当事人信息
上诉人（原审原告）：中山市岐海九曲城商业投资有限公司，住所地广东省中山市。 法定代表人：林茂洋，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴小清，广东朗锐律师事务所 律师。 被上诉人（原审被告）：何伟宏，男，****年**月**日出生，汉族，住广东省和平县××××××。 委托诉讼代理人：温秋虹，广东万**海天律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：庄静灵，广东万**海天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：中山市照祥灯光设计有限公司，住所地广东省中山市××××××××。 法定代表人：何伟宏。
审理经过
上诉人中山市岐海九曲城商业投资有限公司（以下简称岐海公司）因与被上诉人何伟宏、中山市照祥灯光设计有限公司（以下简称照祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人岐海公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项及第五项。二、依法改判何伟宏应向岐海公司支付租金（计算方式：自2020年2月1日起至2020年11月30日为15万元，从2020年12月1日起至何伟宏履行完毕一审判决第一项之日止，按每月15000元计算）及违约金（违约金每日按月租金金额的0.5%从2020年1月8日起计至实际清偿之日止）（该项与一审判决争议的金额为22500元）；三、依法改判岐海公司有权没收何伟宏交付的押金36000元（该项与一审判决争议的金额为36000元）；四、依法改判照祥公司对何伟宏的本案债务承担共同清偿责任。
一审法院查明
事实和理由：一、岐海公司与何伟宏签订的《岐海九曲城租赁合同》合法有效。案涉租赁物的权属人为中山市人民政府石岐区办事处。原使用权人为石岐区拱辰小学。学校停办后，该物业经政府批准划拨入石岐区物业管理办公室作商业用途出租。石岐区物业管理办公室注销后，原属于该物业办管理的包含案涉租赁物在内的区属经营性物业，经石岐区党工委（扩大）会议研究决定移交给石岐区公有资产管理中心管理，并同意石岐区公有资产管理中心全权委托中山市石岐区公有资产投资有限公司代为经营管理及有权出租给第三方再进行转租、分租。2009年7月1日，中山市石岐区公有资产投资有限公司将案涉租赁物转租给岐海公司用作经营使用，并同意岐海公司转租、分租。以上事实，均有中山市人民政府石岐区办事处、中山市石岐区公有资产投资有限公司出具的证明予以证实。故案涉租赁物的产权清晰，岐海公司享有案涉租赁物的合法出租权。何伟宏在承租案涉租赁物时亦已知悉租赁物的情况。因此，岐海公司与何伟宏签订的《岐海九曲城租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规强制性规定，属合法、有效合同。岐海公司依约向何伟宏交付了案涉租赁物后，何伟宏在案涉租赁物的地址依法办理了工商营业执照用于经营照祥公司。二、岐海公司有权依据《岐海九曲城租赁合同》没收何伟宏支付的押金及要求何伟宏承担相应的违约责任。如前所述，岐海公司与何伟宏签订的《岐海九曲城租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。该租赁合同约定：任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市有关租赁管理规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属何伟宏违约的，岐海公司有权提前收回商铺；何伟宏逾期交付租金的，每逾期一日，须按本合同约定月租金额的百分之0.5交付违约金给岐海公司。逾期超过30天的，岐海公司有权收回铺位，并没收押金；租赁期限届满，何伟宏须将承租商铺及其附属设施完整交还岐海公司。否则，除限期迁出和补交超期占用租金外，岐海公司有权没收何伟宏已交纳的押金，何伟宏在租赁期间对承租房屋进行的装修，岐海公司不作任何补偿……。而何伟宏在一审庭审时已确认自2019年6月起每月的租金标准为15000元，于每月7日前一次性交清当月租金。但何伟宏在合同履行过程中，经常严重拖欠租金及其他费用，已构成根本违约。岐海公司有权依据双方的上述约定没收何伟宏交付的租赁押金。同时，也有权要求何伟宏承担迟延支付租金的违约金。岐海公司诉请的违约金是以实欠租金为基数按每月租金0.5%的标准计收的，符合双方的约定，应予以支持。三、无论案涉租赁合同是否有效，岐海公司均有权要求何伟宏按约支付租金及占有使用费，一审判决无权擅自减免何伟宏一个半月的租金。