当事人信息
上诉人（原审被告）：GAOVICTORFENG（高峰），男，****年**月**日出生，美国籍，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：姚海嵩，上海市天华律师事务所 律师。
被上诉人（原审原告）：LINJIAYU（林家羽），女，****年**月**日出生，加拿大籍。
委托诉讼代理人：晋辉，上海天尚律师事务所 律师。
审理经过
上诉人GAOVICTORFENG（高峰）因与被上诉人LINJIAYU（林家羽）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初26668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
高峰上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：涉案合同是被上诉人和案外人L合谋欺骗上诉人所签，在此之前上诉人与L签订合同，L称被上诉人系其太太，以被上诉人名义购房，但在后续交易过程中被上诉人称与L不熟悉，使上诉人陷入“一房二卖”的风险之中，故向被上诉人发函解除合同，向L发函要求继续履行前序合同。被上诉人在明知其没有购房资格的情况下，欺诈上诉人签订合同，在履行期间设计陷阱诱骗上诉人做出错误的表示，达到骗取违约金的目的。
被上诉人辩称
被上诉人林家羽辩称，上诉人在履行期间要求加价并拒绝继续履行合同的行为违反了合同的约定，其在没有合同及法律依据的情况下单方面发函终止履行并认为合同无效，被上诉人有权解除合同并要求上诉人承担违约责任。被上诉人与L确系夫妻关系，因上诉人要求加价，被上诉人让其直接和被上诉人联系，而不是和L联系，被上诉人称与L不熟悉只是拒绝上诉人加价的说辞。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
一审原告诉称
林家羽向一审法院起诉请求：1．确认林家羽与高峰签署的编号为3850733的《上海市房地产买卖合同》《补充协议》于2020年6月13日解除；2．判令高峰向林家羽返还购房款2，650，000元；3．判令高峰向林家羽支付解约违约金2，026，500元（1，930，000元＋96，500元）。
一审法院查明
一审法院认定事实：高峰与案外人L就上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层房屋签订了房屋买卖合同，约定由L购买上述房屋，转让价款9，650，000元。
L（J某1）、高峰与中介等组建了微信群，沟通房屋买卖事宜。聊天中，L称林家羽系其太太，林家羽对此未否认过。各方最终确定以林家羽名义购房。在聊天过程中，各方确认了合同的内容。
2019年12月7日、12月9日，L向高峰付款合计100，000元。
2020年2月18日，高峰（甲方、卖售人）与林家羽（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层的房屋。转让价7，500，000元。甲、乙双方确认，在2020年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付第二日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20％。甲方应在收到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款（一）：1、甲方将该房屋100％的权益转让给乙方。2、甲方的义务：若房屋存在抵押，则甲方应于办理不动产受理登记手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料；保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形；配合乙方办理房屋状况查询以及房产税审核手续，包括但不限于提供房产证原件以供交易中心查看；若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续；按照约定的日期办理产权过户手续；按照附件三付款协议约定的日期按时交付房屋；甲方签订本合同后不得将该房地产转卖、租赁给第三方；在办理权利转移登记前该房地产不得有抵押和查封。……补充条款（二）：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为100，000元。附件三付款协议：1、首期房价款：乙方应于签订买卖合同后一日内支付甲方首期房价款计500，000元整（包含定金）。2、第二期房价款：乙方应于双方至房地产交易中心办理不动产过户手续前支付甲方第二期房价款计2，130，000元整。