当事人信息
原告：刘豫黔，男，****年**月**日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：杨忠勇，贵州黔邦律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：严雨佳，贵州黔邦律师事务所 律师。 被告：贵阳云岩李太俊生鲜超市，住所地贵州省贵阳市云岩区中天甜蜜小镇2组团335号。 经营者：李太俊。 被告：贵州省绿色亿万家贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天·会展城B4组团第B4组团1-9栋1层93号。 法定代表人：李太俊，执行董事兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄开荣，贵州远和律师事务所 律师。 二被告共同委托诉讼代理人：金常智，贵州汇能辉律师事务所 律师。
审理经过
原告刘豫黔与被告贵阳云岩李太俊生鲜超市（以下简称李太俊生鲜超市）、贵州省绿色亿万家贸易有限公司（以下简称亿万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序于同年6月10日公开开庭进行审理。原告刘豫黔及其委托诉讼代理人杨忠勇，被告李太俊生鲜超市的原委托诉讼代理人朱碧、周亚平，被告亿万家公司的原委托诉讼代理人袁泽富到庭参加诉讼。因对涉案房屋内装饰装修残值进行鉴定，本院依法扣除审限后，于同年9月8日组织双方对评估报告及被告李太俊生鲜超市、亿万家公司补充提交的证据进行质证。原告刘豫黔及其委托诉讼代理人严雨佳、被告李太俊生鲜超市及被告亿万家公司的共同委托诉讼代理人黄开荣到庭参加质证。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘豫黔向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李太俊生鲜超市于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》无效；2.两被告连带返还原告已付租金108000元；3.被告李太俊生鲜超市向原告赔偿损失590499.40元；4.被告承担本案的诉讼费用。原告当庭增加诉讼请求：被告支付保全费3020元、担保费1000元。事实与理由：2019年8月30日，原告与被告李太俊生鲜超市签订《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》，约定原告承租被告位于贵阳市云岩区内的场地，面积为280㎡，用于经营汽车美容相关服务项目，租赁期限自2019年10月1日至2023年6月30日，先付租金后使用。后原告在办理营业执照过程中，得知该房屋是违法建筑，无法办理营业执照，且被告早于2019年9月4日收到云岩区综合行政执法局送达的强制拆除协助执行通知书，却未告知原告并任由原告对涉案房屋进行装饰装修等投资。原告认为涉案房屋未取得合法权属证明，所以涉案合同无效。原告为维护合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。
被告辩称
被告李太俊生鲜超市、亿万家公司共同辩称：1.原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。原告主张租赁房屋系违法建筑物即将被拆除，致使合同无效无事实及法律依据。首先，合同签订时，涉案场地仍有其他商户办理营业执照正常经营，合同签订后，其他商户仍能办理营业执照正常经营；其次，2020年1月20日贵阳市云岩区东线建设指挥部出具《关于协调解决白岩脚甜蜜小镇农贸市场问题的情况报告》载明，保留天桥下现有的农贸市场，并规范管理；在未新建能够替代现存的农贸市场前等。2.原告主张返还已支付的租金无事实及法律依据。合同签订后，被告已将租赁场地交付原告使用，其一直占有使用涉案房屋，同时原告自2020年1月起未支付租金，被告保留其诉权将另案起诉。3.被告向原告交付租赁场地后，原告虽未办理工商登记，但已成立公司并开业运营，其主张损害赔偿无事实及法律依据。首先，被告已交付租赁场地给原告用于汽车美容服务，其为正常开展运营对租赁房屋进行装修，增加屋内设施所支出费用系投资支出，应由其自担风险；其次，租赁场地并非违法建筑，不存在即将被拆除的事实；再次，原告承租涉案场地后一直持续经营，不存在因租赁场地是违法建筑导致其投资损失的事实。
本院查明
经审理查明，2018年6月7日，中天城投集团物业管理有限公司（出租方、甲方）与亿万家公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场1496.03㎡的场地出租给乙方用于经营农副产品及百货商品使用，在租赁期内未征得甲方书面同意前，乙方不擅自改变该场地的用途。租期五年，自2018年5月5日至2023年8月4日，其中2018年5月5日至2018年8月4日期间为免租金装修期。 2019年8月30日，李太俊生鲜超市（出租人、甲方）与刘豫黔（承租人、乙方）签订《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》，约定甲方将贵阳市云岩区内面积为280㎡的房屋出租给乙方用于经营汽车美容相关服务项目。租赁期限为三年零九个月，即自2019年10月1日至2023年6月30日。先付租金后使用，该场地第一年租金为27000元／月，第二年租金为27000元／月，第三年租金为38350元／月。租金按季度支付，乙方应当在签订合同之日一次性向甲方支付第一季度的租金，此后每期租金乙方至少应当提前30日支付给甲方。租金不包含管理费、水电费等费用，乙方因经营产生的上述费用由乙方自行按时承担，由甲方代收代缴（管理费收费标准1500元／月、电费收费标准1.2元／度、水费5元／吨，按场地的水电表实际用量收取）。乙方应在本合同签订之日向甲方一次性缴纳保证金50000元，在本合同租期届满时，如乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续并交还场地之日起15个工作日内，将保证金余额无息返还给乙方。