当事人信息
原告：洛阳聚客隆实业有限公司。住所地：洛阳市西工区春都路86号。
法定代表人：陈捷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王亚辉，河南松盛永进律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：乔静静，河南松盛永进律师事务所 律师。
被告：刘斐斐，女，****年**月**日出生，汉族，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所 律师。
委托诉讼代理人：韩海萍，河南航星律师事务所 律师。
审理经过
原告洛阳聚客隆实业有限公司（以下简称聚客隆公司）与被告刘斐斐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚客隆公司的委托诉讼代理人王亚辉、乔静静、被告刘斐斐的委托诉讼代理人彭乃虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告聚客隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘斐斐向原告聚客隆公司支付拖欠的租金21658元、物业管理费6370元，共计28028元（租金是按照合同约定自2020年6月1日按照月租金3094元的标准计算至2020年12月31日共计21658元；物业管理费是按照合同约定自2020年6月1日按照5元/㎡的标准计算至2020年12月31日共计6370元）；2.判令被告刘斐斐支付以21658元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付自2020年7月1日起至实际清偿完毕之日止的违约金（该笔费用暂计至2021年1月31日为1945.61元）；3.本案的诉讼费用由被告刘斐斐承担。事实和理由：2019年12月31日，聚客隆公司与刘斐斐签订合同编号为2020名084的《市场房屋租赁合同》，合同约定聚客隆公司将其位于春都路86号的门面房3-6付1号（建筑面积182㎡）租赁给刘斐斐，租赁期限一年，月租金3094元，刘斐斐使用房屋应向聚客隆公司缴纳物业管理费按5元/㎡，每年共计10920元。合同签订后，房屋交付刘斐斐使用，截止合同期限届满之日，刘斐斐尚欠聚客隆公司7个月租金及物业管理费，共计28028元未支付。经多次催要，刘斐斐至今未支付上述款项，已构成违约，故根据合同约定，刘斐斐应以21658元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付自2020年7月1日起至实际清偿完毕之日止的违约金。为此，聚客隆公司诉至法院。
被告辩称
被告刘斐斐辩称，一、聚客隆公司起诉所依据的《市场房屋租赁合同》于2020年2月25日自行终止，2020年2月25日之后不产生租金。《市场房屋租赁合同》约定有效期2019年12月31日至2020年12月30日，该合同第四条第9款明确约定：“合同有效期内，如遇……政府城市规划拆迁……本合同自行终止”。在上述合同有效期内，2020年2月25日洛阳市老城区人民政府对涉案房屋及土地实施征收、收回土地，故《市场房屋租赁合同》效力于2020年2月25日自行终止，此后不产生租赁合同权利义务法律关系，2020年2月25日之后不产生租金。二、自2020年2月25日起，涉案房屋归国家所有，聚客隆公司对房屋不享有物权权利、房屋无利害关系，无起诉的原告资格，应驳回起诉。《民法典》第二百二十九条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。根据上述规定被依法征收，人民政府的征收决定将直接导致物权变动的法律效果，该房屋所有权即转归国家所有，被征收人对其房屋不再享有所有权，无权收取租金。三、依法、依情、依理应免除刘斐斐3个月租金。1.司法解释、国务院规定，受疫情或者疫情防控措施影响出现。经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，应免除2020年上半年3个月租金，据此应免除刘斐斐3个月租金；2.在疫情期间，聚客隆公司将市场关闭、拒绝刘斐斐等商户使用房屋，在此期间3个月刘斐斐不应支付租金；3.聚客隆公司让刘斐斐出具过免除2个月租金的证明并将证明交给税务部门，享有税收优惠。四、2020年2月25日之后租赁合同未履行，未产生租金。1.根据老城区人民政府的决定，涉案房屋及土地由老城区人民政府收回，聚客隆公司对房屋及土地丧失权利。2.2020年2月25日征收决定后，政府将整个市场用围挡圈住，悬挂征收（拆迁）横幅，整个市场不具备经营使用的条件，此后的期间属于搬迁期间，不属于租赁期；3.聚客隆公司为了牟取政策范围以外的利益，采取欺骗、误导等方法阻止刘斐斐搬迁，意图借此绑架政府意志、实现其非法利益，政府直接与商户接洽搬迁时，时间已经太晚，导致刘斐斐等商户货物没法处理，损失巨大，相应的装修补偿价格不足临近大唐宫市场价的二分之一，聚客隆公司还克扣停产停业损失补偿费用，严重损害刘斐斐的合法权益。五、在上述市场关闭及搬迁期间，聚客隆公司未提供物业服务，无权索要物业费，其他理由同上。六、本案争议较大，不适合小额诉讼程序，应适用简易程序。综上，聚客隆公司要求租金的诉讼请求不符合事实和法律司法解释的规定，请求法院驳回聚客隆公司的诉讼请求或驳回聚客隆公司的起诉。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2019年12月31日，甲方聚客隆公司（出租方）与乙方刘斐斐（承租方）签订《市场房屋租赁合同》（合同编号：2020名084），约定：甲方将其所有的位于春都路86号门面房3-6付1号提供给乙方经营陶瓷类使用，房屋建筑面积182平方米；租赁期限一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止；租金17元/㎡/月，年租金37128元，月租金3094元，租金实行先交后用；年租金分2次缴纳，签订本合同时，乙方即应向甲方支付6个月的租金18564元，剩余租金应在2020年6月30日以前向甲方支付完毕；乙方使用房屋应向甲方交纳物业管理费5元/㎡，每年共计10920元；乙方应当按照约定期限和金额向甲方足额支付租金，无正当理由乙方逾期支付租金的，除足额支付租金外，还应按照逾期租金的日3%向甲方支付滞纳金……；合同有效期内，如遇自然灾害、政府城市规划拆迁或其它不可预见、不可抗拒等因素，致使合同无法继续履行时，本合同自行终止，双方互不承担赔偿责任等内容。