当事人信息
原告：北京吉安达兴盛商贸有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇新山南路2号。统一社会信用代码91110117684398872P。 法定代表人：王永平，总经理。 委托诉讼代理人：田济民，北京市京师律师事务所 律师。 被告：王满贵，男，****年**月**日出生，汉族，住北京市平谷区。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王斌（王满贵之外甥），住北京市平谷区。 被告：王斌，男，****年**月**日出生，汉族，住北京市平谷区。公民身份号码×××。 被告：北京金源通顺渣土消纳有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇绿宝石开发区平兴街10号。统一社会信用代码91110117MA00644P05。 法定代表人：王斌，执行董事。
审理经过
原告北京吉安达兴盛商贸有限公司（以下简称吉安达商贸公司）与被告王满贵、被告王斌、被告北京金源通顺渣土消纳有限公司（以下简称金源渣土公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉安达商贸公司的委托诉讼代理人田济民，被告（兼被告金源渣土公司的法定代表人、被告王满贵的委托诉讼代理人）王斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
吉安达商贸公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除双方签订的合同，责令王满贵、王斌、金源渣土公司将场地腾退给吉安达商贸公司；2.王满贵、王斌、金源渣土公司向吉安达商贸公司支付土地占有使用费20万元；3.王满贵、王斌、金源渣土公司以60万元为基数，按照每天5%的标准，向吉安达商贸公司支付自2018年6月15日起计算至实际支付之日止的罚金；4.王满贵、王斌、金源渣土公司向吉安达商贸公司支付违约金20万元。事实及理由：吉安达商贸公司将平谷区山东庄镇桥头营村北一块场地租给王满贵、王斌、金源渣土公司使用，租期五年，自2016年6月15日至2021年5月31日。吉安达商贸公司曾以租赁合同纠纷为由起诉过王满贵，要求解除合同。在该案审理中双方达成一致意见，由王满贵向吉安达商贸公司支付45万元并继续租赁。但王满贵支付20万元后，不再支付剩余费用。故，吉安达商贸公司提起本次诉讼。
被告辩称
金源渣土公司、王满贵、王斌共同辩称，不同意给付吉安达商贸公司任何费用。现涉案场地的土地性质为耕地，双方签署的租赁合同应属无效，且这块地的使用权人即山东庄镇人民政府也在向王满贵、王斌、金源渣土公司索要租金。王斌与王满贵系叔侄关系，王满贵将第一年的租金交给王斌，再由王斌交给了吉安达商贸公司。即使吉安达商贸公司索要租金，其应当向承租人王满贵主张，而无权向金源渣土公司和王斌主张。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，吉安达商贸公司作为甲方与乙方王满贵签订《租房合同》，吉安达商贸公司将平谷区山东庄镇桥头营村北一块场地租给王满贵。双方合同中约定：“租用期为五年，自2016年6月15日至2021年5月31日止”；“租金为：第一年拾伍万元，以后每年租金贰拾万元”；“付款方式：合同签定日付清当年场地租金，合同期内每年提前一个月交清下年租金”；“乙方应按时向甲方交纳各种款项，如超期付款，按应交款的5%以天计罚，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约责任，已交甲方的一切款项概不退还”；“违约责任：双方哪方造成违约，向守约方支付违约金，违约金金额按当年场地租金计算”。合同签订后，王满贵向吉安达商贸公司交纳第一年的租金，并在上述场地内开始经营金源渣土公司，该公司的主要业务为处理各种城建垃圾。2018年1月23日该公司的法定代表人由王满贵变更为王斌。2019年7月1日吉安达商贸公司向本院提起（2019）京0117民初8640号租赁合同纠纷之诉，要求解除其与王满贵签订的《租房合同》，要求王满贵将涉诉场地腾退给吉安达商贸公司，并要求王满贵给付2017年6月15日至2019年6月15日的租金40万元和违约金。该案审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、王满贵于2020年1月15日前按每年租金15万元的标准给付吉安达商贸公司2017年6月15日至2020年6月14日期间的租赁费45万元；二、如王满贵未在上述期限内全额给付租赁费，王满贵应按照每年20万元的标准给付吉安达商贸公司2017年6月15日至2020年6月14日期间的租赁费60万元。此后，王满贵向吉安达商贸公司支付租赁费20万元，之后未再支付。 另查一，在（2019）京0117民初8640号审理中，经本院于2019年12月19日查询，涉诉地块的权利人为北京市平谷区山东庄镇桥头营村经济合作社；在该案审理中，经本院函询，北京市规划和自然资源委员会平谷分局于2020年1月9日回函称：涉诉土地“适用于《平谷区土地利用总体规划（2006-2020年）》，土地用途分区为城镇建设用地区，空间管制分区为允许建设区”；“依据2018年土地利用现状变更调查数据成果，该地块土地利用现场地类为城市、村庄、水浇地，详见附件2”。附件2中显示，涉诉地块主要为水浇地。在该案审理中，吉安达商贸公司称其知道王满贵承租后要在涉诉场地建垃圾消纳厂，且签订租赁合同时王满贵已经为该厂办理了营业执照。 另查二，2021年1月8日本院前往北京市规划和自然资源委员会平谷分局调查，该单位工作人员称涉诉地块自2020年2月6日开始土地性质已确定为生态混合区，只能进行种树、养殖等，不能用于建设。 另查三，经询，双方当事人均称王满贵承租时涉诉场地的建筑有大门两边各两间小房，场地外围有一部分铁艺护栏，场地内有一些树木，其余两万余平方米土地均为空地。
本院认为
本院认为，当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地用于非农业建设的，租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吉安达商贸公司与王满贵签订的《租房合同》实为土地租赁合同。鉴于涉案土地自王满贵承租之日至今的利用现状均非建设用地，吉安达商贸公司将该地块租给王满贵用于开展城建垃圾消纳经营活动，在吉安达商贸公司并未提供证据证明其将涉案土地出租用于非农业建设系经依法审批的情况下，双方签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，双方就该合同取得的财产应予返还。吉安达商贸公司要求王满贵将涉诉土地腾退，本院予以支持。双方租赁合同虽属无效，但因王满贵确已占用涉案土地，吉安达商贸公司要求其给付占有使用费，应予支持，就具体数额本院参照双方约定的租金标准进行酌定；就吉安达商贸公司诉请的滞纳金和违约金一节，因合同无效，故该部分诉请均无法律依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，对吉安达商贸公司而言，合同相对方为王满贵，该公司要求金源渣土公司和王斌承担责任，并无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条、第八十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认北京吉安达兴盛商贸有限公司与王满贵于2016年6月1日签订的《租房合同》无效； 二、王满贵于本判决生效后十日内将其承租的平谷区山东庄镇桥头营村北场地腾退给北京吉安达兴盛商贸有限公司； 三、王满贵于本判决生效后十日内按照年占有使用费20万元标准，向北京吉安达兴盛商贸有限公司支付自2020年6月15日起至腾退之日止的土地占有使用费； 四、驳回北京吉安达兴盛商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由北京吉安达兴盛商贸有限公司负担3000元（已交纳），由王满贵负担4300元（于本判决生效后7日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判人员
审 判 员 李建伟
裁判日期
二〇二一年四月十四日
审判辅助人员
书 记 员 孙 钰
