当事人信息
委托诉讼代理人：马敬国，贵州恒易律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：沈钰丰，贵州恒易律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：薛强生，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所 律师。
被告（被执行人）：贵州顺时房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区11号宏福景苑商住楼18栋2层8号。
法定代表人：韩旭，董事长。
被告（被执行人）：韩旭，男，****年**月**日出生，汉族，住贵州省安顺市。
第三人：贵州衡达高速公路咨询服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路23号富中才智中心9层1号。
法定代表人：彭愚，董事长、总经理。
委托诉讼代理人：李骥，男，工作人员。
第三人：贵州省林业房地产综合开发公司，住所地贵州省贵阳市延安中路91号。
法定代表人：张晓俊。
审理经过
原告段绍伟与被告薛强生、贵州顺时房地产开发有限公司（下称顺时公司）、韩旭、第三人贵州衡达高速公路咨询服务公司（下称衡达公司）、贵州省林业房地产综合开发公司（下称林业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段绍伟的委托诉讼代理人马敬国、沈钰丰，被告薛强生的委托诉讼代理人赵梅梅，第三人衡达公司的委托诉讼代理人李骥到庭参加诉讼。被告顺时公司、韩旭、第三人林业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告段绍伟向本院提出诉讼请求：1.不对原告房产（位于贵州省贵阳市××路××号××别墅××栋××号）进行执行，包括强制进行评估和拍卖等；2.请求确认贵州省贵阳市××路××号××别墅××栋××号属于原告财产。事实和理由：原告段绍伟曾是贵州省高速公路开发建设公司职工，公司为了解决职工住房问题，由贵州省高速公路开发建设公司全资子公司衡达公司与林业公司按照团购方式达成商品房买卖协议，林业公司与顺时公司合作进行了该楼盘的开发，包括交购房款等具体事务由贵州省高速公路开发建设公司关联公司衡达公司办理。原告于2011年3月8日与顺时公司签订《商品房买卖合同》一份，约定顺时公司将其建设的位于贵州省贵阳市××路××号××别墅××栋××号新建未装修的楼房出售给原告，面积376.58平方米，房款610060元，交房时间为2011年3月11日。合同签订后，原告分次将房款交付给衡达公司，由衡达公司转给林业公司，再由林业公司转账给顺时公司，顺时公司于2011年5月将上述房屋交付给原告。后由于顺时公司的多种原因，导致顺时公司未能按约定办理变更登记。职工曾多次信访，有贵阳市相关部门文件可以佐证，原告一直在等待顺时公司办理房屋产权证的通知，一直到知道自己的房屋被法院查封都未接到顺时公司的办理产权通知。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告认为其在此事件中并无过错，法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，原告在法院查封该房产之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同，付清全部房款，实际占有房屋，法院将原告的财产列入查封范围予以执行，明显错误，特依《民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求停止对原告财产的执行，切实维护原告的合法权益。
被告辩称
被告薛强生辩称，坐落于贵州省贵阳市××路××号××别墅××栋××号房屋登记在顺时公司名下，顺时公司对案涉房屋享有所有权。原告虽然与顺时公司签订《商品房买卖合同》，但并未在查封前支付全部购房款，未办理不动产登记，同时，也未对案涉房屋实际占有，案涉房屋的现状为无人居住。原告称其对案涉房屋享有所有权，并对薛强生申请执行案涉房屋的异议不成立。一、不动产登记部门的登记信息具有公示力，顺时公司对案涉房屋享有所有权。同一项目的部分业主已依法办理不动产权登记，原告称因顺时公司原因未能办理变更登记不成立。二、无任何银行流水记录证实原告在法院查封之前已将案涉房屋购房款付清，且案涉房屋未被占用，不存在对抗薛强生申请继续执行的事由，原告的异议理由不成立。着重强调三点：第一，2011年3月8日，原告与顺时公司签订了正式的商品房买卖合同，合同第六条第二款约定，购买案涉房屋是分期付款，显然根据原告提供的证据，没有任何一份证据能够证明其严格按照商品房买卖合同约定履行了付款义务。所以原告并没有全额支付购房款。第二，原告提供的购房名单并没有衡达公司、顺时公司共同确认盖章的内容。原告单方提供的一份复印件，不能证实原告是团购房名单中的一员。第三，根据原告所述，原告退休之后一直不在贵阳，充分证实原告并不占有案涉房屋。贵州耐心物业管理有限公司（下称耐心物业公司）于2018年的12月份和2019年的2月份向南明区人民法院提起诉讼要求原告支付物业管理费，均是因为原告的具体信息不详以及原告并没有接收和占有案涉房屋，致使耐心物业公司两次撤回起诉，足以证实原告并没有接收并占有案涉房屋。