3、贷款审批：乙方可向银行申请贷款计4，850，000元整，乙方应于双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完成贷款审批手续。若银行未批准乙方之贷款申请或贷款金额不足，则任何不足部分均由乙方在过户前支付给甲方。4、放贷：乙方应在房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权利证明后当日将银行放贷所需材料送交至贷款银行。同时乙方应委托贷款银行将贷款部分房价款放至甲方指定账号，具体放贷日期参照银行实际放贷日。5、交房：甲乙双方应于甲方收到乙方全部房款后7日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。6、尾款：乙方应于双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接手续当日支付甲方房价尾款计20，000元整。当日，林家羽、高峰签订补充协议，确定涉案房屋实际成交价为9，650，000元，此价格为高峰净到手价，实际成交价与名义成交价的差额2，150，000元于签订合同当日交付给高峰。本次交易的税费中增值税和契税由林家羽承担，个人所得税由高峰承担。当日，林家羽向高峰转账支付合计2，550，000元。
就上述收款，高峰确认收取林家羽款项100，000元、400，000元及2，150，000元并签署了3份收款收据。
2020年4月11日，各方按约定至上海市A中心办理房屋产权过户手续。但因双方网签合同约定的转让价格过低，缴税审核通不过，故需对房屋价格重新评估。
2020年4月28日房地产评估结果显示，涉案房屋评估总价9，010，000元，价值时点为2020年2月18日。
2020年5月2日，中介通知各方房屋评估报告已出，麻烦高峰取一下后约2020年5月8日重新办理房屋产权过户手续，林家羽方表示无问题。
2020年5月7日，J某1与高峰沟通产权过户办理时间，但未明确具体日期。
2020年5月11日，林家羽向高峰发函，要求高峰于2020年5月18日配合林家羽办理产权过户手续。2020年5月12日、13日，林家羽、高峰微信聊天，仍未确定办理过户的具体时间。
2020年5月15日，林家羽向高峰发送微信，载明：本月13日我们电话商讨上海花园房屋买卖过户事宜时，您提出将房屋交易价格提至7万元／平方米，现我正式回复您，不能接受。另再次催告您请按照我本月十一日发送的《催告函》所述在本月十八日十五时前到上海市闵行区XX中心与我办理过户手续，如逾期未办理，我将视作您拒绝履行合同。高峰回复：收到您周五发出的微信。现在发现J某1先生近日已经不在这个工作群里面了。和当时樊某退群一样，J某1先生没有说任何话就退群了。请问J某1先生及樊某和您是什么关系。谢谢。
2020年5月18日，高峰向林家羽发送终止房屋买卖合同通知，载明：鉴于您于5月13日晚与本售房人电话沟通中无意提及LiuJanYu先生（微信名J某1）不是您丈夫，您也与J某1先生（微信名J某1）并不熟悉。其后本售房人与您微信沟通中，您默认J某1先生（微信名J某1）不是您丈夫并且不熟悉。同时，J某1近期从“上海花园XX路XX弄61-3”微信工作群中悄然退群。至此，本售房人依法郑重声明。闵行区XX路XX弄61-3房屋买卖事实陈述：1.2020年2月18日于上海南方商城星巴克门前广场，本售房人与您第一次见面。基于之前大量沟通，您个人与本售房人就本房产交易签署“上海市房地产买卖合同”。此交易居间方为小崔（不了解全名），其就职房产中介公司不详。2．由于在签署上述买卖合同前的大量沟通中，您承诺LiuJanYu先生（微信名J某1）是您丈夫。同时LiuJanYu先生（微信名J某1）承诺您是他太太，并以此夫妻关系为依据，您延续LiuJanYu先生（微信名J某1）个人与本售房人于2019年12月7日于本房屋中签署之“房屋买卖合同”。此买卖交易居间方为樊某。此合同仍在执行中。为有效独立合同。3．您于2020年5月13日后与本售房人微信沟通中默认LiuJanYu先生（微信名J某1）不是您丈夫，并且您与LiuJanYu先生（微信名J某1）并不熟悉。4.2020年5月15日，您趁LiuJanYu先生（微信名J某1）退群的时间点，强硬回绝一切本售房人希望通过沟通解决问题的路径，放弃您和本售房人于2020年5月13日晚直接通话中达成的通过沟通解决问题的共识，突然直接威逼本售房人于最早可能的时间去完成过户。设立2020年5月18日15时为过户最后期限。不知道您后面的目的是什么。鉴于以上事实，本售房人郑重声明：1．基于以上事实，根据“中华人民共和国合同法”相关条款，现声明您个人与本售房人2020年2月18日签署之“上海市房地产买卖合同”是在您及LiuJanYu先生（微信名J某1）对卖家隐瞒重要真实情况，严重误导卖家情况下签署，此合同无效。