当事人信息
上诉人（原审被告）：鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区南湖东园201号楼05层106号F5246室。
法定代表人：邱鹏，总经理。
上诉人（原审被告）：邱鹏，男，****年**月**日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：徐文煜，黑龙江鼎坤律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：上海瀚峰资产管理有限公司，住所地上海市宝山区河曲路118号2642室。
法定代表人：兰其锋，经理。
委托诉讼代理人：项献彪，上海市海华永泰律师事务所 律师。
审理经过
上诉人鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司（以下简称鲸鹏公司）、邱鹏因与被上诉人上海瀚峰资产管理有限公司（以下简称瀚峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初40467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。两上诉人之共同委托诉讼代理人徐文煜、被上诉人瀚峰公司的委托诉讼代理人项献彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
鲸鹏公司、邱鹏上诉请求：维持一审判决第一、第七、第八项，撤销一审判决第二至第六项，改判驳回瀚峰公司要求鲸鹏公司支付2020年5月22日起至2020年7月25日止的租金及房屋占有使用费的诉讼请求；瀚峰公司返还保证金；驳回瀚峰公司要求鲸鹏公司支付优惠减免的租金的诉讼请求；驳回瀚峰公司要求鲸鹏公司承担违约金的诉讼请求；驳回瀚峰公司要求鲸鹏公司承担律师费、财产保全费的诉讼请求。事实和理由：2016年12月26日，鲸鹏公司与瀚峰公司签订《房地产租赁合同》，约定瀚峰公司将上海市浦东新区XX路XX-XX号XX中心XX层整层房屋（以下简称系争房屋）出租鲸鹏公司，租期自2017年1月1日起至2025年4月25日止。2017年4月，鲸鹏公司在系争房屋内设立牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司上海XX分公司（以下简称东鹏分公司）。合同履行过程中，双方就房屋租金分批次支付金额和支付时间形成交易习惯，鲸鹏公司不固定期限、批次、金额的支付租金，瀚峰公司予以接受，双方以实际履行行为变更了合同约定的租金支付方式及期限，从鲸鹏公司提供的证据微信记录以及付款记录可以看出，鲸鹏公司在支付房租以及相关费用时，与瀚峰公司商讨此次支付的具体金额以及时间，瀚峰公司也同意鲸鹏公司不按照合同约定的时间和金额支付租金。故一审法院将这种交易习惯认定为鲸鹏公司的逾期付款行为，与事实不符。鲸鹏公司未按照《补充协议（四）》的约定，在2019年10月6日前支付2019年10月16日至2020年1月25日期间的三个月租金，不应当被认为违约行为。瀚峰公司在新冠疫情爆发之前不享有单方解除权。合同履行过程中，经折抵租金，在瀚峰公司处尚有保证金1，732，660元，用作鲸鹏公司履约之担保。在瀚峰公司认定鲸鹏公司逾期支付租金的前提下，瀚峰公司完全可以选择用履约担保金进行租金的抵扣。但是瀚峰公司却执意冻结该笔大额资金，要求鲸鹏公司在新冠疫情重挫海鲜日料行业的大背景下支付租金，并加收违约金，对鲸鹏公司的实际经营造成重大影响。本案中，鲸鹏公司租赁系争房屋的合同目的系经营海鲜自助。由于新冠疫情爆发，导致鲸鹏公司无法进行店内经营，也无法提供外卖服务。鲸鹏公司合同目的，已经无法实现。而2020年6月从切割进口三文鱼的案板中检测到了新冠病毒后，对鲸鹏公司的经营又是一次严重的打击。上海水产市场对三文鱼产品进行紧急下架，各地出台禁止售卖和自行封存生鲜三文鱼的相关要求，鲸鹏公司也无法再进行海鲜自助的相关经营。因此，应当认定本次新冠疫情作为因不可抗力因素致使鲸鹏公司不能实现合同目的，双方的租赁合同应予以解除。根据租赁合同之约定，双方互不承担违约责任。鲸鹏公司于2020年5月22日发出《请求解除租赁合同函》，并且搬离了系争房屋，但是瀚峰公司却拒绝对鲸鹏公司的搬离进行交接，留置鲸鹏公司的物品，阻拦鲸鹏公司将生鲜物品及时搬出，无奈之下鲸鹏公司于2020年6月14日将系争房屋钥匙归还瀚峰公司。2020年7月25日瀚峰公司才同意与鲸鹏公司就系争房屋的归还进行交接。可以认为，瀚峰公司的行为造成了鲸鹏公司未能更早的搬离系争房屋，也给鲸鹏公司造成了一定的损失。故2020年5月22日以后的租金及房屋占有使用费，瀚峰公司无权主张。因鲸鹏公司不存在逾期未支付租金的行为，故瀚峰公司无权要求鲸鹏公司支付逾期付款违约金。退一步讲，若法院认为鲸鹏公司有逾期付款的行为的，每日万分之三的标准过高，应当以同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金。综上所述，鲸鹏公司认为，一审法院认定事实不清，法律适用错误，鲸鹏公司的上诉请求依法应得到支持。
