟协议中违约，并支付违约金97000元，该违约金数额偏高，本院按照原告与迁安市签订的加盟协议中的违约条款计算为60000元。关于装修的损失，公估公司的选定系原、被告双方协商的结果，被告对公估报告中的损失项目中的房砼地面面积、水电改造面积、砖墙拆除面积提出异议后又与原告方达成一致意见，故对上述三个损失项目只需以原、被告双方达成一致后的面积为基数按公估报告中的计算方法进行计算即可，该装修损失337535.25元，本院予以认定。故被告申请重新鉴定的主张，理据不足，本院不予支持。原告主张的鉴定费，理据充分，本院予以认定。上述损失系因被告违约而产生，被告应予以赔偿。原告主张的营业损失、定金损失、交通费、食宿费，理据不足，本院不予支持。原告要求被告给付租金、押金、广告位使用费的利息的主张，本院予以支持；其余损失的利息主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，被告应退还原告租金及押金158642元、广告位使用费12000元；给付原告各项损失（包括装修损失、物业费、垃圾清运费、电卡工本费、电费、装修人员出入证工本费、装修保证金、已支付的违约金、鉴定费）500680.5元。利息损失原告同意以支付广告位使用费的时间即2018年11月8日开始计算，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第九十条、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：本案裁判结果一、被告天洋地产（唐山）有限公司与原告陈洋于2018年10月签订的租赁合同解除。
二、被告天洋地产（唐山）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈洋租金、押金、广告位使用费计170642元及该租金、押金、广告位使用费自2018年11月8日起至付清之日止的利息（2018年11月8日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的贷款市场报价利率计算）。
三、被告天洋地产（唐山）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈洋各项损失500870.5元。
三、驳回原告陈洋其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,251.0元，减半收取计6,125.5元，由被告天洋地产（唐山）有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判人员 审判员 张万斌
裁判日期 二〇二〇年九月二十八日
审判辅助人员 书记员 李丽伟