2．本售房人如继续与您执行2020年2月18日所签“上海市房地产买卖合同”，将面临一房两卖之违法风险。本售房人郑重宣布：以您及LiuJanYu先生（微信名J某1）夫妇关系为依据于2020年2月18日签署之“上海市房地产买卖合同”，在近日你确认LiuJanYu先生（微信名J某1）与您不是夫妇关系且不熟悉情况下，该合同于今日起立即终止执行。3．基于您和LiuJanYu先生（微信名J某1）在整个房屋买卖，合同签署等过程中隐瞒重要事实真相，根据“中华人民共和国合同法”相关条款及其他相关法律，您涉嫌伙同他人合同诈骗。4．本售房人将就您伪造隐瞒真相，合同诈骗等犯罪事实追究您相应的法律责任。5．本售房人将依据与您签署之“上海市房地产买卖合同”有关违约条款，但不仅限于此合同条款要求您进行经济赔偿。
2020年6月12日，林家羽委托律师向高峰发送律师函，载明：上海天尚律师事务所因接受林家羽（LINJIAYU）和L（以下合并称“二委托人”）的共同委托，现指派本律师（晋辉）作为代理人，就您、高某与委托人L签订的《房屋买卖合同》以及您与委托人林家羽签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》的解约等事宜向您致函：根据二委托人向本所的陈述以及提供的资料显示，2019年12月7日，您和高某就当时为共同所有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX幢XX层房屋出售等事宜与委托人L签署了《房屋买卖合同》，合同约定房款总价为9，650，000元，双方应于本合同签署后七天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。此后，经二委托人与您和高某协商，最终确定委托人林家羽作为买方、您作为卖方来实际履行该房屋的买卖，即在2020年2月18日由委托人林家羽与您签订《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》，并约定应于2020年4月15日前向房地产交易中心办理转让过户手续。但因您在2020年4月15日后无故拖延办理房屋产权过户手续，委托人林家羽于2020年5月11日发函要求您在2020年5月18日前配合完成房屋产权过户手续。但2020年5月18日，您通过微信向委托人林家羽发送了由您本人签署的《终止房屋买卖合同通知》，明确表明自2020年5月18日起终止执行房屋买卖合同。此外，您还分别于2020年5月18日、2020年6月8日通过微信向委托人L发送了《催告函》《第二次催告函》，要求委托人L继续履行意向合同。基于以上事实，现二委托人希望通过本函件，向您发出以下通知：1、二委托人认为《房屋买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》属同一买卖关系，后合同已实际替代了前合同；2、立即解除委托人L与您、高某于2019年12月7日签署的合同编号为0000987的《房屋买卖合同》；3、立即解除委托人林家羽与您于2020年2月18日签署的合同编号为3850733的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；4、自收到本函起3日内向委托人林家羽返还购房款2，650，000元；5、自收到本函起3日内向委托人林家羽支付违约金2，026，500元。该函件于2020年6月13日签收。
一审另查明，2020年5月18日，高峰向L（J某1）发送催告函，载明：鉴于您单方面原因作为买房人造成与上海市闵行区XX路XX弄61-3业主签署之“房屋买卖合同”无法顺利执行，合同形成违约，现通过此函本业主正式敦促您继续执行合同，并根据相关合同条款支付相应的违约金。本业主同时保留为进一步维护本业主合法权益需采取措施的权力。上海市闵行区XX路XX号61-3房屋买卖事实陈述：1、2019年12月7日，本业主于上述房产内与您作为单一购房人通过谈判及协商，完成签署“房屋买卖合同”。交易居间方是陪同您一起前往上述房产您的朋友樊某。双方达成共识后，樊先生作为居间方主导修改了其提供之“房屋买卖合同”。您作为唯一买家身份在合同上签字。同时您也按合同约定，当场通过微信支付定金1万元。2、2019年12月9日，根据“房屋买卖合同”约定，您继续履行合同并于2019年12月9日通过银行转账汇入9万元整。至此，您根据合同付款时间，执行并完成了10万元首付款支付。3、按合同规定，您应于2019年12月13日支付253万元整。2020年1月15日前支付213万元整。交房当日支付2万元整。共计476万元整。其余与房价差为银行贷款，由银行放款。4、2019年12月22日。完成整体居间工作的樊先生，突然退出微信交易工作群。并要求配合，不要披露其作为此交易服务的居间负责人。