被上诉人辩称
被上诉人瀚峰公司辩称，不同意鲸鹏公司及邱鹏的上诉请求。鲸鹏公司与瀚峰公司签订的租赁合同合法有效，鲸鹏公司存在严重违约行为，应该承担违约责任。一审法院判决鲸鹏公司用经营保证金抵扣、支付租金、房屋使用费、商管服务费、利息并无不当。一审判决认定的租金、房屋使用费、商管服务费也远远低于瀚峰公司一审提出的诉讼金额。针对一审判决第四项，一审法院予以扣抵的优惠减免租金远远低于瀚峰公司一审主张的金额。鲸鹏公司自2018年起开始持续欠付租金，根据合同约定鲸鹏公司欠付一个月瀚峰公司就有权解除合同，但是鲸鹏公司欠付租金长达2年，其严重违约，应该支付相应欠付租金、房屋使用费、商管服务费、利息等。出租人给了承租人5个半月免租期，对应租金为230万余元，优惠减免租金357万余元，加上空调管道优惠10万元，根据双方的租赁合同、补充协议约定，上述费用如果承租人有违约行为，不再享受相应优惠待遇，需要按原合同约定支付。故承租人应该支付出租人上述3项费用合计598万余元，一审法院现在判决的数额大大低于瀚峰公司一审诉请要求金额。针对违约金，合同约定如果承租人违约，其需要承担600多万违约金，后瀚峰公司几经考量撤回了违约金的诉请，但是明确抗辩需要鲸鹏公司支付的保证金等优先冲抵，将1，732，660元保证金冲抵合同约定违约金。合同对逾期利息有明确约定，一审法院在合同约定基础上已经予以了调低，只有每日万分之三，而合同约定的是每日千分之五。根据合同第5.5条的约定，保证金返还的条件是承租方需要付清所有租金、违约金、赔偿金还有经营证照要全部从经营标的中迁出，在办妥上述所有事项以后才能退还保证金。至今鲸鹏公司没有支付所有租金、也没有将经营证照从租赁标的中迁出。瀚峰公司多次要求承租方在2020年7月25日房屋交接完毕后注销、迁出相应证照，但是鲸鹏公司至今没有办理，所以相应保证金不应退还承租人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审原告诉称
瀚峰公司向一审法院提出诉讼请求：1．瀚峰公司与鲸鹏公司之间的《房地产租赁合同》及相关补充协议解除；2．鲸鹏公司于租赁合同解除之日腾空清退XX路XX-XX号XX中心XX层承租房屋并向瀚峰公司予以返还；3．鲸鹏公司向瀚峰公司支付计算至2020年5月31日止欠付的租金、商管服务费等合计人民币（币种下同）3，101，271.25元；如未及时履行，迟延利息按24％／年的标准计算；4．鲸鹏公司向瀚峰公司支付从2020年6月1日起至清空腾退返还房屋之日止的租金（房屋使用费）、商管服务费，租金（房屋使用费）标准为6，617，448元／年，商管服务费标准为128，169.50元／月；5．鲸鹏公司向瀚峰公司支付优惠减免的租金5，172，817.62元，空调管道补贴100，000元。如未及时履行，迟延利息按24％／年的标准计算；6．邱鹏对鲸鹏公司的上述债务承担连带清偿责任；7．本案律师费11万元、财产保全担保费1.10万元由鲸鹏公司、邱鹏承担。本案一审审理中，瀚峰公司于2020年7月25日收回系争房屋，故变更诉讼请求为：1．请求确认瀚峰公司与鲸鹏公司之间的《房地产租赁合同》及相关补充协议于2020年7月25日解除；2．鲸鹏公司向瀚峰公司支付计算至2020年7月25日止欠付的租金、商管服务费等合计3，996，238.50元，并自2020年7月26日起，以欠付金额为本金，按照年化24％计算迟延支付违约金；3．鲸鹏公司向瀚峰公司支付优惠减免的租金5，883，177.62元，空调管道补贴100，000元，合计5，983，177.62元，并自2020年7月26日起，以欠付金额为本金，按照年化24％计算迟延支付违约金；4．邱鹏对鲸鹏公司的上述债务承担连带清偿责任；5．律师费11万元、财产保全担保费1.10万元由鲸鹏公司、邱鹏承担。其中，第三项诉讼请求中的优惠减免的租金计算方式为：1）2017年1月1日至2017年5月15日的免租期租金1，949，243.62元；2）2019年7月16日至2019年8月15日的二次装修免租期租金360，000元；3）2018年4月16日至2019年4月15日减免的租金831，686元（原合同租金5，509，862元-调整后租金4，678，176元）；4）2019年4月16日至2020年7月25日减免的租金2，742，248元。另外，瀚峰公司还增加一项诉讼请求，要求鲸鹏公司支付解约违约金6，424，707元，但未在规定的期限内补缴诉讼费，故瀚峰公司撤回该项诉讼请求。
一审法院查明
一审法院认定事实：上海XX集团实业发展有限公司（民营企业）为系争房屋产权人。
2014年1月1日，上海XX集团实业发展有限公司将系争房屋委托上海B有限公司对外招商，包括但不限于签署租赁合同、收取保证金、押金、租金和违约金、公共事业费。
2014年1月22日，瀚峰公司与上海B有限公司签订《房屋租赁合同》，约定瀚峰公司向上海B有限公司承租系争房屋，租期自2014年12月1日至2029年11月30日。