承租人应当按照约定期限支付租金，是承租人的法定和约定义务。虽然2020年年初发生了新冠肺炎疫情，但何伟宏当时从未主动通知或要求岐海公司减免租金。何伟宏不能在本案中直接以发生新冠肺炎疫情为由拒付该段时间的租金。若新冠肺炎疫情的发生确实对何伟宏的经营产生严重不利影响，何伟宏当时理应先与岐海公司协商减少租金或解除合同。更何况，何伟宏在疫情之前后一直存在拒不支付租金等违约行为，不应享有减免租金的权利。即使基于疫情不可抗力的影响，因疫情原因不能正常营业期间的租金也应当按照公平原则，作适度减免，而不是全面减免。一审判决强制通过法律手段要求岐海公司全部减免，缺乏法律依据及事实根据，严重损害了岐海公司的合法利益。四、照祥公司是案涉租赁物的实际使用人，其应对何伟宏因案涉租赁物产生的债务承担连带清偿责任。首先，照祥公司的法定代表人何伟宏在本案一审庭审时，未对岐海公司要求照祥公司承担实际使用租赁物产生的租金、占有使用费、水电费、物业管理费等提出任何异议。由此可见，照祥公司是同意向岐海公司支付的。但一审判决擅自变更照祥公司的意思表示，缺乏理据。其次，照祥公司成立于2015年11月6日，住所地为中山市石岐区××××××××卡，与案涉租赁合同约定的租赁物地址一致。即何伟宏承租案涉租赁物后用于照祥公司的经营，而照祥公司事实上也占有使用了案涉租赁物。结合《岐海九曲城租赁合同》，足以认定照祥公司作为案涉租赁物的实际使用人，加入了租赁合同之承租人何伟宏的本案债务。虽然法律没有明确规定租赁物的实际使用权人应对租赁合同承租人的租赁产生的债务承担连带清偿责任。但依据意思自治的私法精神，法无明文禁止即自由。法院应从保护债权人利益的角度及防止自然人与公司法人恶意串通、逃避债务的目的出发，切实考虑出租方的合法权益。而不是脱离事实，单纯遵循合同相对性原则，忽略占有使用的事实。因此，一审判决照祥公司不连带清偿本案债务，是错误的。五、何伟宏在使用租赁物期间存在逾期交纳租金等多种违约行为，却籍借承租人的身份有恃无恐。一审庭审时何伟宏就已经摆出一个“我同意解除租赁合同，但我就是不搬出”的姿态，实在令人愤怒。岐海公司与何伟宏租赁关系存续期间，何伟宏多次拒付租金、水电费、物业管理费，且破坏案涉租赁物的固定装修，构成根本违约。岐海公司多次与其协商，均遭拒绝，甚至对岐海公司的搬离要求视而不见，一直霸占使用案涉租赁物。更令人气愤的是，岐海公司在此期间还须为其垫付水电费及物业费。在多次协商未果的情况下，岐海公司还拨打了110报警，但何伟宏依旧我行我素。本案一审庭审时，何伟宏明确表示同意解除租赁关系，但就是不同意搬离。岐海公司承租案涉物业再转租给何伟宏，一方面岐海公司亦承担着向转租方支付租金的压力，另一方面还需垫付何伟宏使用的水电费、物业管理费等，负担较重。岐海公司只是一个普通的出租人，按约收取租金是其权利，请求二审法院给予公平公正的处理。
被上诉人辩称
被上诉人何伟宏辩称：一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，岐海公司就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与何伟宏签订的《岐海九曲城租赁合同》无效。因此，岐海公司以该合同为依据要求何伟宏承担违约责任，无任何依据。何伟宏与岐海公司签订租赁合同时，对于案涉商铺的规划报建手续是否完备并不清楚，岐海公司也没有进行告知。岐海公司在一审中提交的由中山市人民政府石岐区办事处或中山市石岐区公有资产投资有限公司出具的各项证明都是2019年出具的，即是在本案租赁合同签订之后。二、何伟宏在一审庭审中提出了“岐海公司应退还何伟宏押金36000元”。一审判决认定案涉《岐海九曲城租赁合同》为无效合同，岐海公司应向何伟宏退还押金36000元，但岐海公司至今未向何伟宏退还，现何伟宏请求以未退还的押金抵扣应付占有使用费。若二审法院依法认定《岐海九曲城租赁合同》为无效合同，请求二审法院依法改判“何伟宏应支付截至2020年11月30日的占有使用费为91500元”。三、一审法院认定减租事实清楚，证据确实，二审法院应予支持。一审庭审中，岐海公司确认曾向租户作出减免租金的通知。何伟宏在发生新冠肺炎疫情及收到减租通知的情况下，再通知和要求岐海公司减免租金，明显是多此一举。而且，在新冠肺炎疫情肆虐的大背景下，作为管理大批商铺管理者的岐海公司，若仍对作为个人的何伟宏提出前述加重义务，明显有失公平。一审法院认定减租，既符合客观事实，也合理有据。