鉴于樊某是您的朋友，发生此事后并没有人对本业主作为卖家进行解释。本业主对此情况至今非常迷茫不解。5、自****年**月**日出生以上变动后，本交易没有任何实质进展。2020年2月13日，您作为唯一买家要求和本业主通话。通话中您承认您个人名下在上海有一个老公房。您本人不具备在上海购房资格。6、自2020年2月13日通话后，您作为买家，没有继续执行此合同，其具体表现行为如下：a）主导此交易的居间方，同时也是您的朋友樊某直到今天依然对业主处于失联状态。b）至今为止，您没有按合同规定时间继续履行相关付款约定。c）导致本业主房屋至今没有卖出。造成严重经济损失。鉴于以上事实，本人作为业主卖方通过此函正式告知：1．您作为本房产唯一买方，需按合同执行买方相关职责。此合同由于您个人原因无法继续执行。根据合同相关条款和约定，本人郑重要求您于6月8日前找出解决方案，继续执行合同，按合同约定完成付款。并按合同约定缴纳相应的违约金。2．鉴于樊某是您朋友，希望您能联系他。请樊某继续完成其居间服务职责。以保证合同继续执行。到目前为止，本业主仍不了解樊某就职之房产中介公司名称。3．本业主蒙受巨大损失，将保留继续维护合同顺利执行并追究合同执行违约责任的法律权力。
2020年6月8日，高峰向L（J某1）发送第二次催告函，载明：鉴于您单方面原因作为买房人造成与上海市闵行区XX路XX弄61-3业主签署之“房屋买卖合同”无法顺利执行，本业主于2020年5月18日通过书面形式正式敦促您继续执行合同，并根据合同相关条款支付相应的违约金。因未收到您的任何反馈，本业主在这里再次书面形式敦促您作为签约买家执行所签合同。同时本业主保留为进一步维护合法权益需采取措施的权力。上海市闵行区XX路XX号61-3房屋买卖事实陈述：1、2019年12月7日，本业主于上述房产内与您作为单一购房人通过谈判及协商，完成签署“房屋买卖合同”。交易居间方是陪同您一起前往上述房产您的朋友樊某。双方达成共识后，樊先生作为居间方主导修改了其提供之“房屋买卖合同”。您作为唯一买家身份在合同上签字。同时您也按合同约定，当场通过微信支付定金1万元。2、2019年12月9日，根据“房屋买卖合同”约定，您继续履行合同并于2019年12月9日通过银行转帐汇入9万元整。至此，您根据合同付款时间，执行并完成了10万元首付款支付。3、按合同规定，您应于2019年12月13日支付253万元整。2020年1月15日前支付213万元整。交房当日支付2万元整。共计476万元整。其余与房价差为银行贷款，由银行放款。4、2019年12月22日。完成整体居间工作的樊先生，突然退出微信交易工作群。并希望业主方配合，不要披露其作为此交易服务的居间负责人。鉴于樊某是您的朋友，发生此事后并没有人对本业主作为卖家进行解释。本业主对此情况至今非常迷茫不解。5、自****年**月**日出生以上变动后，本交易没有任何实质进展。2020年2月13日，您作为唯一买家要求和本业主通话。通话中您承认您个人名下在上海有一个老公房。您本人不具备在上海购房资格。6、自2020年2月13日起，您作为买家，没有继续执行此合同，其具体表现行为如下：a）主导此交易的居间方，同时也是您的朋友樊某直到今天依然对业主处于失联状态。b）至今为止，包括收到本人5月18日催告函后，您没有按合同继续履行相关付款约定。c）导致本业主房屋至今没有卖出。造成严重经济损失。7、本业主于2020年5月18日通过书面形式正式敦促您继续执行合同。并将催告函抄送中介。鉴于以上事实，本人作为业主卖方通过此函正式告知：1．您对于本人5月18日发给您的书面催告函置之不理，不是解决问题的方式。2．鉴于距上次书面催告您执行合同已超过20天，这里本人再次以书面形式催告您继续执行合同，按合同约定完成付款和执行相关合同约定的职责。并按合同约定缴纳相应的违约金。3．鉴于樊某是您的朋友，希望您能联系他。请樊某继续完成其居间服务职责。以保证合同继续执行。到目前为止，本业主仍不了解樊某就职之房产中介公司。4．本业主蒙受巨大损失，将保留继续维护合同顺利执行并追究合同执行违约责任的法律权力。
一审法院认为
一审法院认为，高峰与案外人L签订了房屋买卖合同，高峰收取了对方的付款100，000元。嗣后，买、卖双方不断磋商，最终确定由高峰作为卖售人、林家羽作为买受人签署了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，《上海市房地产买卖合同》中除房屋的价格条款之外，其他条款均为当事人真实意思表示，符合法律规定，予以确认。高峰辩称其在2020年5月得知林家羽与案外人L并非夫妻，遂为保障自己的权益而通知林家羽解除合同，要求L履行合同。然一审法院注意到，房屋买卖合同约定，签约双方应于签署该合同后七天内签署示范文本《上海市房地产买卖合同》，各方在微信中明确以林家羽为买受人签署《上海市房地产买卖合同》，磋商成功后，林家羽、高峰也签署了《上海市房地产买卖合同》，林家羽也按照合同约定支付了相应的房款。