2016年12月26日，瀚峰公司（甲方）与鲸鹏公司（原名牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司，2020年6月19日更名为鲸鹏公司）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，总建筑面积约为2，848.21㎡，乙方承租用于从事XX海鲜自助。租赁期限8年零4个半月，自2017年1月1日起至2025年4月15日止。2017年1月1日至2017年4月15日为乙方免租装修期。免租装修期内，甲方免收租金，在免租期间，乙方仍应按时足额支付第六条中的费用。在免租与非免租期间，如乙方违反第9.2.2或9.2.4，则应在违约后七日内向甲方全额支付租金，不再享受免租待遇。双方同意以固定年租金方式计算租金，如需计算月租金的，则月租金为年租金／12；如需计算日租金的，则日租金为年租金／365。2017年1月1日至2018年4月15日，年租金5，197，983元。2018年4月16日起至2019年4月15日，年租金5，509，862元。2019年4月16日至2020年4月15日，年租金6，424，707元。2020年4月16日至2021年4月15日，年租金6，617，448元。……租金第一年每2个月一付，第二年起每3个月一付，先付后用。自2016年4月16日起，每2个月为一个租金结算期，自2018年4月16日起，每3个月为一个租金结算期，乙方在结算期满前10日，向甲方支付后三个月租金。乙方在本合同签订之日向甲方支付相当于2个月租金（866，330.50元）作为乙方履行本合同的履约保证金。乙方在签订本合同之日向甲方支付相当于3个月租金（1，299，495元）作为乙方履行本合同的经营保证金，乙方按时足额支付自2017年4月16日至2018年4月15日租金后，此经营保证金中的433，165元用于抵扣合同中自2018年4月16日至2018年5月15日租金（不足部分乙方予以补足）。乙方按时足额支付2018年4月16日至2019年4月15日租金后，此经营保证金中的433，165元用于抵扣合同中的2019年4月16日至2019年5月15日租金（不足部分乙方予以补足）。此经营保证金中最后一部分433，165元作为合同履约保证金，待合同期限到期后一次性不计息退还给乙方。如乙方违约，甲方有权直接用履约保证金充抵乙方未按时支付的租金、违约金、赔偿金和应承担的其他费用，也可用履约保证金弥补甲方所受损失。合同期限届满、提前解除或终止履行后，在乙方已付清所有租金、违约金、赔偿金或应承担的其他费用、乙方使用的燃气、通讯等设施设备和乙方经营证照全部从租赁标的内迁出或注销后，甲方须在双方办妥租赁标的交接事宜后十日内一次性将履约保证金退还给乙方。合同第六条约定因租赁而产生的其他费用，6.1租赁期内，乙方因使用租赁标的和经营行为而产生或可能产生的各项费用，由乙方自行承担。6.2商管服务费目前为128，169.50元／月。6.3租赁期内，使用水、电、煤气、电话等费用，由乙方承担。6.4因租赁标的或租赁行为本身所产生的税费按国家规定由甲乙双方各自承担。合同第八条约定了甲方的权利义务责任，8.2.4.1本合同履行期不满一年解除本合同的，甲方向乙方支付违约金的标准为24个月租金。8.2.4.2本合同履行期不满三年解除本合同的，甲方向乙方支付违约金的标准为15个月租金。8.2.4.3本合同履行期不满五年解除本合同的，甲方向乙方支付违约金的标准为12个月租金。8.2.4.4本合同履行期超过五年解除本合同的，甲方向乙方支付违约金的标准为6个月租金。合同第九条约定了乙方的权利义务和责任，9.2.1乙方拖欠租金的，每日按拖欠金额的千分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金。9.2.2租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方可向乙方发出书面整改通知，并有权对乙方采取断水、断电等措施；乙方在收到书面整改通知次日起七日内未实施改正行为，甲方有权以书面通知方式单方面解除本合同，收回该租赁标的；甲方行使单方解除权的，乙方应按本合同的8.2.4.1、8.2.4.2、8.2.4.3、8.2.4.4向甲方支付违约金，并赔偿甲方的实际损失（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、公证费、取证费等相关费用）。9.2.2.1拖欠租金、履约保证金或第六条中的相关费用连续十五天以上的或者累计三十天以上的。……9.2.4租赁期限内，乙方未经甲方同意，单方面解除本合同的，应按本合同8.2.4.1、8.2.4.2、8.2.4.3、8.2.4.4向甲方支付违约金赔偿甲方损失，该租赁房屋内不可移动的装饰物及设施无偿归甲方所有，同时履约保证金转为违约金，甲方不予退还。合同第11.1条约定，本合同在履行过程中，遇不可抗力原因无法继续履行时，双方终止本合同履行，互不承担违约责任，互不进行经济补偿。乙方已经支付未实际使用的租金及费用，甲方不予退还。
