当事人信息
案外人：侯雨，女，汉族，****年**月**日出生，住湖北省恩施市。 原案申请人：谭文清，男，****年**月**日出生，土家族，住湖北省巴东县。 原案被申请人：恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司，住所地湖北省恩施市施州大道1号硒都商城8楼。统一社会信用代码：914228017809375735。 法定代表人：汤裕达，公司董事长。
审理经过
在本院执行申请人谭文清与被申请人恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司诉前财产保全一案中，案外人侯雨对本院裁定查封被申请人恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司“恒嘉现代城”9栋1602号商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人侯雨称，恩施州中级人民法院（2021）鄂28执保20号执行裁定书所要执行的内容为本人的财产，本人于2017年1月18日全款购买恒嘉现代城9栋1602号房产，并于当日签订《恩施州商品房买卖合同》，后由于恒嘉现代城其他债权人在住建局查封了该房产，2019年7月24日解封后才在住建局网签备案。该房产是本人全款购买，后签订了房产合同并在住建局备案，本人为购买居住，无其他房屋，债权人谭文清保全在后，不应查封我的私人财产，请求终止（2021）鄂28执保20号执行裁定书的执行内容，解封本人房产。
本院查明
本院查明，申请人谭文清与被申请人恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司民间借贷纠纷一案，谭文清于2021年6月15日向本院申请财产保全，本院审查后，于6月16日作出（2020）鄂28民初60号民事裁定书，裁定：续行查封被申请人恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司位于湖北省××××街道办事处学院路（恒嘉时代广场一期）恒嘉现代城的房产，房号分别为：7幢1204、1501、1502、1703、1704号房屋；9幢1502、1601、1602、1701、1702、2101、2201号房屋。查封期限为三年，自2021年6月26日至2024年6月25日。6月17日，该裁定转入执行程序，执行案号为（2021）鄂28执保20号。6月23日，本院向恩施市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，要求按上述裁定内容续行查封。该局在送达回证上标注：“经查我局项目信息管理系统，目前可续封7栋1501、1502，9栋1502、1701，共四套。” 另查明，2017年1月18日，侯雨作为买受人，与出卖人恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司签订合同编号为GF-2014-1071的《恩施州商品房买卖合同》（预售），购买了商品房项目为恒嘉时代广场一期9栋1单元16层1602号商品房，建筑面积138.63平方米，套内建筑面积107.37平方米，每平方米单价3029.65元，房屋总价款为420000元，付款方式为一次性付款。同日，侯雨还与恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司签订一份《地下车位使用权转让合同》，购买小区地下二层1313号车位一个，价款80000元。当天侯雨的母亲谢××通过建设银行恩施分行向恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司转款500000元，公司开具了车位款收据一份。2018年4月18日，恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司向侯雨开具了一张金额为420000元整的湖北增值税普通发票。
本院认为
本院认为，我国民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定除外。在商品房买卖过程中，为了对商品房消费者物权期待权的保护，最高人民法院通过司法解释作了特别规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”通过审查查明，案外人侯雨与恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司签订商品房买卖合同的时间系在本院裁定查封涉案房屋之前，合同约定的房款已全部付清，所购房屋系用于居住，因此，案外人侯雨对异议所指房屋享有物权期待权，其排除执行的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：
本案裁判结果
解除对侯雨购买的恩施州恒嘉现代城项目开发有限公司位于湖北省恩施市舞阳街道办事处学院路（恒嘉时代广场一期）恒嘉现代城9栋1单元16层1602号商品房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判人员
审判长 徐东海 审判员 蔡 斌 审判员 汪清淮
裁判日期
二〇二一年七月二十日
审判辅助人员
书记员 张 宁