合同签订后，刘斐斐缴纳了5个月的租金15470元（3094元/月×5个月）和5个月物业管理费4550元（10920元÷12个月×5个月）。2020年2月25日，洛阳市老城区人民政府作出《老城区人民政府关于老城区聚客隆市场改造项目国有土地上房屋征收决定》，载明：“决定对老城区聚客隆市场改造项目规划范围内国有土地上的房屋及其它建（构）筑物实施征收，国有土地使用权同时收回。一、征收项目名称：老城区聚客隆市场改造项目；二、征收范围：东至定鼎北路，西至恒泰春天一期用地界，北至瀍涧大道，南至春都路；三、征收期限：2020年3月11日起至2020年9月11日止”等内容。在拆迁期间，聚客隆市场被采取了强制措施围挡及张贴有拆迁横幅。2020年9月7日，洛阳市老城区人民政府作出《老城区人民政府关于老城区聚客隆市场改造项目国有土地上房屋征收期限延期的决定》，载明：“老城区人民政府《关于老城区聚客隆市场改造项目国有土地上房屋征收决定》征收期限即将到期，根据项目房屋征收工作进展情况，经研究决定，该项目征收期限延期至2020年12月31日。”2020年12月16日，老城区聚客隆市场改造项目指挥部张贴《公告》，告知聚客隆市场全体商户：“按照区委、区政府整体规划，对瀍涧大道以南、春都路以北、定鼎北路以西、恒泰春天一期用地界以东区域进行整体征收，已于2020年2月25日下达征收决定。项目启动以来大唐宫公司已将商户全部清场并拆除房屋。因聚客隆公司提出政策范围以外的要求，指挥部无法与聚客隆公司签订征收协议，致使聚客隆市场商户迟迟不能得到装饰装修补偿款，应商户诉求，经指挥部决定，现将有关事项公告如下：一、商户直接与指挥部签订装饰装修补偿协议；二、商户如实提供营业执照、租房合同、法人身份证及复印件等相关证明材料，到指挥部签订装饰装修补偿协议，腾空商铺交钥匙后，兑付装修补偿款；三、商户与聚客隆公司的房租、水电等费用自行结清，指挥部不负责此类事宜；四、自即日起至2020年12月27日为办理商户装饰装修补偿协议的有效期限，逾期指挥部不再对商户直接签订协议”等内容。自2020年1月至2020年12月，刘斐斐均按时向聚客隆公司缴纳电费。2020年12月22日，刘斐斐搬离涉案房屋。现聚客隆公司为要求刘斐斐支付租金、物业管理费及违约金，诉至本院。
本院认为
本院认为：原告聚客隆公司将租赁房屋交付被告刘斐斐使用、收益，被告刘斐斐应当支付租金，原、被告之间形成合法的房屋租赁合同关系。双方签订的《市场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告聚客隆公司要求被告刘斐斐支付拖欠的租金21658元、物业管理费6370元，共计28028元的诉讼请求，因涉案房屋在租赁期内发生政府规划房屋征收，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”的规定，参考买卖不破租赁原则，物权的变动不影响租赁合同的效力与履行，且政府征收决定明确载明有征收期限，并于2020年9月7日作出决定将征收期限延期至2020年12月31日，结合被告刘斐斐提交的2020年12月16日老城区聚客隆市场改造项目指挥部发出的公告，显示“商户与聚客隆公司的房租、水电等费用自行结清，指挥部不负责此类事宜”，及原、被告双方庭审中均称政府征收补偿协议中不处理双方所涉租金问题，被告刘斐斐亦认可其于2020年12月22日才搬离涉案房屋，被告刘斐斐应当支付实际使用期间（即自2020年6月1日始至2020年12月22日止）的租金。因此，被告刘斐斐提出双方的租赁合同于2020年2月25日自行终止，之后不产生租金，及原告聚客隆公司自此之后无起诉主体资格的抗辩理由，本院依法不予采信。但被告刘斐斐提出因2020年度受新冠疫情影响，应免除其部分租金的抗辩理由，因新冠疫情确属不可抗力，该抗辩理由符合法理及情理，本院依法予以采信，结合涉案房屋的使用及收益在政府下发征收决定后必然受到一定影响，根据公平原则，本院酌定对原告聚客隆公司主张的租金及管理费给予减免3个月处理，故被告刘斐斐应支付原告聚客隆公司租金11550.93元（3094元/月×3个月+3094元/月÷30天×22天）、物业管理费3397.33元（10920元/年÷12个月×3个月+10920元/年÷12个月÷30天×22天），共计14948.26元。原告聚客隆公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于原告聚客隆公司主张的违约金问题，因涉案房屋被纳入政府征收范围，属于不可预见、不可抗拒的因素，双方对此均无过错，且政府征收亦需要搬迁期限，故该诉讼请求本院依法不予支持。关于被告刘斐斐提出原告聚客隆公司未提供物业服务，无权索要管理费的抗辩理由，因原、被告双方签订的《市场房屋租赁合同》中明确约定有物业管理费，且庭审中被告刘斐斐亦认可原告聚客隆公司提供了一定的市场维护服务，故该抗辩理由本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十条、第二百二十九条、第五百零九条、第五百七十九条、第七百二十一条的规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告刘斐斐于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳聚客隆实业有限公司房屋租金、物业管理费共计14948.26元；
二、驳回原告洛阳聚客隆实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计275元，由原告洛阳聚客隆实业有限公司负担138元，被告刘斐斐负担137元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