另外，依据《中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商若干措施的通知》中有关“非公有经济实体和个体工商户承租市镇两级国有（公有）企业及行政事业单位国有资产类经营性土地、物业，从事生产经营活动的，免收2月份和3月份租金”的规定，案涉商铺属于中山市人民政府石岐区办事处的物业，减租是岐海公司应尽的义务，其应主动及无限制条件地减免2个月的租金，但是岐海公司在明知该通知的情况下，仅向何伟宏减免1.5个月的租金，且在二审中提出了各种无理要求。四、新冠肺炎疫情发生后，何伟宏已多次与岐海公司协商，要求其退还保证金及办理退租手续，但是岐海公司以若何伟宏退租则没收保证金为由，拒绝办理退租手续，直至双方的纠纷产生。至今，岐海公司都没有向何伟宏退还保证金，并对何伟宏步步紧逼，让双方没有任何调解的机会。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，请求二审法院依法改判“何伟宏应支付截至2020年11月30日的占有使用费为91500元”，并维持一审判决其他判项。 被上诉人照祥公司辩称，一、本案是房屋租赁合同纠纷。案涉《岐海九曲城租赁合同》的双方是岐海公司与何伟宏，因该租赁合同产生的债权债务与照祥公司无关。照祥公司不同意加入何伟宏对岐海公司的债务，且一直以来均未作出任何加入债务的意思表示。因此，案涉租赁合同的债权债务发生在岐海公司与何伟宏之间，何伟宏的债务与照祥公司无关。二、照祥公司作为本案被告，其法定代表人与一审被告何伟宏是同一人。一审庭审时，照祥公司由其法定代表人何伟宏参与庭审，知悉物业管理费、水电费的金额。照祥公司如实确认物业管理费、水电费的金额，是其向法庭尽如实陈述的义务，不能因照祥公司如实陈述，就认为照祥公司是同意加入偿还本案债务。岐海公司认为何伟宏没有提出异议就视为同意支付，并属加入债务承担，明显是故意歪曲了照祥公司在一审中的意思表示。债务加入是第三人加重自身负担的行为，需由第三人作出明确的意思表示，如以明确的合同约定或者明确的单方承诺等方式，并非是以沉默或者没有提出异议的方式。至今，照祥公司从未作出过任何债务加入的意思表示，是岐海公司的单方臆想，并以此错误地认为一审判决擅自变更照祥公司的意思表示。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。
一审原告诉称
岐海公司于2020年8月19日向一审法院起诉请求：1.解除岐海公司与何伟宏签订的岐海九曲城租赁合同（合同价值暂为15000元）；2.何伟宏、照祥公司清理租赁物内所属物品并立即向岐海公司交还位于中山市石岐区××××××××、14、15卡的商铺；3.何伟宏、照祥公司向岐海公司支付自2020年1月1日起至2020年8月30日止的租金共计120000元及违约金（违约金以实欠租金为基数，每日按月租金额的0.5%从2020年1月8日起计至实际清偿之日止）；4.何伟宏、照祥公司向岐海公司支付自2020年9月1日起的商铺占有使用费（按每月15000元的标准自2020年9月1日起计至实际交还租赁物之日止）；5.何伟宏、照祥公司向岐海公司支付自2020年1月起至实际交还商铺之日止的物业管理费，管理费暂计至2020年8月为7040元；6.何伟宏、照祥公司向岐海公司支付2020年1月起至实际交还商铺之日止的水电费，暂计至2020年8月的水电费为8634.4元；7.押金36000元归岐海公司所有；以上暂计186674.4元。诉讼中，岐海公司变更第3项诉讼请求:何伟宏、照祥公司向岐海公司支付自2020年2月1日起至2020年8月31日止的租金共计105000元及违约金（违约金以实欠租金为基数，每日按月租金额的0.5%从2020年2月8日起计至实际清偿之日止）。 一审法院认定事实：一、2018年6月28日，岐海公司（甲方）与何伟宏（乙方）签订《岐海九曲城租赁合同》一份，约定：“甲方将坐落于中山市石岐区××××××××、14、15卡商铺租赁给乙方作经营使用，商铺面积共440平方米；装修改造分摊期限为1年，即自2018年7月1日起至2019年6月30日止；租金2万元/月，乙方须于每月7日前一次性缴清当月租金；乙方应向甲方缴纳押金36000元，租赁押金由甲方保管，在租赁期届满或合法解除时，乙方未发生违约责任的，甲方应于15天内将押金本金退回乙方；在租赁期间乙方应承担承租商铺及附属设施的所有维修及维护费用，甲方有权监督检查；乙方逾期支付租金给甲方的，每逾期一日，须按本合同约定月租金金额的0.5%交付违约金给甲方；逾期超过30日，甲方有权收回铺位，并没收押金；上述商铺在租赁期内除需缴纳其自用的水费、电费、工商税收、物业管理费、租赁税外，乙方还需负责公共环境及广告招牌用电摊分的费用”等内容。合同签订后，何伟宏已向岐海公司交纳押金36000元。 二、案涉商铺物业管理费的标准为880元/月。2019年6月，岐海公司与何伟宏经协商一致将租金由2万元/月变更为15000元/月。