当事人信息
上诉人（原审被告）：邝文超，男，****年**月**日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郭华军，湖南福城律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：张武华，湖南福城律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：湖南保利物业管理有限公司。
法定代表人：彭景，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王嘉英，女，该公司法务经理。
委托诉讼代理人：陈洁，女，该公司客服经理。
审理经过
上诉人邝文超因与被上诉人湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人邝文超及其委托诉讼代理人郭华军、张武华，被上诉人保利物业公司的委托诉讼代理人王嘉英、陈洁，参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。
上诉人诉称
邝文超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回保利物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由保利物业公司负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序明显不当，判决结果不公。1.保利物业公司诉请邝文超支付物业管理费没有事实依据。涉案房屋一直存在质量问题，不符合国家标准规范和合同约定的交付条件，邝文超拒绝收房具有事实和法律依据，涉案房屋至今未交付使用，邝文超不应承担物业管理费。2.本案错列被告。依据郴州市乾嘉盛房地产有限公司（以下简称乾嘉盛公司）与保利物业公司签订的附件四《保利·苏仙林语前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）的约定和《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，以及涉案房屋尚未交付的事实，涉案房屋的物业管理费应由开发商乾嘉盛公司承担。3.为查明本案案件事实，应当追加乾嘉盛公司作为第三人参加诉讼，一审法院在未追加乾嘉盛公司参加诉讼的情况下作出实体判决，违反法定程序和合同相对性原则，损害了邝文超的合法权益。
被上诉人辩称
保利物业公司辩称：1.邝文超与乾嘉盛公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定2015年8月30日前交付涉案房屋，该合同第十条及附件六约定，除非该商品房因存在基础或主体结构方面的质量问题而产生的安全隐患导致不能投入使用的情形外，买受人不得以该商品房存在需要整改的问题为由拒绝收房、迟延收房或者要求退房。2015年8月19日，乾嘉盛公司向邝文超发出《交房通知书》，通知其于2015年8月30日至31日办理交房手续。但邝文超以房屋存在严重质量问题、其他业主违建为由拒绝收房。保利物业公司自接管涉案小区项目以来，切实履行绿化、保洁、维护、安防等义务。对于房屋质量问题，邝文超提供的证据均不能证明房屋存在主体结构问题，邝文超也未提供证据证明其已将房屋存在的质量问题告知出卖人或在房屋验收交接单上注明。对于业主违建问题，保利物业公司已及时向郴州市城管执法苏仙大队出具公函，请求有关部门对小区建筑违章违建情况予以查处，郴州市房产管理局已向相关业主发出《责令整改通知书》。保利物业公司已经履行装修管理义务，但没有执法权，不能对业主违规装修进行执法查处。2.保利物业公司已全面履行《前期物业合同》约定的义务，邝文超应当履行自乾嘉盛公司交付使用通知书约定的房屋交付之日，即2015年9月1日起全额缴纳物业管理费的合同义务。综上，一审法院认定事实、适用法律基本正确，保利物业公司虽不认可按9折计算物业费，但尊重一审的自由裁量权，请求二审维持原判，驳回上诉。
一审原告诉称
保利物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邝文超支付物业管理服务费78,530.40元（自2015年9月1日计算至2020年12月31日）。2.判令邝文超支付逾期交纳物业管理服务费的违约金23,559.10元（暂时计算至2020年12月31日，因协议约定标准过高，保利物业公司酌情减少，按应支付物业管理服务费的30%进行主张）。以上合计102,089.50元。3.本案诉讼费由邝文超负担。
一审法院查明