合同签订后，原告向被告李太俊生鲜超市支付保证金27000元和3个月的租金共计108000元。 2019年9月4日，贵阳市云岩区综合行政执法局向李太俊下发云行协执字（2019）第0190141号《协助执行通知书》，载明：甜蜜小镇2组团农贸市场使用的建筑物（构筑物）属违法建筑，该局将组织有关部门对该建筑物（构筑物）进行强制拆除。李太俊生鲜超市陈述其于2019年9月已收到该《协助执行通知书》。 经本院委托对案涉房屋装饰装修残值进行鉴定，山东鲁业房地产土地评估有限公司出具《资产评估报告》载明：贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场内涉案房屋共17项装修残值评估价值为113649元。原告为此支付鉴定费用6000元。 另查明，2018年6月19日，亿万家公司与李太俊生鲜超市签订《经营授权委托书》，亿万家公司将贵阳市云岩区中天甜蜜小镇农贸市场（场地面积1496.03㎡）委托给李太俊生鲜超市进行管理，并由其进行招租、签订租赁合同、收取租金和管理费用等。 2020年6月15日，中天城投集团物业管理有限公司出具《情况说明书》，载明其公司知悉亿万家公司将中天甜蜜小镇农贸市场内280㎡的场地通过招商，于2019年8月30日以关联企业李太俊生鲜超市名义与刘豫黔签订租赁合同的情况，并同意亿万家公司以关联企业李太俊生鲜超市名义将部分场地租给刘豫黔。 上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《租赁合同》、《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》、收款收据、《协助执行通知书》、《资产评估报告》、鉴定费发票、《经营授权委托书》、《情况说明书》、身份信息、营业执照等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。
本院认为
本院认为，被告李太俊生鲜超市至本案辩论终结前，仍未提交证据证实涉案房屋依法取得建设工程规划许可证或者依法按照建设工程规划许可证的规定建设该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定原告与被告李太俊生鲜超市于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。 关于原告诉请二被告连带返还已付租金108000元的主张，首先，因签订租赁合同的主体双方为原告与被告李太俊生鲜超市之间，原告要求被告亿万家公司承担连带责任缺乏事实及法律依据；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告支付给李太俊生鲜超市的108000元包含三个月租金81000元及保证金27000元，故对于原告请求返还租金108000元的主张，本院不予支持。 关于原告要求被告赔偿损失591499.40元的主张，庭审中原告明确损失组成为装修费用347340.40元、设备款108640元、加盟费105000元、广告费29519元、担保费1000元。根据原被告双方的举证情况，其一，关于装修损失347340.40元，对涉案房屋进行装修属于原告经营需要，但其提交的证据不足以证实其装修费用为347340.40元，因案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，被告未提交证据证实原告对案涉房屋系合法建筑系明知的，但原告在承租案涉房屋时应当具有审慎义务查看案涉房屋的合法性，故对于导致合同无效双方均存在过错，双方各自承担过错责任的50%。对原告主张的装修费用，本院依据《评估报告》支持113649元×50%=56824.50元。对于被告提出水电改造部分的价格没有按照原告实际安装所剩余的设施设备的价值来计算的抗辩意见，其未提交证据证实，且作出《评估报告》的鉴定机构系由原、被告双方共同确认，鉴定过程由鉴定人员按照司法鉴定技术规范进行，鉴定结论由具有资质的鉴定人作出，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。其二，关于设备款108640元，原告购买的设备或物品不属于装饰装修物，系原告为生产经营需要而购买，且原告已自行搬离，对设备款108640元，本院不予支持。其三，关于原告主张的加盟费损失105000元、广告费29519元，因合同无效并不必然导致原告该部分损失，同时原告提交的证据也不足以证实该两项损失，故对原告该项诉请，本院不予支持。其四，关于原告主张被告支付诉讼财产保全保险费1000元，该项费用并非诉讼过程中必然产生，该项主张与法律规定不符，本院不予支持。综上，被告李太俊生鲜超市依法应当赔偿原告的损失共计为56824.50元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认原告刘豫黔与被告贵阳云岩李太俊生鲜超市于2019年8月30日签订的《贵州省贵阳市云岩区场地租赁合同》无效； 二、被告贵阳云岩李太俊生鲜超市于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘豫黔损失56824.50元； 三、驳回原告刘豫黔其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5393元、保全费3020元，原告刘豫黔负担7730元，被告贵阳云岩李太俊生鲜超市负担683元（原告刘豫黔预缴的案件受理费、保全费683元自本判决生效后自行向本院申请退回，被告贵阳云岩李太俊生鲜超市应承担的案件受理费、保全费在本判决生效后次日起十日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51。评估费6000元，被告贵阳云岩李太俊生鲜超市承担3000元，在本判决生效后之日起十日内向原告刘豫黔支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判人员
审判员 余民燻
裁判日期
二〇二〇年十月二十八日
审判辅助人员
法官助理卢立瑗 书记员刘敏