合同期满后，何伟宏继续使用租赁物，并继续按照15000元/月标准向岐海公司支付租金。何伟宏未支付2020年2月至今的租金以及2020年1月至今的物业管理费。一审庭审中，一审法院曾组织双方办理租赁物的返还事宜，但因何伟宏表示无法确定时间而未果。 三、案外人中山市石岐区公有资产投资有限公司出具的权属证明显示，位于中山市石岐区××××××面积共2703平方米（含13、14、15卡共440平方米）的物业，为中山市人民政府石岐区办事处的物业，未办理房产证，其国有土地使用证证号为中府国用总字第007610号字（89）第1901764号，记载的土地使用者为石岐区拱辰小学，用地总面积为2403平方米，该物业的使用权人原为石岐区共振小学。 四、新冠肺炎疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应；当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应。2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。 五、照祥公司系于2015年11月6日核准成立的有限责任公司，法定代表人为何伟宏，住所地为中山市石岐区××××××××卡。
一审法院认为
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉商铺未取得不动产权属证书，岐海公司亦未能提供证据证明该房屋工程办理了建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，岐海公司与何伟宏就租赁案涉商铺所签订的《岐海九曲城租赁合同》，违反了法律的强制性规定，为无效合同。虽然该租赁合同无效，但何伟宏占用了商铺，并享受物业服务，其应参照约定的租金标准向岐海公司支付占有使用费，并参照双方约定向岐海公司支付物业费，直至商铺实际返还之日止。双方陈述的租金即是法律规定的占有使用费。何伟宏辩称疫情期间应减免一个半月占有使用费，因自新冠疫情爆发以来，各地均采取严格防控措施，限制营业场所营业，以达到严控疫情扩散的目的，疫情的发生以及防控措施的部署严重影响了何伟宏的生产经营，予以支持。何伟宏辩称案涉商铺漏水，但是参照合同的约定，漏水应由其自行维修，故漏水事实即便存在，也不影响其履行应负的法律义务。何伟宏未能支付2020年2月以后的占有使用费以及2020年1月以后的物业费，侵害岐海公司合法权益，应承担相应的法律责任，故应继续向岐海公司付款，其中计至2020年11月的占有使用费为127500元【（10个月-1.5个月）×15000元/月】，物业费为9680元（11个月×880元/月），2020年12月以后的占有使用费按照15000元/月计算，物业管理费按照880元/月计算。何伟宏同意返还案涉商铺，并同意支付计至2020年8月的水电费8634.4元，不违反法律规定，予以确认。因解除合同、支付违约金及没收押金，均需以合同的合法有效为前提，而案涉合同为无效合同，故相关的诉讼请求，不予支持。照祥公司并非案涉租赁合同的当事人，岐海公司以照祥公司为商铺实际使用人为由要求照祥公司承担责任，缺乏相应的法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何伟宏于判决发生法律效力之日起七日内将位于中山市石岐区××××××××、14、15卡商铺返还给岐海公司；二、何伟宏于判决发生法律效力之日起七日内向岐海公司支付占有使用费（计算方式：截至2020年11月30日为127500元，从2020年12月1日起至何伟宏履行完毕第一项之日止，按每月15000元计算）；三、何伟宏于判决发生法律效力之日起七日内向岐海公司支付物业管理费（计算方式：截至2020年11月30日为9680元，从2020年12月1日起至何伟宏履行完毕第一项之日止，按每月880元计算）；四、何伟宏于判决发生法律效力之日起七日内向岐海公司支付计至2020年8月31日的水电费共计8634.4元；五、驳回岐海公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4032元，诉讼保全申请费1453元，合计5485元（岐海公司已预交），岐海公司负担2380元，何伟宏负担3105元（何伟宏于判决发生法律效力之日起七日内迳付岐海公司）。
本院查明
