当事人信息
执 行 裁 定 书
案外人：贾卫军，男，****年**月**日出生，汉族。北京市平谷区人，住北京市平谷区。身份证号×××。
申请执行人：芮长军，男，****年**月**日出生，汉族。北京市平谷区人，住北京市平谷区。
被执行人：王艳芳，女，****年**月**日出生，汉族。北京市平谷区人，住北京市平谷区。
被执行人：陈铁钢，男，****年**月**日出生，汉族。天津市北辰区人，住天津市北辰区。
审理经过
申请执行人芮长军与被执行人王艳芳、陈铁钢房屋买卖合同纠纷一案，案外人贾卫军对本案执行标的提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人贾卫军称，贾卫军与被执行人王艳芳、陈铁钢于2015年11月30日签订《北京市房屋买卖合同》，约定被执行人将其位于北京市平谷区×××号的房屋出售给异议人，异议人（案外人贾卫军，下同）应向被执行人支付房款￥1260000元，异议人已按合同约定支付460000元，余款800000元。因被执行人未解押，异议人无法取得房屋所有权，为此异议人于2017年、2018年两次起诉至平谷区人民法院，但因被执行人拒不到庭，均未解决。被执行人已于2016年1月将上述房屋的钥匙、房产证等交给异议人，该套房屋已正式交付异议人使用至今。
答辩情况
在（2019）京0117民初3313号民事判决书中，芮长军诉讼称：“申请人芮长军与被执行人王艳芳、陈铁钢2014年3月共同购买北京市平谷区×××号房产”，但是从产权证及调取的证据可以看出，陈铁钢与出卖方李秀群、张淑荣之间签订合同的时间是2014年12月5日，陈铁钢取得房屋产权证的时间为2015年2月11日，如果芮长军与被执行人共同购买该房产，那么办理产权证时共有权人一栏不应注明“单独所有”。而且，被执行人与异议人签订买卖协议的时间是2015年11月30日，房屋交付给异议人的时间是2016年1月，作为共有权人的申请人芮长军，对于该房产的使用其不可能不知晓。因此，所谓的2017年9月1日申请人芮长军与被执行人之间的协议，是申请人芮长军明知被执行人已将上述房屋出售给异议人，仍然签订协议，明显存在恶意，该协议是申请人与被执行人恶意串通的无效协议。
北京市平谷区×××号房屋自2016年1月开始一直是异议人在使用，异议人尚有800000元的购房余款未交付，但被执行人一直不予配合，异议人根本无法交付该房款，为此，异议人曾经两次诉讼至平谷区人民法院，均因被执行人拒不到庭参加诉讼而无果。
被告辩称
综上所述，异议人为生活购房，没有任何过错，法院将异议人的财产予以查封，明显错误。特依《民事诉讼法》等有关规定提出异议，请求：1.中止芮长军的执行申请；2.解除对北京市平谷区×××号房产的查封。
为证明其主张，案外人向本院提交了以下证据材料：1.房屋买卖合同；2.收据；3.转账凭证；4.收件证明；5.业务收费凭证；6.房屋产权证；7.取暖费、卫生费、网费、水费收据及发票、燃气安检工单。
申请执行人芮长军称，不认可案外人陈述的事实和异议请求。本案债权债务已经经过法院判决确认，涉案房屋登记在被执行人名下，请求法院继续执行。
被执行人王艳芳、陈铁钢经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。
本院查明
经审查查明：本院于2019年7月2日作出（2019）京0117民初3313号民事判决书，判决：“被告陈铁钢、王艳芳于本判决生效后10日内连带给付原告芮长军房屋折价款800000元及自2017年12月2日起至本判决生效之日止的利息损失（标准按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11908元、公告费560元、保全费5000元，由被告陈铁钢、王艳芳连带负担（于本判决生效后10日内交纳）”。前述案件审理过程中，芮长军向本院申请财产保全，本院作出（2019）京0117民初3313号民事裁定书，裁定查封陈铁钢名下位于北京市平谷区×××号的涉案房屋，并进行了保全查封。因王艳芳、陈铁钢未履行，芮长军向本院申请执行，执行案号为（2020）京0117执493号。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条，前述保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。由此，案外人贾卫军向本院提出前述异议。
本院认为
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人……”。本案中，涉案房屋登记于被执行人名下，本院对其进行强制执行，于法有据。对于案外人提出的被执行人王艳芳、陈铁钢与申请执行人芮长军恶意串通签订的房屋买卖协议无效、芮长军的执行申请应中止等主张，不属于案外人异议案件审查范围，应通过相应法律程序另行解决。综上，案外人虽提出异议，但不享有足以排除强制执行的权利，对其主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
本案裁判结果
驳回案外人贾卫军的异议申请。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
