当事人信息
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗艳辉，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省许昌县。
委托诉讼代理人：姜子林，许昌市魏都区志信法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：孟浩远，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。
委托诉讼代理人：王晓文，河南先利律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：杨雅然，河南先利律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告）：河南联纵企业营销策划有限公司，住所地：河南省许昌市市辖区半截河街道南海街瑞贝卡兴天下45号楼113商铺。
法定代表人：张运发，该公司经理。
审理经过 再审申请人罗艳辉因与被申请人孟浩远、河南联纵企业营销策划有限公司（以下简称联纵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（2020）豫10民终1915号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
罗艳辉申请再审称，（一）二审判决认定事实错误。1.罗艳辉通过联纵公司与孟浩远签订《房地产居间买卖合同》，该合同第五条第7款约定“双方于税满两年时过户”。孟浩远作为卖房一方，应当履行房屋买卖合同的附随义务，办理过户手续，完全完成合同交易。孟浩远未履行“双方税满两年时过户”的义务，构成违约。如今了解，不能办理过户的原因是第三方造成，孟浩远虽然主观没有过错，但不能否定其违约的客观事实。2.二审判决认定罗艳辉明知不能办证的客观原因在于开发商而不在于孟浩远这一事实错误。对于孟浩远不能过户的情况，不仅孟浩远预想不到，罗艳辉更预想不到。如果当初罗艳辉知道这一情况，就不会购买此房，也不会有“双方税满两年时过户”约定内容。在税满两年后，罗艳辉要求孟浩远办理过户时，才得知由于开发商原因不能办理过户。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，不能否定孟浩远的违约责任。（二）出售房屋的一方，办理过户手续是其法定义务，也是完成房屋买卖交易的法定职责，更是完整完成房屋买卖的法定要件。这样既确保交易的合法性，又真正实现物权的转移，才能实现合同的目的。孟浩远不能按约定办理过户手续，且办理产权证遥遥无期，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，该客观事实也构成法定解除合同的条件，罗艳辉有权解除合同。对此基本事实，二审没有查清。综上，二审判决认定事实错误，判决失当，危害了罗艳辉的合法权益，特申请再审。
孟浩远提交意见称，（一）在商品房买卖合同中，卖方的主要义务是交付房屋，买方的主要义务是支付对价。孟浩远已经交付了房屋，完成了合同的主要义务，合同目的已基本达成，等开发商正常经营后，合同的全部义务也会实现，同时未完成合同的义务并非孟浩远所致。因此，罗艳辉不能因为未履行合同义务就滥用合同解除权。（二）根据联纵公司出具的证明，证明交易时孟浩远已提前告知罗艳辉该房屋因开发商问题不能办理房产证，双方在签订合同时对房屋状况已有了解。罗艳辉在接收房屋后，将房屋附属车位转卖，由此证明其对合同效力予以认可。罗艳辉改变了房屋的配套设施，又提起诉讼申请解除合同，违反了诚信原则，且变卖车位的行为会导致房屋贬值，解除后会使孟浩远的合法权益受损，有违公平原则。（三）合同约定：“因甲方原因不能办理房产证过户手续的，叁方同意按下列一、二、三款内容履行（即解除合同）”，但本案房屋不能过户不是孟浩远的原因，不符合约定解除条件，同时也不符合其他法定解除事由，故罗艳辉无权解除合同。
本院认为 本院经审查认为，（一）关于罗艳辉是否可以行使约定解除权的问题。2018年5月30日，孟浩远、罗艳辉与联纵公司签订的《房地产居间买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行义务。《房地产居间买卖合同》约定：因“甲方原因”不能办理房产证过户手续的，乙方有权单方解除合同，即该合同约定孟浩远对于办理过户的义务承担的是过错责任。现根据已经查明的事实，不能办理房产证是开发商原因所致，孟浩远并无过错，并非合同约定的“甲方原因”，不符合约定解除的条件，故罗艳辉请求行使约定解除权的理由缺乏合同依据。（二）关于罗艳辉是否可以行使法定解除权的问题。在合同签订时，罗艳辉已经充分了解了房屋的情况，对开发商不能办理房产证的情况有所预期。合同签订后，孟浩远已经交付房屋，罗艳辉支付了相应对价，双方的合同目的已经实现。而且在房屋交付后，罗艳辉已将房屋附属的车位转卖，导致房屋产权与交付时发生重大变化，即使解除合同也无法返还原物、恢复原状。故罗艳辉认为本案符合法定解除条件的理由亦不能成立。综上，罗艳辉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：本案裁判结果驳回罗艳辉的再审申请。审判人员 审判长 姚世宏
审判员 范书伟
审判员 于跃辉
裁判日期 二〇二一年四月二十六日
审判辅助人员 书记员 孙 萍
