当事人信息
原告：胡碧娴，女，****年**月**日出生，汉族。
被告：高永强，男，****年**月**日出生，汉族。
审理经过
原告胡碧娴与被告高永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡碧娴到庭参加了诉讼，被告高永强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称
胡碧娴向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方于2014年8月27日签订的房屋租赁协议；2、支付房租17万元及利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月27日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告租赁原告位于新郑市人民中段南侧（黄水河××街××号的房屋，建筑面积大约1300平方米，租赁期限为五年，从2014年11月16日至2019年11月16日，合同履行中，被告不按合同约定支付租金，共欠原告房租17万元不予支付，也不给原告腾房子，一直占用房子至今，造成原告房子不能对外出租，为此，原告根据法律规定，请求法院依法支持原告诉请。
被告辩称
被告高永强未到庭，向法庭提交书面答辩状一份，答辩意见如下：房屋租赁五年期限（2014年11－2019年11月），被告不欠原告一分钱房租。本案的争议是，合同期满后形成的纠纷，原告诉被告“不腾房子，占用至今导致房屋不能出租”，被告不予认可，事实是2020年春节疫情来了，春节过后，被告租赁原告房屋小区封闭，人都进不去，2020年3月5日上午在原告盛世龙城家里协商，协商内容是原来的不说了，什么时候能开门就什么时候计算，再重新签订合同继续使用，想办法把第五年应交的房租7万元结清（此7万元房租已在2020年结清）。被告承租原告的房屋开展两项业务，一是教育培训项目，因疫情，被告公司所从事的业务依据政府规定不允许开展工作，全国线下教育遭受灭顶之灾；二是健康管理项目，被告2018年直接与间接投资200万成立“新郑市希莱雅健康管理中心”，项目处于亏损期。因2020年春节放假且疫情防控不能进入办公楼，2020年3月24日得到批准进入，发现三楼水管爆裂把健康管理中心又淹了，损失惨重因疫情期间不能开展工作，教育培训开展业务，业绩下滑到历史最低点，开完工资所剩无几，健康中心遭受水灾，只有再装修，于2020年10月18日运营，被告于2020年11月2日晚把公司所有的门锁了。原告锁门后，因被告业务刚进入轨道，恳请原告开门先开展业务再慢慢支付第六年房租，并于2020年11月9日去原告家里送现金2万元给原告爱人，2020年11月12日左右，双方见面，原告让被告必须一次性支付合同期满后暨2020年的房租10万元，不行就另外出租给另人，锁门后原告司机小白要求被告提供“门禁密码”，理由是便于人家租房子看房子，被告全部提供，原告在四个大门上粘贴“房屋出租”。原告锁门后，被告没有从承租房屋拿走任何东西。被告不承担合同期满后一直占用房子至今导致原告房屋不能出租的法律责任。原告承建房屋成本不到70万元，合同期限内被告支付房租110万，疫情之后，涉案房屋小区管控，一直不能复工，应当结合实际情况给被告降房租，因此对于原告诉被告支付17万元房租及利息，被告不同意，请求人民法院公正判决。
胡碧娴围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院根据原告提交的证据及当庭陈述、高永强的答辩意见，对本案事实确认如下：2014年8月27日，胡碧娴（甲方）与高永强（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：一、甲方自愿将产权属于自己坐落于渔公一街59号的房屋整体出租给乙方使用，建筑面积大约1300平米，甲方保证其房屋产权的合法性，乙方愿意承租该房产。二、本租赁期限为五年：2014年11月16日至2019年11月16日。乙方缴纳租金按年计算，每次交租金的时间为到期前的15天，第一年房租为210000元，第二年的房租为220000元，第三年的房租递增随行就市但不能高于基本租金的百分之十五。五、违约责任：2、乙方不能逾期缴纳租金，逾期十日以内按每日千分之二利率收取乙方应付日起至支付日的滞纳金，逾期十日以上，甲方可以终止该协议，乙方承担违约责任。4、任何一方违约，除承担相应的违约责任外，还应向另一方赔偿违约金，违约金按三个月房租计算。
