当事人信息
上诉人（原审被告）：刘宽，男，****年**月**日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。
委托诉讼代理人：李伟，河北恒帆律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：杨常山，男，****年**月**日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。
委托诉讼代理人：常全根，河北顺兴律师事务所 律师。
审理经过
上诉人刘宽因与被上诉人杨常山房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初3367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
刘宽上诉请求：撤销原判;依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院在没有任何证据证明上诉人存在违约行为的情况下，判决上诉人承担违约责任明显错误。不仅如此,原审判决本院认为部分还为上诉人预留了的一个主张损失的权利。5万元更名费应由被上诉人自行承担。应在双方签订的买卖合同中约定，除房款之外的费用均由被上诉人承担。因此在被上诉人要求解除合同的前提下，应当由被上诉人自行承担该5万元更名费。原审判决违反不告不理的民事诉讼原则，一审被上诉人的诉讼请求并不包含解除双方之间签订的房屋买卖协议，但是原审却判决解除双方的签订的房屋买卖协议，明显超出了被上诉人一审中的诉讼请求。
被上诉人辩称
杨常山答辩称，因为上诉人的根本性违约，无法交付双方合同约定的房屋，致使合同不能履行，因此解除合同是符合法律规定的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审原告诉称
杨常山向一审法院起诉请求：1、诉请判令被告返还原告购房款49万元及更名款5万元。2、要求被告补足购房差价39万元。3、诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院查明
一审法院认定事实：2016年6月6日原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，约定被告在旧城改造中用自己所有的平房从廊坊市1号楼1302室的房屋出卖给原告，该房屋面积约111.11平方米，房屋总价值49万元。协议第5条约定，双方如一方违反合同约定应向对方按合同总价值的20%支付违约金。2016年7月13日，原告向被告支付购房定金20万元,2017年3月26日，原告向被告支付更名费5万元，2017年3月28日，原告向被告支付剩余购房款29万元（以上三笔款项收款人均为王静，系被告儿媳），同日，被告向原告出具收据一张，载明收到原告购房款49万元。后原告与廊坊市汇通房地产开发有限公司签订《旧城改造回迁安置合同》，回迁安置面积及位置为：凯悦铭座小区1号楼1单元1302室111.11平方米。现涉案房屋主体已竣工，尚未开盘。2020年10月25日，被告又与永清县城区街道办事处签订《津兴铁路（永清段）房屋征迁补偿协议书（住宅）》，协议约定，被告被征收土地补偿面积381.59平方米，货币补偿金额共计3190092元，现该征收补偿协议已履行完毕,致使在旧城改造中平房置换楼房不能实现，从而原被告之间的房屋买卖协议无法履行。以上事实有原告提交的证据及双方当事人当庭陈述予以证实。
一审法院认为
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按协议约定如约履行了义务，因被告与永清县城区街道办事处签订《房屋征迁补偿协议书》并实际履行而导致原、被告之间的《房屋买卖协议书》无法继续履行，故被告应当退还原告购房款并承担相应的违约责任，赔偿原告的实际损失。因原告的实际损失目前无法确定，待原告购买的涉案房屋价款实际开盘确定后，可另行向法院起诉主张损失。原告将更名费交付给了被告，因被告未提供相关证据证实该更名费已交付给廊坊市汇通房地产开发有限公司，故被告应当退还原告更名费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、解除原告杨常山与被告刘宽签订的《房屋买卖协议书》；二、被告刘宽于本判决生效之日起十日内退还原告杨常山购房款49万元及更名费5万元并支付违约金9.8万元，共计63.8万元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4025元，保全费2820元，共计6845元，由被告负担。
本院查明
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为
本院认为，因为上诉人的原因，致使在旧城改造中平房置换楼房不能实现，从而双方之间的房屋买卖协议无法履行。双方对此事实无异议。二审审理中，双方均表示同意解除于2016年6月6日签订的《房屋买卖协议书》，本院予以准许。关于5万元更名费的问题。因上诉人的原因导致买卖合同不能履行，故被上诉人支付的5万元更名费的实际损失，原审判决上诉人承担并无不当。关于原审判决中的98000元违约金的问题。因上诉人的违约行为，导致合同不能实际履行，被上诉人的损失，即因上诉人违约应承担的违约责任，是案涉房屋的合同价款与将来开盘后实际价款之间的差价款，该部分损失原审已赋予被上诉人另行主张的权利，故待房屋开盘后，上诉人可另行主张。原审判决上诉人在本案中承担98000元违约金无任何事实依据，本院予以纠正，上诉人该项上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初3367号民事判决；
二、双方合意解除于2016年6月6日签订的《房屋买卖协议书》;
三、上诉人刘宽于本判决生效之日起十日内返还被上诉人杨常山购房款49万元及赔偿更名费5万元；
四、驳回被上诉人其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及保全费，按照原审判决执行；二审案件受理费10180元，由上诉人刘宽承担7680元，被上诉人承担2500元。
本判决为终审判决。