第三，原、被告双方共同提供的2017年政府会议纪要充分证实：从2017年12月份开始，政府部门为卧龙山庄办理产权登记开辟绿色通道，不因为顺时公司拖欠政府的土地出让金，而影响有关产权手续的办理，这是政府的一个明确表态。2020年4月3日顺时公司完成了初始登记，自此，顺时公司已经完成了其作为房开公司应当完成的全部的法定义务，之后所有的手续应当由业主自己去办理。从2020年4月3日到合肥铁路运输法院于2020年6月11日查封期间，原告没有申请办理过户登记的相关记录，充分证实在合肥铁路运输法院查封案涉房屋之前，因为原告自身的懈怠行为导致没有办理过户登记，这是其过错责任导致的。最后根据同是卧龙山庄别墅区的业主胡天予在耐心物业公司向其催讨物业管理费时明确表示，因为整栋别墅区存在质量问题业主基本上都是拒绝接受房屋。原告其实是以质量为由拒绝接收了房屋，也没有占有案涉房屋。所以根据执行异议及审理的司法解释第28条之规定，原告所举证的四个条件并不能满足，达不到排除执行的情形，其诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
第三人衡达公司陈述，卧龙山庄是贵州省高速公路开发建设公司在2004年为了解决职工的住房问题，委托下属的衡达公司跟林业公司签订联建协议。段绍伟当时作为贵州省高速公路开发建设公司的职工，有权购买联建房。段绍伟于2006-2008年分四次将购房款全款支付我公司，我公司于2004-2007年分批将所有职工团购房款共计7000多万元支付给林业公司，再由林业公司转给顺时公司，所以我们认为案涉房子实际上就是段绍伟的。可能是顺时公司的原因，2009年卧龙山庄高层楼房先办证，今年别墅区才开始办证。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月29日，顺时公司（甲方）与林业公司（乙方）签订《房地产联营合同》，约定：双方就共同开发经营属于顺时公司位于贵阳市××路××小区项目的事宜，制定合同。项目位于贵阳市××路××村，项目名称（暂定）为植物园住宅小区。项目总用地面积为98.2亩，拟规划建设总建筑面积约10万平方米的住宅小区（建设规模以贵阳市规划局批准为准），投资总额约1.6亿元。顺时公司自愿将经贵阳市政府及有关部门批准的属于自己的上述开发项目交与林业公司一起共同开发经营，林业公司自愿参与共同开发经营。双方同意项目以顺时公司名义实施运作。2004年6月3日，衡达公司（甲方）与林业公司（乙方）签订《联建协议书》，协议约定：根据林业公司与顺时公司签订的联合开发沙冲路贵阳药用植物园住宅小区的联营合同，衡达公司投资参与林业公司联合修建住宅，解决内部职工住房问题。衡达公司自愿将本单位筹集的资金与林业公司联合建设住房，具体工作由林业公司实施，林业公司同意将上述取得联合开发经营权的住宅项目与衡达公司共同联合修建职工住宅。住宅建设地址：贵阳市沙冲路贵阳××小区××。拟规划建设住宅总面积约10万平米（以规划部门批准为准），投资总额约1.9亿元。2005年11月30日，衡达公司（甲方）、林业公司（乙方）、顺时公司（丙方）签订《协议书》，约定：根据衡达公司、林业公司原签订的《联建协议书》及林业公司、顺时公司原签订的《房地产联营合同》，达成本协议。一、前期衡达公司因考虑林业公司是贵州省林业厅直属全资国有公司，故投资与林业公司共同联建于林业公司与顺时公司共同联营的位于贵阳市沙冲南路的“卧龙山庄”开发项目。衡达公司有且只有通过林业公司的投资经营管理，才能保证其联建权益。二、鉴于“卧龙山庄”项目是在顺时公司名义下实施的情况，三方同意该项目全部由林业公司负责全权经营、管理该项目，且由顺时公司授权林业公司负责人全权开发、经营、管理并实施该项目。2006年5月16日，顺时公司（甲方）、衡达公司（乙方）、林业公司（丙方）签订《团购协议》。协议约定：衡达公司为解决职工住房困难，与顺时公司就顺时公司开发的“植物园住宅小区”项目团体购买达成以下协议：一、购买面积：暂定50000平方米。二、购买单价：1620元／平方米。付款方式：林业公司作为担保方，由衡达公司通过林业公司按顺时公司工程进度及资金需求支付款项给顺时公司，待顺时公司达到商品房预售条件时，衡达公司将购房余款支付给顺时公司，顺时公司与衡达公司职工签订正式的购房合同。
2007年2月8日衡达公司（甲方）与林业公司（乙方）签订《补充协议书》，约定根据林业公司与顺时公司签订的联合开发卧龙山庄住宅小区项目进展情况，达成本协议：一、衡达公司自愿将筹集的联建资金转化为职工的团购房屋款，单价为1620元/㎡，总面积为5万㎡，原则上总面积不超过5万㎡，超过部分按照3580元/㎡据实支付。二、衡达公司负责提供购房人名册和分房一览表，负责做好职工工作，配合销售方签订购房合同。三、衡达公司团购房屋总价款为1620元/㎡×5万㎡=8100万元，原已经支付联建总价款6375万元转为团购款，余款1725万元在扣除530万元的利息后，售房单位拿到预售证3天内付清（1725万元-530万元=1195万元）1195万元。因为购房主体发生变化，衡达公司支付的团购余款1195万元直接支付到售房单位。