一审法院认定事实：邝文超于2013年11月22日与乾嘉盛公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买该房地产公司开发的苏仙林语XX栋XXX号房，合同载明：该房建筑面积345.87平方米，套内面积329.28平方米，分摊建筑面积16.59平方米。第九条：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条：出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日的延期交房的责任。《郴州市商品房买卖合同》附件四为《前期物业合同》，约定：保利物业公司为乾嘉盛公司通过招投标的方式选聘的进行前期物业管理的物业管理公司，收费标准为：高层住宅：2元/月·平方米，别墅3.6元/月·平方米;商铺4.75元/月·平方米。业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费），纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因乾嘉盛公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由乾嘉盛公司全额交纳，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。已办理交付手续但未使用的物业，业主或物业使用人按照90%交纳物业服务费。首次交纳物业服务费应按[年]交纳;之后在前期物业服务期间，业主应按[每半年]交纳物业服务费，交纳周期为[半年]最后一个月的15日前进行预交下[半年]的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三支付违约金。《郴州市商品房买卖合同》附件六的补充协议对合同第十条补充约定：出卖人在交付房屋时具备了合同第九条约定的房屋交付条件的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同第九条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件:其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有任何质量问题或瑕疵，应在交接单上注明并在房屋交接后10日内以书面方式一次性向出卖人提出，由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人整改相关费用。除非该商品房因存在基础或主体结构方面的质量问题而产生的安全隐患导致不能投入使用的情形外，买受人不得以该商品房存在需要整改的问题为由拒绝收房、迟延收房或者要求退房。
2015年8月19日，乾嘉盛公司向邝文超发出交房通知书，通知邝文超于2015年8月30日至2015年8月31日去办理交房手续。邝文超收到了交房通知书后，在对所购房屋关注和查验过程中，认为房屋有质量问题，就此，与保利·苏仙林语的其他业主聚集讨说法，并向有关部门反映情况。郴州市建设工程质量安全监督管理站（以下简称郴州市安监站）于2015年10月30日对保利·苏仙林语业主的投诉进行了回复，主要内容：2015年7月31日，乾嘉盛公司组织工程项目相关的五方责任主体对“保利·苏仙林语”项目X～XX#栋竣工验收，验收过程中发现该项目存在一些问题，达不到竣工验收合格条件。因此，郴州市安监站对提出的问题，要求施工单位整改，整改合格后报该站复核，完善竣工验收程序。但施工单位一直未完成整改工作，“保利·苏仙林语”项目X～XX#栋竣工验收程序并未完成。从2015年9月28日起，郴州市安监站收到多起关于保利·苏仙林语X～XX#栋联排别墅的投诉，业主反应的问题如下：1.排水管无组织排水，乱排、乱放，屋面落水直排车位、阳台和露台；排水管安装太随意，影响业主出行安全；排水管不清洁，有管卡漏装；2.外立面窗户未安装纱窗，直接影响使用，且因窗套问题不易更换;3.窗台、阳台扶手、露台扶手等位置使用泡沫填充的装饰材料，易损坏且存在安全隐患，窗台底面施工粗糙；4.外墙墙裙的装饰层使用中空水泥板加石英粉涂层，易碎质量差，且无法修复；5.屋面普遍存在漏水，外墙不同程度渗水；6.室内楼梯踏步高宽不一，有的高达30公分;7.装饰线条开裂、破损，直接影响外墙渗水和美观；8.外墙不清洁。郴州市安监站通过查阅图纸、现场检查等方式，发现部分问题确实存在，立即下达《工程质量安全隐患整改通知书》《安全监督联系单》督促建设单位、施工单位对存在的问题进行整改，并将调查了解和责令整改等情况进行回复。2015年12月30日，乾嘉盛公司发出优惠通知，告知整改提质情况，优惠情况：一、凡在2016年1月15日前（补）办完收房手续（含本通知发出前已按期办妥收房手续），并与我司签订专门的补充协议（内容详见附件）的业主，我司在购房合同外给予其如下优惠:……（2）自合同约定的房屋交付日起至2017年12月30日期间，业主按2.5元/㎡对物业公司缴纳物管费，优惠期间业主实际缴费标准与原定物管费标准的差额由我司负责补偿给物业公司;（3）我司向其赠送自合同约定的房屋交付日起至2016年12月30日期间的物业管理费（注:本通知发布前已按期办妥收房手续并已得到我司赠送1个月物管费承诺的，该承诺继续有效）。二、2016年1月16日至2016年2月15日期间补办完收房手续，并与我司签订专门的补充协议（内容详见附件）的业主，我司在购房合同外给予其如下优惠:（1）自合同约定的房屋交付日起至2017年12月30日期间，业主按2.5元/㎡对物业公司缴纳物管费，优惠期间业主实际缴费标准与原定物管费标准的差额由我司负责补偿给物业公司;（2）我司向其赠送自合同约定的房屋交付日起至2016年12月30日期间的物业管理费。自本通知发布日起至2016年2月15日期间，我司将安排专门人员协助有关业主尽快补办收房手续。至2016年2月15日仍未补办完收房手续的，我司将不再给予上述优惠。后还发送了短信：收楼优惠政策延至2016年6月30日。