本院二审期间，岐海公司、照祥公司均未向本院提交新证据。何伟宏向本院提交了《中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商若干措施的通知》，证明岐海公司负有主动减免何伟宏两个月租金的义务。 本院组织当事人进行了质证。对于何伟宏提交的上述证据，岐海公司对其真实性予以确认，但对其关联性不予确认，并认为案涉合同的履行主体是岐海公司，岐海公司不是相关的国有企业及行政事业单位，故其不同意减收何伟宏的租金；照祥公司对其真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。 本院另查：审理中，岐海公司并未提交证据证明案涉租赁物建设时已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设。 本院又查：二审中，岐海公司认可其与何伟宏签订过多份租赁合同。 岐海公司与何伟宏均认可何伟宏已搬离了案涉房屋，但对于何伟宏搬离的时间，何伟宏提出根据岐海公司的要求，其是在2020年12月25日开始搬迁，2020年12月31日搬走的，但还有部分灯饰等物品没有搬完，该物品何伟宏也都不要了，同时岐海公司也锁门了。岐海公司主张为了避免损失，后岐海公司就停水、停电了，何伟宏是在2021年1月12日才搬走的，当时房屋内还有剩余物品，是岐海公司雇人把剩余的物品搬走的。 本院还查：《中山市人民政府关于应对疫情稳企安商若干措施》第一条减轻负担第1项降低租金负担规定：“非公有经济实体和个体工商户承租市镇两级国有（公有）企业及行政事业单位国有资产类经营性土地、物业，从事生产经营活动的，免收2月份和3月份租金。协调、推动在我市运营的其他各级国有企业（含国有控股）为实体经营的承租户减免租金。倡导和鼓励村集体物业、大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。对主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。” 本院再查：照祥公司经核准于2015年11月6日成立，注册资本280万元，经营范围为灯光设计及工程，批发、零售灯饰及配件、五金配件，股东为何伟宏、戴某，法定代表人为何伟宏，住所地为中山市石岐区××××××××卡。
本院认为
本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是双方签订的案涉《岐海九曲城租赁合同》是否合法有效；二是岐海公司是否应减免何伟宏一个半月的占有使用费；三是岐海公司是否有权没收何伟宏已交纳的押金；四是照祥公司是否应对本案的债务承担连带清偿责任。 关于争议焦点一，即双方签订的案涉《岐海九曲城租赁合同》是否合法有效的问题。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然岐海公司上诉主张案涉租赁物产权清晰，但其并未提交证据证明案涉租赁物建设时已取得建设工程规划许可证或者已经过主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，岐海公司应承担举证不能的不利后果。在此情形下，一审判决认定岐海公司与何伟宏签订的《岐海九曲城租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。岐海公司的该上诉主张不能成立，本院不予采信。 关于争议焦点二，即岐海公司是否应减免何伟宏一个半月的占有使用费的问题。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然岐海公司与何伟宏签订的《岐海九曲城租赁合同》无效，但在该《岐海九曲城租赁合同》签订后，岐海公司已将案涉房屋交付给了何伟宏使用。因此，何伟宏应参照合同约定的租金标准向岐海公司支付案涉房屋的占有使用费。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且不能克服，系不可抗力。新冠肺炎疫情期间，执行政府相关规定暂停经营，既是承租人的义务，也是出租人的责任。本案中，案涉房屋系中山市人民政府石岐区办事处所有，并由中山市石岐区公有资产投资有限公司租赁给岐海公司承租，再由岐海公司转租给何伟宏用于照祥公司经营，但因新冠肺炎疫情突发以及相关法律规定，给照祥公司的经营确实造成了一定的影响。因此，岐海公司有义务依据《中山市人民政府关于应对疫情稳企安商若干措施》的相关规定，协助何伟宏向中山市石岐区公有资产投资有限公司申请减免案涉房屋的租金。鉴于此，根据《中山市人民政府关于应对疫情稳企安商若干措施》第一条第1项规定，结合疫情防控对于照祥公司经营状况的影响程度，一审判决酌定岐海公司应减免何伟宏一个半月占有使用费，即认定何伟宏仍应向岐海公司支付计至2020年11月的占有使用费127500元【（10个月-1.5个月）×15000元/月】、物业管理费9680元（11个月×880元/月），且2020年12月以后的占有使用费仍按照15000元/月计算、物业管理费仍按照880元/月计算，并无不妥，本院予以维持。