2017年4月15日，瀚峰公司（甲方）与鲸鹏公司（乙方）签订《补充协议》，甲方同意给予乙方一次性补贴10万元，用于乙方空调管道重新布置管线。
2017年7月3日，瀚峰公司（甲方）与鲸鹏公司（乙方）再次签订《补充协议》，甲方同意增加一个月免租期，原合同约定的免租期变更为2017年1月1日至2017年5月15日。
2018年1月1日，东鹏分公司向瀚峰公司提交申请书，表示门店于2017年4月末正式投入运营，但各方面的费用太高，累计亏损达400万元，希望瀚峰公司在房租上给予略微减免，房租递增延缓执行。
2018年3月15日，瀚峰公司（甲方）与鲸鹏公司（乙方）签订《补充协议（二）》，约定：一、自2018年4月16日起至2019年4月15日止，年租金调整为4，678，176元。一季度一付、先付后用的方式不变，押金数额不变。二、乙方在原合同签订之日向甲方支付相当于3个月租金1，299，485元作为乙方履行原合同的经营保证金，此经营保证金中的433，165元暂不用于抵扣原合同中自2018年4月16日至2019年4月15日止的租金。……
2018年6月7日，东鹏分公司出具承诺函，表示尚欠2018年4月16日至2018年7月15日期间的租金419，544元、物业费（即商管服务费）384，508.50元，承诺于6月8日前交纳400，000元，6月25日交齐剩余款项。
2019年9月2日，邱鹏向瀚峰公司出具《租赁合同担保书》，表示愿意为鲸鹏公司履行本案租赁合同提供连带责任保证，保证期间为债务履行期届满之日起两年。
2019年9月16日，瀚峰公司（甲方）与鲸鹏公司（乙方）签订《补充协议（四）》，约定：一、租金与支付方式，1、双方确认2019年4月16日至2025年5月15日，以每3个月为结算周期，采取季度基本租金和季度销售提成租金两者取其高的方式计算季度应付租金。1.1年基本租金，2019年4月16日至2020年4月15日，年租金4，320，000元；2020年4月16日至2021年4月15日，年租金4，320，000元；……1.2季度销售额提成租金，2019年4月16日至2020年4月15日，季度提成租金为季度销售额的10％；2020年4月16日至2021年4月15日，季度提成租金为季度销售额的10％；……1.3自2019年4月16日起，每3个月一付，先付后用。在结算季度开始前的十日内，乙方应先支付基本租金。在该结算季度结束后十日内，双方共同结算季度销售额提成租金，并按照季度基本租金和季度销售额提成租金二者取其高的原则结算季度应付租金。二、2019年7月16日至2019年8月15日为乙方二次装修免租期，在免租期内除租金外，商管服务费等其他费用乙方需正常缴纳。乙方需在2019年10月15日前完成XX店的升级改造工程，否则二次装修免租期不予减免。三、乙方须于2019年7月31日前付清2019年4月16日至2019年7月15日期间的所有欠款，包括保底租金、商管服务费、垃圾清运费等共计1，226，561元。四、乙方须于2019年9月20日前付清2019年7月16日至2019年10月15日期间的保底租金（扣除一个月免租期）、商管服务费、垃圾清运费等共计1，126，108.50元。
2019年9月20日，瀚峰公司向鲸鹏公司发送催缴通知单，催告鲸鹏公司于2019年9月23日前支付欠付费用，包括2019年7月16日至2019年10月15日的租金420，000元、2019年7月16日至2019年10月15日的商管服务费384，508.50元、2019年8月1日至2019年10月31日的垃圾清运费21，600元，合计826，108.50元。否则瀚峰公司将停止所有服务，包括但不限于水、电、场地租赁等。
2019年11月5日，瀚峰公司向鲸鹏公司发送催缴通知单，催告鲸鹏公司于2019年11月8日前支付欠付费用，包括2019年10月16日至2020年1月15日的租金1，014，508.50元、2019年10月16日至2020年1月15日的的商管服务费384，508.50元、2019年11月1日至2020年2月29日的垃圾清运费43，200元，合计1，442，217元。否则瀚峰公司将停止所有服务，包括但不限于水、电、场地租赁等。
此后，因鲸鹏公司仅支付部分费用，2019年12月10日，瀚峰公司再次发送催缴通知单，催告鲸鹏公司支付欠付费用共计1，386，108.50元。否则瀚峰公司将停止所有服务，包括但不限于水、电、场地租赁等。
2020年1月23日，瀚峰公司向鲸鹏公司发送停止服务通知，表示鲸鹏公司尚欠瀚峰公司2019年10月16日开始的租金、商管服务费、垃圾清运费等共计2，472，617元，决定于2020年1月24日9点停止对鲸鹏公司的所有服务，包括但不限于停水、停电、收回租赁场地等。
