当事人信息
原告：王虎，男，****年**月**日出生，汉族，住湖北省大悟县。
被告：彭义祥，男，****年**月**日出生，汉族，住河南省新野县。
审理经过
原告王虎与被告彭义祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王虎到庭参加诉讼，被告彭义祥经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
王虎向本院提出诉讼请求：1.判令王虎与彭义祥之间的房屋租赁合同于2020年1月8日解除；2.彭义祥支付欠付租金1260元（2019年12月22日至2020年1月8日）；3.彭义祥支付房屋占有使用费14210元（自2020年1月9日起，以2100元/月标准支付至2020年8月1日）；4.彭义祥支付违约金2100元；5.彭义祥支付欠缴的电费48.21元（自2020年2月至7月）、水卡丢失补办费30元、天然气卡丢失补办费用60元，本项合计138.21元；6.彭义祥支付房屋内卫生清理费200元、物品损失费220元（其中损坏凳子一张按市价20元，屋内墙壁多处彩笔乱画乱写，墙壁修复费按照市价200元），本项合计420元；7.判令华刚、余含雯承认已退租；另外两个房间内私人物品未清理，给予适当的物品保管费；8.彭义祥支付更换门锁费用480元（2020年8月1日发现房屋门锁被更换，进不去房屋且房屋存在被盗窃的安全隐患，无奈之下找来开锁师傅更换门锁）；9.本案诉讼费由彭义祥承担。事实和理由：王虎（甲方）于2019年6月19日委托案外人武汉市菲尔普斯房地产顾问有限公司与彭义祥（乙方）签订《房屋租赁合同》，由彭义祥承租王虎所有的坐落于武汉市江夏区经济开发区大桥新区大花岭村名城8090花园2栋1单元904室的房屋。合同约定：租赁期限为2019年6月22日至2020年6月21日，租金标准为每月2100元，房租按季支付。合同还约定“乙方须按合同约定向甲方交纳租金，如乙方有违反，甲方有权单方面解除合同并收回该物业，且保证金不予退还”，“租赁期内，乙方不得将该物业转租给第三方，如确需转租，必须征得甲方书面同意；如乙方有违反，甲方有权单方面解除合同并收回该物业，且保证金不予退还”。合同签订后，双方于同日进行了物业交割，向彭义祥交付了房屋。根据合同约定，彭义祥应于2019年12月21日交付下一季度租金，但其始终拒绝支付，无奈之下王虎于2020年1月8日通知其解除房屋租赁合同。但因其将上述房屋违法转租给四位租客，截至今日，尚有租客占有使用房屋，致使王虎在合同解除后仍然无法收回房屋。王虎认为，彭义祥拒付租金且未经王虎书面同意将房屋违法转租的行为导致了自身经济损失，现王虎为维护自身合法权益，向贵院起诉，望判如所请。诉讼中，王虎撤回对华刚、余含雯、周枫的起诉，并撤回第7项诉讼请求。本院依法予以准许。
被告辩称
彭义祥未到庭，亦未提交答辩意见。
王虎为证明其主张，向本院提交如下证据：房屋租赁合同和房屋所有权证、彭义祥与华刚签订的租赁合同及与余含雯签订的租赁合同、王虎与彭义祥的短信聊天记录、王虎与彭义祥的微信聊天记录、支付宝转账电子回单、电费提示单、物业交割单、照片、开锁视频。
本院查明
根据王虎的陈述及提交的证据，本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，王虎（甲方）委托案外人武汉市菲尔普斯房地产顾问有限公司与彭义祥（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：彭义祥承租王虎所有的坐落于武汉市江夏区经济开发区大桥新区大花岭村名城8090花园2栋1单元904室的房屋；租赁期限为2019年6月22日至2020年6月21日，共12个月；租金标准为每月2100元，房租按季支付，乙方应提前七日缴纳租金；签订合同时，乙方向甲方支付保证金2100元；自物业交付之日起，乙方负责承担并按期缴纳因承担该物业所发生的水电费、天然气费等费用；乙方须按合同约定向甲方交纳租金，如乙方有违反，甲方有权单方面解除合同并收回该物业，且保证金不予退还；租赁期内，乙方不得将该物业转租给第三方，如确需转租，必须征得甲方书面同意；如乙方有违反，甲方有权单方面解除合同并收回该物业，且保证金不予退还。双方于合同签订当日进行了物业交割，王虎向彭义祥交付了房屋。彭义祥支付了保证金2100元，并于2019年6月22日、9月23日通过支付宝向王虎各转账6300元，共计12600元，用于支付两个季度的房租，即房租已交至2019年12月21日。此后，彭义祥未再缴纳租金，王虎多次通过微信、短信向彭义祥催要租金未果。2020年1月7日，王虎向彭义祥发送微信，要求其于2020年1月8日18点前交齐第三期房租，否则将不予退还保证金，并将所有私人物品立即搬出出租房，同日，亦向彭义祥发送了同样内容的短信。王虎未退还彭义祥的保证金。