合同签订后，高永强开始使用涉案房屋，每年向胡碧娴交纳房屋租金。至2019年11月，合同约定的租赁期满后，高永强继续使用涉案房屋，胡碧娴未提出异议。2020年7月31日，因高永强未按时向胡碧娴交纳房租，高永强给胡碧娴出具《保证书》一份，《保证书》内容为：租房人高永强特向房东作以下保证：1、必须向房东于2020年8月31日前支付2019年房租2万元及2020年房租上半年11万元整，共计13万元。2、如果不履行，保证向房东腾房，并支付以上所欠房租。2020年9月11日，因高永强仍未向胡碧娴支付所欠房租，也未腾房，高永强又向胡碧娴出具《保证书》一份，内容为：1、我保证9月30日前支付以前房租13万元；2、违反第1条不能按期支付房租，保持维持房屋现状（以房东拍照为依据，保持原来的一切装修、家俱、设施不动）。同日，高永强向胡碧娴出具了金额为13万元的《欠条》一份。后因高永强仍未向胡碧娴支付欠付的租金，胡碧娴于2020年11月2日再次向高永强催要房租，并通过微信向高永强发送了银行卡号，高永强回复“收到，18点30没有收到钱您派人过来锁门吧，我再困难，我还懂的礼义廉耻，给你添麻烦了”，后高永强未向胡碧娴支付欠付的房租，胡碧娴即将涉案房屋上锁至今。在胡碧娴将涉案房屋上锁后，高永强又向胡碧娴的丈夫支付了20000元。
庭审中，胡碧娴陈述，涉案房屋在两道门锁，外面的门由胡碧娴上锁，里面的门是密码锁，由高永强管理，胡碧娴不知道密码。
另查，2019年房租的年租金标准为220000元。
本院查明
以上事实，有当事人的陈述以及《房屋租赁协议书》、《保证书》、《欠条》、微信聊天记录等相关证据可以证实。
本院认为
本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡碧娴与高永强签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。在双方租赁合同到期后，高永强继续使用涉案房屋，双方原租赁合同继续有效，高永强在使用胡碧娴的房屋后，应当按照双方在原租赁合同中的约定向胡碧娴支付房屋租金。高永强在胡碧娴向其催要租金后，仍未支付租金，其行为已构为违约。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。双方在合同中约定，高永强逾期交纳房租十日，胡碧娴可以单方终止协议，故胡碧娴请求解除双方之间《房屋租赁协议》符合双方的合同约定，该诉讼请求本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因高永强逾期向胡碧娴交纳房租导致双方房屋租赁合同解除，高永强应当向胡碧娴支付其欠付的房租。高永强在涉案房屋被锁门后，又向胡碧娴的丈夫支付了20000元，虽然庭审中胡碧娴称该20000元系支付的违约金，但其向法庭提交的《保证书》及《欠条》中并无违约金的约定，故本院确认该20000元系高永强支付的房租。涉案房屋于2019年11月租赁期满，高永强已付清了2019年的房租，胡碧娴于2020年11月2日将涉案房屋上锁，自此高永强未再使用涉案房屋，其欠付的房屋租金系2020年的房租，按照双方原租赁合同的约定，涉案房屋年租金为220000元，高永强出具的《保证书》也认可2020年上半年的租金为110000元，鉴于2020年因疫情管控，高永强并未全年使用涉案房屋进行经营，胡碧娴主动减少2020年的房租，主张2020年欠付房租为150000元，系对自己权利的处分且不违反法律规定，本院予以支持。鉴于2020年疫情原因，高永强虽然没有按照约定向胡碧娴支付租金，但系高永强经营状况不好导致经济紧张，并非恶意违约，故胡碧娴要求高永强支付逾期付款利息的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，高永强应于合理期限内将自己的物品搬走，将涉案房屋交付给胡碧娴，因涉案房屋现由胡碧娴与高永强共同管理，在高永强搬出相关物品时，胡碧娴应予配合。
综上所述，胡碧娴的诉讼请求部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、解除原告胡碧娴与被告高永强签订的《房屋租赁协议》；
二、被告高永强应于本判决生效后三十日内将位于新郑市渔公一街59号的房屋内的物品搬离，将涉案房屋交付给原告胡碧娴，在高永强搬离物品时，原告胡碧娴应予配合；
三、被告高永强应于本判决生效后十日内支付原告胡碧娴房屋租金150000元；
四、驳回原告胡碧娴的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告高永强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。