2011年3月8日段绍伟（买受人）与顺时公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为贵阳市房地产管理局，商品房预售许可证号为2010筑商房预字第038号。买受人购买的商品房为第Ａ5-Ａ8栋Ａ8号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共376.58㎡，其中住宅面积347.85㎡，车库面积28.73㎡。计价方式：按套计算，该商品房总价款为610060元。付款方式及期限：买受人于2011年3月8日支付人民币122060元进入资金监管账户贵阳市商业银行瑞南支行1031××××0172，余款488000元于2011年7月1日前付清。该《商品房买卖合同》于2011年3月14日向贵阳市住房和城乡建设局进行登记备案。
段绍伟分别于2006年5月23日通过中国农业银行向衡达公司账户缴款157,440元,于2006年8月14日通过中国建设银行向衡达公司账户缴款304,560元，于2008年11月28日通过中国农业银行向衡达公司缴款159,357元，于2008年12月1日向衡达公司缴款11,297.4元。衡达公司代收职工购房款，并按照联建协议相关约定将房建款6375万元支付给林业公司，再由林业公司将款项支付给顺时公司。团购余款1195万元由衡达公司直接支付给顺时公司。顺时公司于2007年7月27日为段绍伟开具了部分购房款收据，并于2020年6月22日为段绍伟开具了备注为卧龙山庄别墅A5-A8栋A8号的商品房增值税发票。
薛强生与顺时公司、韩旭借款合同纠纷一案，2018年6月22日安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民初20号民事调解书发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，薛强生向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高级人民法院以（2019）皖执31号执行裁定书将该案指定本院执行，本院于2019年5月27日依法立案执行。在执行过程中，本院于2020年6月11日对被执行人顺时公司名下位于贵阳市南明区××路××号卧龙山庄Ａ5-Ａ8栋Ａ5-Ａ8幢单元Ａ8号房产进行查封。案外人段绍伟提出执行异议。
2020年7月23日,本院作出（2020）皖8601执异23号执行裁定,驳回案外人段绍伟的异议请求。段绍伟遂提起本案案外人执行异议之诉。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定,判决执行标的能否执行,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，段绍伟在人民法院查封案涉房产之前于2011年3月8日已与顺时公司签订了书面《商品房买卖合同》,该合同合法有效。其次，本案中原告虽与顺时公司签订了《商品房买卖合同》，但与一般的商品房买卖不同，案涉房产为衡达公司与顺时公司、林业公司联建，衡达公司为解决职工住房问题，由衡达公司通过林业公司按顺时公司工程进度向顺时公司支付款项，由顺时公司与段绍伟签订购房合同。段绍伟按照公司内部购房流程要求全额缴纳了购房款，衡达公司也按照三方协议要求向顺时公司支付了团购房购房款。第三,关于段绍伟在法院查封前是否已合法占有案涉房屋。购房者收房后即应承担其所购房屋的物业费,因此,物业费的交纳是衡量购房者是否占有案涉房屋的重要因素。根据原告提供的耐心物业公司于2019年2月6日及2020年5月30日开具的物业费收据、于2020年6月10日及2020年9月2日开具的的物业费发票及顺时公司的《情况说明》等，可以证明在本院查封之前段绍伟已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住或使用不是占有的唯一必须要件。第四,段绍伟对人民法院查封之前未办理房屋过户手续作出了合理解释,案涉房产位于卧龙山庄A5-A8栋A8号，根据段绍伟提供的相应证据能够证明案涉卧龙山庄A5-A8栋的大房产证[黔（2020）贵阳市不动产权第0014347号]于2020年4月3日办理完毕，随后购房者才可以开始办理产权证，本院查封案涉房产日期为2020年6月11日，间隔时间之短尚不足以认定原告怠于办理产权登记，现有证据不能证实案涉房屋系因买受人的原因未办理过户登记。综上,段绍伟作为买受人,其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对物权期待权保护的规定,应认定段绍伟对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于段绍伟主张对案涉房产享有所有权的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的变更经依法登记发生效力,因案涉房产仍登记在顺时公司名下,段绍伟并未办理物权变更登记的相应手续，故段绍伟请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求,本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、不得执行贵州省贵阳市××路××号××别墅××栋××号房屋。
二、驳回原告段绍伟的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告薛强生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
本院（2020）皖8601执异23号执行异议裁定于本判决生效之日时自动失效。