2020年3月31日，瀚峰公司向鲸鹏公司发送催缴通知单，催告鲸鹏公司于2020年4月5日前支付2019年10月16日至2020年1月15日的租金520，000元、2019年10月16日至2020年1月15日的的商管服务费384，508.50元、2019年11月1日至2020年1月31日的垃圾清运费21，600元；2020年1月16日至2020年4月15日的租金1，080，000元、2020年1月16日至2020年4月15日的商管服务费384，508.50元，共计2，390，617元。否则瀚峰公司将停止所有服务，包括但不限于水、电、场地租赁等。
2020年4月27日，瀚峰公司向鲸鹏公司、邱鹏发送律师函，要求鲸鹏公司支付欠付费用2，390，617元，邱鹏承担连带清偿责任。
瀚峰公司员工陈某与鲸鹏公司员工张某微信聊天记录显示，2020年1月23日，张某：陈总，是不是30万元到账就可以送电？陈总，停电停水也不是解决问题的办法啊。陈某：年前我们公司现在的要求就是30（万元）。张某：好。我知道了。20万可以吗？30万太难了。2020年1月24日，鲸鹏公司支付6万元租金，陈某：才6万？张某：这是我今天到账的所有款了。店里已经通电。陈某：互相理解吧，都不容易。新年快乐。
2020年5月22日，鲸鹏公司向瀚峰公司发送《请求解除租赁合同函》，表示自门店开业以来，因各种原因，鲸鹏公司一直在亏损经营，2019年鲸鹏公司对门店进行了改造，并于2019年9月份重新开业，2020年初经营刚刚有起色，一场突如其来的疫情让公司重新陷入了困境。因鲸鹏公司经营的是海鲜自助火锅，无法开放堂食，也无法提供外送服务，一直处于停工状态。考虑到疫情的情况，鲸鹏公司资金状况难以负荷，双方又无法就租赁费用减免问题达成一致意见，为减少双方的损失，鲸鹏公司请求解除租赁合同。
2020年6月14日，鲸鹏公司员工通过微信向瀚峰公司员工发送《关于我公司上海店物品搬离及保管函》，提出公司决定将人员全部撤离上海，但店内尚有大量桌椅及各种设备，现将物品明细及店内钥匙一并交给瀚峰公司指派的物业人员，请瀚峰公司尽快交接，对物品予以清点封存。
次日，瀚峰公司员工回复，双方纠纷已提交法院，建议鲸鹏公司联系法院，由法院主持处理解约事宜。
2020年7月25日，瀚峰公司与鲸鹏公司签署《租赁商铺交付确认书》，鲸鹏公司将系争房屋返还瀚峰公司，并约定自交接日起房屋内不可移动的设备与物品无偿归瀚峰公司所有，未搬离的物品作无主物由瀚峰公司处置。
为证明鲸鹏公司进行二次装修的费用，鲸鹏公司、邱鹏提供：1、东鹏分公司与上海C有限公司于2019年8月6日签订的《产品购买合同书》，约定由上海C有限公司为东鹏分公司订制整体游乐设备，合同价款268，000元；2、东鹏分公司与上海D有限公司签订的《合同书》，约定由上海D有限公司为东鹏分公司订制整体游乐设备。合同未约定价格，也未注明签署日期。3、东鹏分公司与上海E有限公司于2019年7月4日签订的《网络营销服务框架合同》，约定上海E有限公司于2019年9月11日投放品牌广告1篇，发布上海美食攻略头条，5个KOL朋友圈转发。4、东鹏分公司与上海E有限公司于2019年9月10日签订的《视频制作投放协议》，约定XX套餐16，000元。瀚峰公司对上述证据均不予认可。
一审法院另查明：鲸鹏公司于2020年7月22日签收起诉状副本等诉讼材料。
为本次诉讼，瀚峰公司支出律师费11万元，财产保全担保费1.10万元。
本案一审审理中，各方当事人一致确认，1、双方履行过程中均按照合同约定的基本租金计算。2、鲸鹏公司付清截至2019年10月15日的租金，此后共付过五笔租金，包括2019年10月31日的10万元、2019年12月21日的10万元、2020年1月15日的30万元、2020年1月24日的6万元、2020年7月21日的5万元。3、鲸鹏公司支付瀚峰公司经营保证金1，299，495元、履约保证金866，330.50元。4、2018年10月16日至2019年1月15日期间曾抵扣一次经营保证金，剩余经营保证金、履约保证金合计1，732，660元。5、商管服务费的性质实际为物业管理费。
一审法院认为
瀚峰公司表示：1、不再单独主张解约违约金，如果鲸鹏公司要求返还经营保证金、履约保证金，则上述费用应当予以抵扣。2、2020年7月25日，鲸鹏公司将系争房屋返还瀚峰公司，租赁合同于该日解除。如果法院认定解除日期在此之前，则解除之后的租金应为房屋使用费，标准与租金相同，其余诉请不变。3、同意免除疫情期间一个月租金，前提是鲸鹏公司结清欠款。
鲸鹏公司、邱鹏表示，2020年6月，瀚峰公司曾派人管控系争房屋入口，禁止鲸鹏公司进出，导致存放在系争房屋内的鲜活食材及酒水过期，损失20万元左右，将另行主张。
一审法院认为，瀚峰公司与鲸鹏公司签订的《房地产租赁合同》及相关补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均需恪守。
