当事人信息
原告：苏某某，女，****年**月**日出生，瑶族，住广西柳州市城中区。
委托诉讼代理人：廖春伟，广西昶明律师事务所 律师。
被告：林某，女，****年**月**日出生，壮族，住广西横县。
审理经过
原告苏某某诉被告林某租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2021年7月29日公开开庭进行了审理。原告苏某某的委托诉讼代理人廖春伟到庭参加诉讼，被告林某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告苏某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金17400元，物业费、水电费2594.3元；合计：19994.3元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期自2018年7月1日至2021年6月30日，租金每月5800元，水电费、物业费等均由被告承担。合同签订后，原告依约把租赁物交付给了被告，但被告自2020年6月1日起有3个月就未按照约定向原告支付租金和缴纳物业费、水电费，原告多次催缴无果，于是在2020年9月将房屋收回。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如所请。
被告辩称
被告林某未到庭参加诉讼，仅于庭前向法院提交了书面证据材料。
围绕诉讼请求，原告提供了房屋租赁合同、收据、微信转账记录、庭审笔录作为证据，以证明被告拖欠租金、物业费、水电费等相关费用的事实。被告提供了民事起诉状、麻将馆转让合同、开庭传票、微信聊天记录、营业执照、企业登记信息作为证据，以证明涉案房屋被告已转让给案外人吴秀文，吴秀文起诉被告及本案原告的诉讼正在审理中。经审查，原告提供的证据符合法律规定，本院予以认定。对于被告提供的证据，原告对真实性均予以认可，但不认可证明目的，认为本案与案外人吴秀文无关，原告与吴秀文并不存在合同关系。本院对被告提供的证据的真实性予以确认，对证明目的在下文中予以评述。
另外，被告向本院申请追加案外人吴秀文为被告，经告知原告，原告向本院提交说明表示原告与案外人吴秀文不存在合同关系，相互之间不负有任何权利义务，不同意追加吴秀文为被告。因本案并非必要共同诉讼，原告亦表示不追加吴秀文为被告，故而本院不予追加。
本院查明
根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于柳州市城中区房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日，计36个月。本房屋月租金为5800元，按月／季度／年结算。每月月初／每季季初／每年年初1-3日内，乙方向甲方支付全月／季／年租金。如乙方拖欠租金甲方有权无条件收回房屋。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙
方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方同意预交2000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。房屋租赁期为36个月，从2018年7月1日至2021年6月30日。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告于2020年5月7日与案外人吴秀文签订《麻将馆转让合同》，约定于2020年5月11日将上述涉案租赁房屋以60000元转让费的价格转让给案外人吴秀文，并约定从2021年5月12日起由案外人代被告履行原租赁合同的义务。
2020年5月13日，柳州市市直机关保障中心就涉案房屋下发《整改通知》，要求恢复合同约定的租赁用途，案外人吴秀文因此无法将涉案房屋用于麻将馆经营并主张系由于被告经营期间发生问题所导致，故而向本院起诉要求解除与被告签订的《麻将馆转让合同》并要求被告退还转让费等。因双方产生争议，案外人吴秀文未向原告支付租金，被告认为租金应由案外人吴秀文支付也不再向原告支付租金。
庭审过程中，原告表示事后知道被告将涉案房屋转让给案外人吴秀文，但是未同意被告退出原、被告之间的租赁合同关系，也未与案外人吴秀文签订新的租赁合同。后因被告未能支付租金，原告陈述已于2020年8月30日后收回房屋。原告并
确认已收取被告交纳的保证金2000元，该保证金原告表示按照私下口头约定已经没收。
另查明，原告提供的由物业公司盖章的收据显示，涉案房屋2020年5月至7月31日的物业电梯等费用为1604.1元，2020年7月至8月水电、物业、垃圾、电梯费等费用为1362元，共计2963.1元。原告庭审中确认只主张2594.3元。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对合同各方均有约束力。被告于2020年5月11日将涉案房屋转租给案外人吴秀文，虽然被告与案外人吴秀文签订的《麻将馆转让合同》约定从2020年5月12日起由案外人吴秀文代被告向原告履行原租赁合同，但该合同约束的是被告与案外人吴秀文之间的权利义务关系，原告并未在该份转让合同上签字，事后也未与被告解除合同，亦未与案外人吴秀文另行订立合同，原告庭审中也明确表示从未同意被告退出原租赁合同关系。故而在被告未能提供证据证明其已退出原租赁合同关系的情况下，根据合同相对性
原则，原告有权要求被告支付租金。至于被告与案外人吴秀文之间的债权债务关系，被告可依据与之签订的合同另行处理。
关于租金的数额，庭审中原告认可被告缴纳租金至2020年5月止，被告与案外人吴秀文签订的转让合同时间亦可证实，故而本院认可原告从2020年6月开始计算租金，由于被告及案外人吴秀文一直未向原告缴纳租金，原告于2020年8月30日后将涉案租赁房屋收回自行经营。故原、被告之间的租赁合同于原告收回租赁房屋之日解除，被告应当向原告支付2020年6-8月的租金。由于原告庭审中表示双方私下口头约定保证金已经没收，不退还给被告，但原告并未提供证据予以证实，依据双方签订的租赁合同的约定，保证金在合同终止时当作房租冲抵。故被告缴纳的2000元保证金应当抵扣所拖欠的房租，被告尚需支付的租金为15400元（5800元/月×3个月-2000元）。超出上述数额的原告诉请部分，本院不予支持。关于物业费、水电费等费用，原告提供证据证明2020年5月至7月31日的物业电梯费、2020年7月至8月的水电、物业、垃圾、电梯费等费用共计2963.1元，上述费用原告已代为
缴纳。现原告表示只要求被告支付2594.3元，其他部分予以放弃。其诉请未超出合理范围，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告林某向原告苏某某支付租金15400元；
二、被告林某向原告苏某某支付物业费、水电费等费用2594.3元；
三、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费150元（已减半收取，原告已预交），由原告苏某某负担15元，由被告林某负担135元。
本判决为终审判决。