林家羽与L是否夫妻并不影响《上海市房地产买卖合同》的履行。因双方做低合同房价，导致缴税审核通不过，在房地产评估结果出具后，买卖双方继续履行合同并不存在事实及法律上的障碍。高峰以林家羽与L非夫妻为由通知林家羽终止合同非正当理由，违反了合同的约定，应承担相应的责任。高峰作为违约方，其解除合同通知对守约方的林家羽并不产生拘束力。林家羽因高峰拒绝履行合同而行使其单方解除权符合法律规定，故双方合同于2020年6月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林家羽要求高峰返还房款并支付解约违约金符合法律规定，予以支持。但对于林家羽主张的违约金，综合考虑高峰的违约程度、林家羽付款情况、房屋价格的变更因素等予以酌定，由高峰承担违约金772，000元。判决：一、确认LINJIAYU（林家羽）与GAOVICTORFENG（高峰）就上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2020年6月13日解除；二、GAOVICTORFENG（高峰）于判决生效之日起十日内返还LINJIAYU（林家羽）房款人民币2，650，000元；三、GAOVICTORFENG（高峰）于判决生效之日起十日内支付LINJIAYU（林家羽）违约金人民币772，000元。案件受理费44，212元，由LINJIAYU（林家羽）负担11，861元，GAOVICTORFENG（高峰）负担32，351元。
二审中，上诉人高峰向本院递交户籍摘抄及不动产登记簿，证明被上诉人加入加拿大国籍前原名林佳瑜，林佳瑜、案外人林某系上海市XX路XX弄XX号XX室的权利人，而依据上海的限购政策，外籍人士只有一套购房资格，故被上诉人没有另购住房的资格。被上诉人林家羽称其名下无上海市内房产，符合上海市限购政策中外籍人士在沪申请住房的条件，具有购房资格。
本院查明
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。二审中，案外人L到庭书面确认：因合同编号为3850733的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》已实际替代了其本人签署的编号为0000987的《房屋买卖合同》，故其不再依据《房屋买卖合同》主张权利、承担义务。
本院认为
本院认为，本案二审争议焦点主要在于：一、上诉人在合同履行中是否存在违约行为；二、如果上诉人存在违约行为，违约责任如何认定。本案中，上诉人与案外人L在先签订了房屋买卖合同，并收取了对方的100，000元，后经包括L在内的各方不断磋商，最终确定由上诉人作为卖售人、被上诉人作为买受人签署了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，此为买卖双方的一致合意，在此后的合同履行过程中L并未以合同主体的身份向上诉人主张权利。结合买卖双方的磋商及合同履行过程，上诉人在其产生疑虑后并未要求被上诉人或L确认双方买卖关系的合同依据，仅以被上诉人与L前后自称的身份关系不一致为由，主张与被上诉人解除合同并要求其承担违约责任，向L主张继续履行合同并要求其承担违约责任，于法无据，故其拒绝继续履行合同违反了合同义务，被上诉人基于此行使其单方解除权，要求上诉人返还房款并支付解约违约金，符合法律规定。上诉人主张被上诉人实际不具有购房资格，其隐瞒事实与上诉人签订涉案合同，目的即为了骗取上诉人的违约金，但本院注意到，《上海市房地产买卖合同》中双方对“如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的”，买受人需承担的法律后果及违约责任进行了明确约定，若上诉人依约履行合同义务，而被上诉人不符合限购政策致交易失败则被上诉人构成违约，故难以认定被上诉人存在隐瞒相关情况的故意，涉案合同亦不存在其他导致合同无效的情形，一审判令上诉人承担违约责任，并无不当，本院予以认同。
关于违约金的认定问题，本院认为，违约金兼具惩罚性功能和补偿性功能，即违约方承担违约金以弥补其违约行为给守约方所造成的损失，另外还需要综合考虑守约方为履行合同而付出的资金成本等因素，故并非以守约方实际损失为限。一审法院综合被上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、上诉人的违约程度等因素，酌情确定违约金金额为772，000元，并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11，520元，由上诉人GAOVICTORFENG（高峰）负担。
本判决为终审判决。