根据约定，鲸鹏公司应于2019年10月6日前支付2019年10月16日至2020年1月25日期间的三个月租金，但鲸鹏公司未按约支付，并且超过30日，已经构成根本违约，瀚峰公司据此享有单方解除权。针对鲸鹏公司的抗辩，一审法院认为，首先，鲸鹏公司主张双方形成未按约支付租金、商管服务费的交易习惯，但并未提供相应证据予以佐证。即便此前鲸鹏公司存在逾期付款的行为，亦仅能视作瀚峰公司对鲸鹏公司违约的谅解，无法说明双方已经形成交易习惯。其次，经营保证金、履约保证金均作为鲸鹏公司履约的担保，其中经营保证金抵扣租金须以鲸鹏公司按期支付租金为前提，且合同已明确约定抵扣期间，鲸鹏公司不得任意进行抵扣。同时，合同约定，在鲸鹏公司违约的情况下，瀚峰公司有权直接用履约保证金充抵租金、违约金等费用，说明履约保证金抵扣租金系瀚峰公司权利，由瀚峰公司选择是否适用，而非自动抵扣。故鲸鹏公司主张以经营保证金、履约保证金抵扣2019年10月16日至2020年1月15日期间租金不能成立。最后，合同约定两种违约金，系当事人协商的结果，并未加重鲸鹏公司义务，鲸鹏公司主张合同条款无效缺乏事实依据。综上，鲸鹏公司上述抗辩事由均无法成立，不予采纳。
关于合同解除日期，鲸鹏公司于2020年5月22日向瀚峰公司发送解约函，以“疫情”构成不可抗力为由解除租赁合同，一审法院认为，一方面，根据法律规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，但以不可抗力为由解除合同，还需满足“因不可抗力导致合同义务不能履行”的构成要件。在租赁关系中，承租人的主要义务是支付租金，系金钱债务，金钱债务依其性质不存在无法履行的问题；另一方面，租赁合同属于继续性合同，本案租赁合同约定的租期至2025年4月15日止，“疫情”发生时距离租期结束还有5年有余，“疫情”可能导致鲸鹏公司一时性的经营困难，但并未达到合同目的无法实现的程度，鲸鹏公司以不可抗力解除合同，理由不能成立。鉴于在“疫情”爆发之前，瀚峰公司已经享有单方解除权，此后瀚峰公司起诉要求解除合同，故合同解除日期应为起诉状副本送达鲸鹏公司之日，即2020年7月22日。双方当事人关于合同解除日期的陈述均与事实不符，予以纠正。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到本案：第一，租金及商管服务费，考虑到鲸鹏公司承租系争房屋用于开设餐饮，“疫情”对于鲸鹏公司使用房屋客观上会造成一定影响，一审法院酌情判定瀚峰公司免除鲸鹏公司上半年两个月租金及商管服务费，此外鲸鹏公司应支付截至2020年7月22日的其余租金及截至2020年7月25日的其余商管服务费。鲸鹏公司要求按照租金、商管服务费标准的30％计算上述费用，缺乏依据，不予支持。鲸鹏公司已经支付的61万元租金，可在欠付费用中予以扣减。第二，房屋使用费，瀚峰公司主张按照租金标准计算房屋使用费，并无不当，予以准许，计算期间为2020年7月23日至2020年7月25日。
关于违约责任，第一，逾期付款违约金，因鲸鹏公司存在逾期付款的事实，且至今未能支付，瀚峰公司主张违约金具有合理依据，予以支持。鲸鹏公司抗辩违约金标准过高，请求予以调低。一审法院认为，鲸鹏公司逾期付款对瀚峰公司造成的损失主要表现为资金占用的利息，故酌情调整为每日万分之三。第二，解约违约金、优惠减免的租金、经营保证金、履约保证金，虽然本案瀚峰公司的诉讼请求中不包含解约违约金，但上述费用的处理具有高度相关性，为避免诉累以及当事人利益失衡，一审法院以合同解除的法律后果一并对上述费用予以处理。本案中，首先，因鲸鹏公司违约导致合同解除，鲸鹏公司应当承担解约违约金；其次，瀚峰公司减免鲸鹏公司租金系以鲸鹏公司能够完整履行全部租期作为基础，现合同提前解除，瀚峰公司可以主张减免的租金；最后，瀚峰公司主张解约违约金、优惠减免的租金，二者均具有违约金的性质，在具体金额的判断上应综合予以考虑。根据司法解释的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据本案实际情况，酌情判令由瀚峰公司没收鲸鹏公司的经营保证金、履约保证金作为鲸鹏公司应当支付瀚峰公司优惠减免的租金，再由鲸鹏公司向瀚峰公司支付433，165元违约金。第三，优惠减免的租金利息，因优惠减免的租金本身具有违约金性质，系对瀚峰公司损失的补偿，瀚峰公司再就该项费用主张利息损失，存在重复计算，不再支持。第四，空调管道费，2017年，鲸鹏公司重新布置空调管线，与房屋形成添附，合同解除后由瀚峰公司利用，瀚峰公司对此并不存在损失，故就该项诉讼请求，予以驳回。第五，律师费、财产保全担保费，合同明确约定，如鲸鹏公司违约导致合同解除，除违约金外，还需赔偿瀚峰公司损失，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、公证费、取证费等相关费用，律师费及财产保全担保费均为瀚峰公司为本案诉讼支出的必要费用，就该项诉请，予以支持，以示对鲸鹏公司违约的惩戒。第六，瀚峰公司主张邱鹏对鲸鹏公司的上述付款义务承担连带清偿责任，具有合同依据，予以支持。