至于岐海公司上诉主张一审判决强制通过法律手段要求岐海公司减免何伟宏一个半月占有使用费，严重损害其合法利益，因理据不足，本院对此不予支持。 鉴于岐海公司与何伟宏在二审中均认可何伟宏已搬离了案涉房屋，故何伟宏向岐海公司支付的占有使用费、物业管理费均应计算至何伟宏搬离案涉房屋之日。而对于何伟宏搬离案涉房屋的时间，双方各执一词。何伟宏主张其是从2020年12月25日开始搬迁，2020年12月31日搬走的，但搬走后还有部分灯饰等物品没有搬完；岐海公司主张何伟宏是在2021年1月12日才搬走的。对此，本院认为，虽然何伟宏主张其是在2020年12月31日搬走的，但其也认可搬走后还有部分灯饰等物品没有搬完。岐海公司也表示是其雇人把屋内剩余物品清走的。而且，虽然何伟宏在二审中表示屋内剩余物品其搬走后不要了，但其并没有举证证明其就此告知了岐海公司。基于此，本院认定何伟宏是在2021年1月12日搬离的。因此，何伟宏仍应向岐海公司支付所欠案涉房屋占有使用费共计148500元【127500元＋15000元＋（15000元/月÷30天×12天）】、物业管理费10912元【9680元＋880元＋（880元/月÷30天×12天）】。 关于争议焦点三，即岐海公司是否有权没收何伟宏已交纳押金的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，由于案涉《岐海九曲城租赁合同》无效，该合同约定的违约金及保证金条款亦为无效，对双方均无约束力。故岐海公司要求没收何伟宏已交纳押金，理由不能成立，本院不予支持。同时，根据上述法律规定，岐海公司基于该合同收取何伟宏的押金36000元应予返还。 《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”如上所述，何伟宏还应向岐海公司支付的占有使用费合计148500元，而岐海公司应向何伟宏返还押金36000元，且二者同属于金钱债务，同时何伟宏在二审中抗辩主张将岐海公司应返还的该租赁押金抵扣其所欠付的占有使用费等费用。基于此，本院认定抵扣后何伟宏应向岐海公司支付占有使用费余额112500元。 关于争议焦点四，即照祥公司是否应对本案的债务承担连带清偿责任的问题。 《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”本案中，岐海公司认可其与何伟宏双方之前曾签订过多份租赁合同。虽然相关租赁合同是由何伟宏个人与岐海公司签订的，但照祥公司作为经营性企业，股东为何伟宏等人，登记的经营地址也与案涉租赁房屋的地址一致。因此，何伟宏以自己的名义签订相关租赁合同租赁案涉房屋的行为，属于为设立照祥公司从事的民事活动。依法，岐海公司在本案中有权选择请求何伟宏或者照祥公司承担民事责任。同时，一审判决也已根据岐海公司的请求判令何伟宏承担支付本案占有使用费等民事责任。在此情形下，岐海公司再上诉请求照祥公司对何伟宏的本案债务承担共同清偿责任，理据不足，本院不予支持。至于岐海公司上诉主张照祥公司对于何伟宏的本案债务属于债务加入，缺乏事实依据，本院不予认定。 综上所述，上诉人岐海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于何伟宏已搬离了案涉房屋，再判决何伟宏将案涉房屋返还给岐海公司已无必要，故本院不再支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23619号民事判决第四项及一审案件受理费、诉讼保全申请费的负担部分； 二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23619号民事判决第一项、第二项、第三项； 三、何伟宏于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市岐海九曲城商业投资有限公司支付占有使用费余额112500元； 四、何伟宏于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市岐海九曲城商业投资有限公司支付物业管理费10912元； 五、驳回中山市岐海九曲城商业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1262.5元（上诉人中山市岐海九曲城商业投资有限公司已预交），由上诉人中山市岐海九曲城商业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判人员
审判长 焦凤迎 审判员 赵 娟 审判员 蔡惠群
裁判日期
二〇二一年六月二十九日
审判辅助人员
书记员 廖建锋