保利物业公司曾于2018年6月、2020年6月向邝文超催缴物业管理费。邝文超提供的照片，反映保利物业公司物业服务存在了一些问题。保利物业公司同时起诉的另案中，查明存在服务问题，保利物业公司向有关部门报告了小区违建情况。另查明，与邝文超同样状况的一些业主曾于2015年12月向一审法院提起诉讼，要求判令解除与乾嘉盛公司签订的《郴州市商品房买卖合同》、乾嘉盛公司退还其购房款、赔偿损失等，一审法院作出民事判决驳回诉讼请求。该批业主不服，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，此后与乾嘉盛公司达成调解协议，该院于2016年10月27日作出（2016）湘10民终1246号民事调解书，调解协议主要内容：合同继续履行、乾嘉盛公司赔偿业主处理纠纷实际发生费用等。
一审法院认为
一审法院认为：一、依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。邝文超与乾嘉盛公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及合同附件《前期物业合同》，系当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。保利物业公司实际接受并进行了物业管理，合同所涉当事人应按合同约定履行。邝文超与乾嘉盛公司签订的《郴州市商品房买卖合同》对交房条件、期限、房屋交接、违约责任等进行了约定，乾嘉盛公司按约定通知交房，之后又几次通知交房，邝文超虽以质量及他人违建拒绝收房，但该理由不符合合同约定，邝文超依约应将通知载明交付的时间（即2015年8月30日）来确定物业交付时间及交纳物业管理费的起始时间。邝文超提出质量问题，乾嘉盛公司于2015年12月30日的通知，告知整改提质情况，并通知最迟2016年1月16日至2016年2月15日期间补办完收房手续，后又延至2016年6月30日，故涉案房屋交付时间应为乾嘉盛公司整改后，通知最迟交房时间，即2016年6月30日起向保利物业公司缴纳物业费。但此时邝文超房屋同类情况的纠纷与乾嘉盛公司处于诉讼解决解除合同纠纷期间，故应在纠纷解决后的合理期限，一审法院确定为2017年1月1日起计收物业管理费。物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，现邝文超未交物业费用，属违约。在物业服务过程中，业主应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从平衡当事人利益角度，一审法院酌定邝文超按照诉请物业费的90%交纳物业服务费，故邝文超应交纳的物业服务费为：53,789.7元（345.87平方米×每月每平方米3.6元×48个月×90%）。因保利物业公司的物业服务也存在一些问题，邝文超不是无故拖欠物业管理费，故对保利物业公司要求邝文超支付违约金的请求不予支持。二、邝文超发现小区业主有违建，保利物业公司也向有关职能部门报告了小区违建情况，保利物业公司履行了合同义务，邝文超认为其他业主的行为侵犯了其合法权益，可另行向其他业主主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告邝文超于本判决生效之日起三十日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付物业服务费53,789.7元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2341.79元，减半收取1170.89元，由原告湖南保利物业管理有限公司、被告邝文超各负担585.44元。”
本院查明
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：一、邝文超提交证据1.《工程质量安全隐患整改通知书》《建设工程质量安全监督联系单》、涉案房屋现场照片，拟证明保利.苏仙林语7-65#栋工程及涉案房屋存在外墙漏水、排水管安装不规范，部分GRC、EPS装饰线条存在裂纹、破损现象、部分外墙涂料存在裂纹、起壳、阳角损坏等质量问题；2.律师函及快递单，拟证明因涉案房屋存在质量问题，至今未交付邝文超；3.（2021）湘1003民初379号民事判决，拟证明因房屋质量问题没有收房。保利物业公司质证认为，对证据1的三性及证明方向均有异议，整改通知书载明的问题并非商品房基础或主体结构方面的问题，这些问题不能导致商品房存在使用安全隐患，不能证明涉案房屋未达到交付条件；对证据2的三性及证明方向均有异议，律师函未提交原件核对，该函件的发出对象是乾嘉盛公司，与保利物业公司无关，且该函件主张自2015年8月30日起的物业费应由乾嘉盛公司承担，反而能证明邝文超应当缴纳物业费；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性和证明方向有异议，涉案房屋专有部分没有被占用，两案具体情况不同，不存在同案不同判的问题。二、保利物业公司提交证据1.整改通知书七份，拟证明保利物业公司已对别墅区业主装修行为进行管理，对于业主违规行为及时下达整改通知书；2.责令改正通知书两份，拟证明保利物业公司已经将业主违建行为上报有关部门，郴州市城市管理和行政执法局已经下达责令改正通知书；3.微信聊天记录，拟证明保利物业公司已经按照政府要求的配合查处违规行为。邝文超质证认为，上述证据不是新证据，且无原件核对，真实性无法确认，且保利物业公司仅履行报备义务，并未履行禁止违规建材进入的义务。