一审法院审理后于2020年12月30日作出判决：一、确认上海瀚峰资产管理有限公司与鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司签署的《房地产租赁合同》及相关协议于2020年7月22日解除；二、鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海瀚峰资产管理有限公司租金、房屋使用费、商管服务费合计2，967，680.58元；三、鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海瀚峰资产管理有限公司逾期付款利息（以2，967，680.58元为基数，按照每日万分之三的标准，自2020年7月26日起计算至实际支付之日止）；四、鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司剩余的经营保证金、履约保证金合计1，732，660元由上海瀚峰资产管理有限公司没收，用予抵扣鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司应支付瀚峰公司上海瀚峰资产管理有限公司优惠减免的租金；五、鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海瀚峰资产管理有限公司违约金433，165元；六、鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海瀚峰资产管理有限公司律师费110，000元、财产保全担保费11，000元；七、邱鹏对上述判决第二至六项确定的鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司的付款义务承担连带清偿责任；八、驳回上海瀚峰资产管理有限公司其余的诉讼请求。案件受理费71，265元，保全费5，000元，合计76，265元，由上海瀚峰资产管理有限公司负担26，512元，鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司、邱鹏负担49，753元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
本院查明
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为
本院认为，瀚峰公司与鲸鹏公司就系争房屋签订的租赁合同及补充协议，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行，不得擅自变更或者解除，否则应承担相应的违约责任。关于鲸鹏公司是否存在逾期未足额支付租金之违约行为的争议。鲸鹏公司未严格按照合同约定的期限、金额向瀚峰公司支付租金，瀚峰公司此前未提出异议或者未以此为由解除租赁合同的，应视为瀚峰公司对鲸鹏公司违约行为的谅解及包容，但不足以认定瀚峰公司与鲸鹏公司合意变更了合同约定的租金支付金额及期限。鲸鹏公司关于双方以实际履行行为达成不定期、不定金额、不定批次的租金支付习惯的主张，缺乏证据证明，瀚峰公司也不予认可，亦与常理相悖，故本院不予采纳。鲸鹏公司逾期未足额支付合同约定的租金及商管服务费，经瀚峰公司催告后，仍未支付。瀚峰公司单方解除租赁合同的条件已经成就，故瀚峰公司依约解除合同，具有相应的事实基础，本院予以支持。鲸鹏公司辩称，经抵扣欠付租金后，其在瀚峰公司处仍有173万余元的保证金，瀚峰公司完全可以保证金抵扣未付之租金及商管服务费，鲸鹏公司不存在违约行为。本院认为，根据租赁合同之约定，如鲸鹏公司违约，瀚峰公司可以保证金冲抵鲸鹏公司未付的租金、违约金、赔偿金和应承担的其他费用，也可用履约保证金弥补瀚峰公司所受损失。据此可以认定，对保证金抵扣的范围，瀚峰公司有选择之权利，在鲸鹏公司违约不支付租金，且可能面临承担其他违约责任的情况下，瀚峰公司不主张以保证金冲抵未付之租金，与合同约定并不相悖。鲸鹏公司的抗辩意见，本院不予采纳。鲸鹏公司又辩称，新冠疫情致鲸鹏公司无法实现合同目的，租赁合同系因不可抗力而无法履行，双方依约互不承担违约责任。对此，本院认为，一则，鲸鹏公司欠付租金的行为发生在新冠疫情出现前，瀚峰公司的单方合同解除权亦早于新冠疫情前形成。新冠疫情的发生，并非鲸鹏公司逾期未足额支付租金的合理理由，不能消除鲸鹏公司之违约状态。且新冠疫情的发生，亦不产生消灭瀚峰公司合同解除权的法律后果。二则，正如一审法院所述，疫情可能导致鲸鹏公司一时性的经营困难，但并未达到合同目的无法实现的程度，鲸鹏公司以不可抗力主张解除合同，理由不能成立。综上所述，鲸鹏公司关于其不存在违约行为及系不可抗力导致租赁合同无法继续履行的上诉意见，本院不予采纳。一审法院认定系鲸鹏公司违约导致租赁合同解除，具有相应的事实基础及法律意见，本院予以支持。
