当事人信息
原告：上海对外经济贸易实业浦东有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区。
法定代表人：张燕，董事长。
委托诉讼代理人：裴磊，上海邑鼎律师事务所 律师。
被告：上海台佳家具有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：沈彪，总经理。
委托诉讼代理人：朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所 律师。
被告：吕玥，女，****年**月**日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：胡钦福，上海市东方世纪律师事务所 律师。
审理经过
原告上海对外经济贸易实业浦东有限公司与被告上海台佳家具有限公司、吕玥抵押合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用简易程序，于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人裴磊、被告上海台佳家具有限公司的委托诉讼代理人朱惠亮、被告吕玥及其委托诉讼代理人胡钦福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
上海对外经济贸易实业浦东有限公司向本院提出诉讼请求：1.上海台佳家具有限公司返还借款本金248万元，并支付以248万元为基数、从2020年1月1日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.上海对外经济贸易实业浦东有限公司有权与吕玥协议，以其名下位于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋折价，或者申请拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额300万元范围内优先受偿；3.上海台佳家具有限公司、吕玥承担本案诉讼费用。
事实和理由：上海对外经济贸易实业浦东有限公司与上海台佳家具有限公司从2008年起建立委托代理出口合同关系。2011年12月，双方订立了编号为PAAA11XXXX的《代理协议书》，按该合同约定，上海对外经济贸易实业浦东有限公司代理上海台佳家具有限公司将其生产的家具出口至国外。为了顺利支付供应商的预付款，上海对外经济贸易实业浦东有限公司出借给上海台佳家具有限公司款项300万元，借期1年，从2011年12月12日至2012年12月31日止。吕玥同意以其名下坐落于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋为上海台佳家具有限公司提供抵押担保，担保的范围为最高额不超过300万元及利息。2011年12月12日，三方订立了《抵押合同》，并办理了抵押登记手续。2011年12月21日，上海对外经济贸易实业浦东有限公司按约汇款300万元。借款到期后，上海台佳家具有限公司并未偿还该300万元借款，故三方订立了延期偿还协议，将还款期限延长至2020年12月31日，同时办理了抵押登记延长变更手续。2016年1月，上海台佳家具有限公司偿还了50万元，又于2020年9月偿还了2万元，且2020年以前的借款利息按照银行同期贷款利率的标准已经结清。至2020年12月底，上海台佳家具有限公司还欠248万元借款未还。由于多次催讨无果，上海对外经济贸易实业浦东有限公司诉至法院。
被告辩称
上海台佳家具有限公司辩称，对欠款金额、利息起算时间均无异议，目前由于公司经营困难，无法偿还款项。
吕玥辩称，上海台佳家具有限公司的法定代表人沈彪系其XX，当时沈彪承诺还款责任与吕玥无关，且上海台佳家具有限公司所借的款项均用于公司生产经营，没有用于家庭共同生活，其对款项的使用及归还情况均不清楚，现双方已于2016年8月12日XX，请求将抵押财产中属于沈彪的个人财产份额部分用于偿债。
本院查明
本院认定事实如下：上海对外经济贸易实业浦东有限公司（乙方）与上海台佳家具有限公司（甲方）订立编号为PAAA11XXXX的《代理协议书》，约定甲方委托乙方代理出口家具，数量10万件，外国进口商由甲方选定，乙方根据甲方交货计划及指令分批支付货款，其中预付款总额不超过300万元，利息由甲方承担，利率按银行同期借款利率计算，甲方将提供相应房产作为风险抵押；乙方须在结汇后一周后，扣除由乙方支付的工厂预付货款，应收取代理费及各项垫付费用后，将余款汇至甲方银行账号；等等。
2011年12月12日，吕玥（甲方、抵押人）与上海对外经济贸易实业浦东有限公司（乙方、抵押权人）、上海台佳家具有限公司（丙方、被担保人）签署《抵押合同》，约定为了确保PAAA11XXXX的《代理协议书》的顺利履行，甲方愿意以其有权处分的上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押，甲方以该房产对代理协议履行中造成乙方损失最高额不超过300万元作为抵押担保，担保期限自2011年12月12日至2012年12月31日止；出现以下情况之一时，乙方有权依法定方式处分抵押财产：丙方不能按其与乙方约定的代理协议的出运计划及时交货造成乙方损失，或发生丙方提供出口产品质量、数量、包装等因素与外商要求不一致使乙方无法及时收到外商货款而造成乙方损失；如有上述情况发生，乙方可将抵押物折价或拍卖，处理抵押物所得价款补偿乙方损失，不足以偿还乙方损失的，乙方可向本合同丙方另行追索，甲方对丙方承担连带保证责任，价款偿还乙方还有余的，乙方应退还甲方；等等。
2011年12月14日，三方就上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了最高额抵押权登记手续，房地产权利人为吕玥，房地产抵押权人为上海对外经济贸易实业浦东有限公司，登记的最高债权限额为300万元，债权发生期间自2011年12月12日至2012年12月31日止。
2011年12月21日，上海对外经济贸易实业浦东有限公司按约向上海台佳家具有限公司汇款300万元。
2015年12月14日，吕玥与上海对外经济贸易实业浦东有限公司、上海台佳家具有限公司签署《展期合同》，约定原抵押合同内容不变，代理协议期限与抵押期限变更为2011年12月12日展期到2020年12月31日，抵押物地址为上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室。同时三方办理了抵押延长变更登记手续。
上海对外经济贸易实业浦东有限公司称，上海台佳家具有限公司于2016年1月归还50万元，于2020年9月归还2万元，目前尚欠248万元借款未还。
以上事实，除当事人陈述外，另有代理协议书、抵押合同、不动产登记证明、付款凭证、展期合同等证据证明，本院予以确认。
本院认为
本院认为，上海对外经济贸易实业浦东有限公司与上海台佳家具有限公司之间形成的借款合同关系，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行义务。上海台佳家具有限公司未按约履行还款义务，应承担由此引起的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，基于《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》的规定，上海对外经济贸易实业浦东有限公司的诉请，于法有据，应当予以支持。上海台佳家具有限公司理应将合同项下全部剩余借款本金及逾期利息支付给上海对外经济贸易实业浦东有限公司。另外，吕玥将其名下坐落于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给上海对外经济贸易实业浦东有限公司，并办理最高额抵押权登记手续，该抵押权已依法设立，现上海台佳家具有限公司不能履行上述还款义务，上海对外经济贸易实业浦东有限公司有权依法行使抵押权。
据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、上海台佳家具有限公司于本判决生效之日起十日内归还上海对外经济贸易实业浦东有限公司借款本金248万元，并按照全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率的标准支付上述款项自2020年1月1日起计算至本判决生效之日止的逾期利息；
二、上海台佳家具有限公司届时不履行本判决第一项确定的付款义务的，上海对外经济贸易实业浦东有限公司可与吕玥协议，以吕玥名下坐落于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额300万元的范围内优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归吕玥所有，不足部分由上海台佳家具有限公司清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计13,320元，由上海台佳家具有限公司、吕玥共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