本院认为，邝文超、保利物业公司均对对方提交的证据提出没有原件核对，对证据的真实性有异议，且认为不属于新证据，鉴于双方均未提交证据原件核对，且部分证据不属于新证据，本院均不予采信。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明：2015年10月8日，郴州市建设工程质量安全监督部门向乾嘉盛公司下达建设工程质量安全监督联系单，告知乾嘉盛公司参（筹）建的保利·苏仙林语X-XX#栋工程项目有：1.部分外墙不清洁，存在颜色不均，补丁破损；2.部分外墙涂料存在裂纹，起壳，阳角损坏等问题。同期，保利·苏仙林语的部分业主认为房屋存在质量问题，引发一系列的维权活动。2015年11月6日，郴州市苏仙区人民政府、苏仙区委政法委组织召开关于“保利·苏仙林语项目有关问题处理协调会，并形成备忘录”，项目开发商明确对房屋存在的设计、质量等问题进行整改。因乾嘉盛公司开发的保利·苏仙林语项目因房屋质量问题引发部分业主一系列的维权活动，网络、报纸和电视媒体纷纷进行报导，引起社会广泛关注。
本院认为
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：邝文超是否应向保利物业公司交纳物业服务费。
《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。邝文超与乾嘉盛公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条约定，买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日的延期交房的责任。《前期物业合同》约定，因乾嘉盛公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由乾嘉盛公司全额交纳，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。依据《物业管理条例》第四十一条规定及《前期物业合同》的约定，如因乾嘉盛公司原因尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由乾嘉盛公司交纳。因此，邝文超是否应向保利物业公司交纳物业服务费，需要判断涉案房屋是否已交付邝文超。如能认定涉案房屋已交付邝文超，则邝文超应从房屋交付之日起向保利物业公司交纳物业服务费，如不能，则邝文超无需向保利物业公司交纳物业服务费，相应的物业服务费应由乾嘉盛公司承担。
保利物业公司根据《郴州市商品房买卖合同》第十条及该合同附件六的补充协议对合同第十条补充约定，认为涉案房屋不存在基础或主体结构方面的质量问题，故2015年8月30日乾嘉盛公司约定交房之日应认定涉案房屋已交付，邝文超自2015年9月1日起应向保利物业公司交纳物业服务费。邝文超则认为涉案房屋一直存在质量问题，不符合国家标准规范和合同约定的交付条件，其有权拒绝收房，涉案房屋并未交付，不应交纳物业服务费。
本案中，首先，对涉案房屋的交付问题产生的争议属于邝文超与乾嘉盛公司签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的权利义务所调整的范围，系邝文超与乾嘉盛公司之间的法律关系，与本案物业服务合同纠纷虽有一定的牵连，但不属于同一法律关系。在乾嘉盛公司并未参与诉讼的情况下，对该合同约定的交房条件是否符合法律规定进行分析评判，进而就交付时间进行确认，一是剥夺了乾嘉盛公司的诉讼权利，二是直接限制了邝文超与乾嘉盛公司就《郴州市商品房买卖合同》可能产生的纠纷时所主张的实体权利。故本案物业服务合同纠纷的审理不宜就有争议的交付时间进行确认并以此计算物业服务费。
其次，根据本案查明的事实，邝文超收到交房通知书后，对涉案房屋进行查验，认为涉案房屋存在质量问题，遂与其他业主向相关部门反映情况。郴州市安监站接到业主投诉，经调查核实后认为保利·苏仙林语X～XX#栋联排别墅存在质量问题，于2015年10月8日向施工单位和建设单位下达《工程质量安全隐患整改通知书》《安全监督联系单》督促其进行整改。同时，小区其他业主也多次反映房屋质量存在严重问题，引发了大规模的业主维权活动，相关职能部门也多次组织协调，协商处理房屋存在的质量问题。但是，在案证据无法证实乾嘉盛公司已对涉案房屋的质量问题整改到位，邝文超在此情况下有权拒绝收房。故涉案房屋至今未交付邝文超，且迟延交付的责任不在于邝文超，根据《物业管理条例》第四十一条规定及《前期物业合同》的约定，邝文超无需交纳涉案房屋交付之前的物业服务费，保利物业公司可就迟延交房期间的物业服务费向乾嘉盛公司主张权利。乾嘉盛公司承担交付之前的物业服务费后，可基于《郴州市商品房买卖合同》的相关约定主张其权利。一审认定涉案房屋的交付时间为2016年6月30日，判决邝文超交纳涉案物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，邝文超的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初395号民事判决；
二、驳回湖南保利物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费2341.79元，减半收取1170.89元，由湖南保利物业管理有限公司负担；二审案件受理费2341.79元，由湖南保利物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