关于合同解除后果处理之争议。双方于2020年7月25日办理了房屋交接手续。故鲸鹏公司应付清2019年10月16日至2020年7月25日止的房屋租金及占有使用费。鲸鹏公司主张2020年3月起瀚峰公司即看管系争房屋不让鲸鹏公司进入，但没有提供相应的证据证明。2020年6月14日由鲸鹏公司员工发出的《关于我公司上海店物品搬离及保管函》中对此也没有提及，加之瀚峰公司也予以否认，故鲸鹏公司的抗辩意见，缺乏事实基础，本院不予采纳。关于瀚峰公司是否及时采取止损措施的争议。2020年5月22日，鲸鹏公司发函要求解除合同，2020年6月14日要求尽快办理交接手续。但一则，鲸鹏公司并未清空系争房屋内的物品，办理房屋交接手续的条件并不成就；二则，即便系争房屋具备办理交接手续的条件，此时双方已经涉诉，自鲸鹏公司发出交接之要求，亦应给予瀚峰公司合理的准备时间。综合上述分析，本院认为，瀚峰公司并不存在放任损失扩大之过错行为。一审法院考虑到新冠疫情对鲸鹏公司的经营活动造成一定影响的因素，确认鲸鹏公司支付瀚峰公司租金及房屋占有使用费、商管服务费合计2，967，680.58元，并无不当，本院予以维持。鲸鹏公司要求扣减部分租金及房屋占有使用费的上诉请求，本院予以驳回。因鲸鹏公司逾期未支付租金及商管服务费，瀚峰公司依约有权要求鲸鹏公司承担逾期付款之违约金。根据合同约定的逾期付款违约金标准、当事人的过错程度、合同的实际履行情况，一审法院判令鲸鹏公司按照日万分之三的标准承担逾期支付租金及商管服务费的违约金，于法有据，本院予以维持。鲸鹏公司关于一审法院认定的违约金标准过高的上诉意见，本院不予采纳。
关于瀚峰公司主张的优惠减免之租金。根据租赁合同约定，瀚峰公司给予鲸鹏公司的免租期为2017年1月1日至2017年4月15日，鲸鹏公司违约的，不再享受免租待遇。双方于2017年7月3日签订《补充协议》，增加一个月的免租期，即免租期为2017年1月1日至2017年5月15日。后双方又签订《补充协议（四）》，约定给予鲸鹏公司一个月的二次装修免租期。现租赁合同因鲸鹏公司违约致解除，故鲸鹏公司应将上述免租期内的租金支付给瀚峰公司。关于瀚峰公司主张的原租赁合同租金与调整后租金之间的差额部分。瀚峰公司的该项主张并无法律依据及合同基础，本院不予支持。由此，鲸鹏公司应支付瀚峰公司五个半月的免租期租金损失。同时，根据租赁合同8.2.4.3及9.2.2之约定，因鲸鹏公司违约，瀚峰公司行使单方解除权的，租赁合同履行期限不满五年解除合同的，鲸鹏公司向瀚峰公司支付违约金的标准为12个月租金。系争房屋租赁合同履行期自2017年1月1日起，至2020年7月22日终止，履行期限满三年而未满五年。由此，鲸鹏公司依约应支付相当于12个月租金的解约违约金。根据租赁合同9.2.4条之约定，租赁期限内，鲸鹏公司违约导致租赁合同解除的，履约保证金转为违约金，瀚峰公司不予退还。据此，鲸鹏公司违约的，保证金不予退还，瀚峰公司以违约金抵销保证金的抗辩主张，具有一定的合理性，本院予以采纳。鲸鹏公司要求退还剩余保证金的上诉请求，缺乏合同依据及事实基础，本院不予支持。
考虑到瀚峰公司以合同关于不退还保证金的约定对抗鲸鹏公司要求退还保证金的诉请，也考虑到按照约定，鲸鹏公司应支付5个半月免租期租金的事实，一审法院将鲸鹏公司应支付的优惠减免的租金、保证金不予退还之责任承担的总额确定为相当于5个月租金的2，165，825元，已经充分考虑了合同关于解除后果的约定、当事人的过错程度、合同的履行状况、当事人的实际损失等因素，且上述数额总体对鲸鹏公司而言属于有利判决，瀚峰公司也未提出上诉。故对上述总额，本院予以维持。但需要指出的是，瀚峰公司一审中提出了要求鲸鹏公司承担解约违约金的诉讼请求，但未在规定的期限内补缴诉讼费，故一审法院判令鲸鹏公司还需支付瀚峰公司违约金433，165元，缺乏依据。如前所述，鲸鹏公司主张退还保证金，瀚峰公司以合同关于保证金转化为违约金的约定予以对抗，尚属合理，本院予以支持。考虑保证金已予以没收，又考虑到鲸鹏公司在相当于5个月租金的数额范围内承担支付优惠减免的租金、保证金不予退还之责任。故在扣除保证金后，剩余的433，165元款项，实为鲸鹏公司应支付的免租期租金。一审法院就该笔款项以违约金的形式予以认定有误，本院予以纠正。关于律师费、财产保全费的负担争议。瀚峰公司的主张具有相应的合同依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初40467号民事判决第一、第二、第三、第六、第七项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初40467号民事判决第四、第五、第八项；
三、鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司剩余的经营保证金、履约保证金合计1，732，660元，由上海瀚峰资产管理有限公司予以没收；
四、鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海瀚峰资产管理有限公司免租期租金433，165元；
五、驳回上海瀚峰资产管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费71，265元，保全费5，000元，合计76，265元，由上海瀚峰资产管理有限公司负担26，512元，鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司、邱鹏负担49，753元。二审案件受理费49，678元，由鲸鹏餐饮服务（北京）有限公司、邱鹏负担。
本判决为终审判决。