另查明，彭义祥与华刚、余含雯签订了房屋租赁合同，将涉案房屋转租。2020年1月底，王虎拟收回涉案房屋，发现房屋有案外人居住。2020年5月1日，王虎启用了涉案房屋B钥匙，导致A钥匙失效。2020年8月1日，王虎发现涉案房屋门锁用B钥匙已无法开启，其报警后对涉案房屋门锁进行了更换。涉案房屋截至目前，仍有相关私人物品未搬走。
本院认为
本院认为，王虎与彭义祥之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。王虎已按照约定将涉案房屋交付给彭义祥使用，彭义祥作为租户，应按照合同约定及时履行交付房租的义务。自2019年12月22日起，彭义祥未履行交纳房租的义务，双方合同约定，如彭义祥逾期缴纳租金，王虎有权单方解除合同。王虎多次通过微信、短信的方式联系其交付租金，并表示限于2020年1月8日18点前交齐，否则将不予退还保证金，并将所有私人物品立即搬出出租房，上述内容即解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，因彭义祥未依约履行交付租金的义务，解除合同条件已成就，王虎享有合同解除权，其已经通过微信、短信方式通知彭义祥，故本院确认双方合同于2020年1月8日解除。按照双方约定的租金标准即2100元/月，彭义祥应当向王虎支付2019年12月22日至2020年1月8日租金1260元（2100元30天18天）。关于房屋占有使用费，因彭义祥未与王虎办理退房手续，其擅自转租的行为导致涉案房屋一直被他人占有使用。王虎作为房屋所有权人有权收回该房屋，并有义务避免损失的不断扩大，其已履行告知义务，并于2020年8月1日更换门锁，涉案房屋被占有期间的费用均应由彭义祥承担。彭义祥应向王虎支付2020年1月9日至2020年8月1日期间的占有使用费14280元（2100元6月+2100元30天24天），王虎主张的费用未超过本院核算标准，以其主张的14210元为准，故彭义祥应向王虎支付房屋占有使用费14210元。关于违约金，双方合同约定，未按时缴纳租金及擅自转租的违约行为，所承担的违约责任均为保证金不予退还，因彭义祥存在上述违约行为，故王虎不予退还彭义祥所支付的2100元保证金，彭义祥无需另行支付违约金。关于欠缴电费，双方合同约定，自物业交付之日，彭义祥承担所发生的水电费，王虎所提交的电费提示单显示，涉案房屋于2020年2月至2020年7月产生电费48.21元，此期间的电费应由彭义祥承担。关于水卡、天然气卡补办费用，因王虎未提交相应的证据，本院不予支持。关于房屋内卫生清理费、物品损失费、更换门锁费用，因王虎未提交充分证据损失的具体金额及损失系彭义祥所造成，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决如下：
本案裁判结果
一、确认王虎与彭义祥2019年6月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月8日解除；
二、彭义祥于本判决生效之日起十日内向王虎支付欠付租金1260元；
三、彭义祥于本判决生效之日起十日内向王虎支付房屋占有使用费14210元；
四、彭义祥于本判决生效之日起向王虎支付电费48.21元；
五、驳回王虎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取133元、公告费560元，共计693元，由王虎负担37元，彭义祥负担656元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
