当事人信息
委托诉讼代理人：梁伟，河北渤海明达律师事务所 律师。
申请执行人：刘仲桃，男，****年**月**日出生，汉族，现住北京市东城区。
被执行人：秦皇岛市森垚能源开发有限公司，住所地山海关开发区，注册号1303001180022。
法定代表人：黄喜雅，经理。
审理经过 本院在执行刘仲桃与秦皇岛市森垚能源开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人陈大维向本院提出执行异议，请求解除对坐落于秦皇岛经济技术开发区欣苑里道北付3-2-9号房屋的查封。本院于2021年5月20日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况 案外人陈大维称，1999年6月13日，案外人作为本案的申请人与秦皇岛市森垚能源开发有限公司协商一致，用自己购买的一套商品房换购现地名为秦皇岛经济技术开发区欣苑里道北付3-2-9号案涉房屋，故向森垚公司支付购房款一万元。次日，为了办理相关手续需要，申请人与森垚公司签订了《换房协议》一份，约定：申请人将自己购买的欣苑里小区1号楼2单元6层23室一套商品房建筑面积81.87平方米（包括室内的电话、热水器及室内的设施），下房17.212平方米，换购森垚公司付3号楼2单元5楼11号一套商品房，建筑面积137.14平方米，下房15.8平方米；申请人补给森垚公司差价1万元，换购后的房屋产权均归换后主人所有。同日，双方又签订《商品房买卖合同》一份，约定：买卖房屋坐落地址为山海关开发区欣苑里-3号楼2单元11号（五楼），建筑面积137.14平方米，下房15.8平方米，付款方式为现金1万元另换1号楼2单元6层23室商品房一套（包括下房）。上述手续办理完毕后，双方履行了相互交换房屋的义务，申请人使用管理涉案房屋至今，后森垚公司长期找不到人，导致案涉房产始终未办理确权手续。因近期以来，申请人在秦皇岛经济技术开发区居住，案涉房产暂无家人居住，故直至五一假期回家取东西才发现门上贴有贵院的查封裁定、封条及公告，落款时间为2021年3月4日。综上，申请人认为，案涉房产申请人签订有《换房协议》、《商品房买卖合同》，申请人交清了房款且使用案涉房屋至今，房权证至今没有办理的原因并非申请人过错而导致，因此申请人对案涉房产拥有合法权益，请求法院解除查封。
本院查明 本院查明，本院在执行申请执行人刘仲桃与被执行人秦皇岛市森垚能源开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2021年3月4日作出（2020）冀0391执恢246号执行裁定：冻结被执行人秦皇岛市森垚能源开发有限公司的银行存款80万元，如银行存款不足，则查封、扣押其等值财产。依照本裁定查封了位于秦皇岛经济技术开发区欣苑里道北付3-2-2号、付3-2-4号、付3-2-9号房屋。案外人陈大维提交1999年6月14日与秦皇岛市森垚能源开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《换房协议》，证实用其所有的欣苑里1号楼2单元6室房屋及配套下房置换欣苑里付3号楼2单元5楼11号房屋及配套下房，另外提交收据一张证实其已经向秦皇岛市森垚能源开发有限公司交付了一万元房屋置换款。
本院认为 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议请求需同时符合以上四种情形方可成立。经我院执行局查询欣苑里道北付3栋房屋产权登记显示，该栋楼绝大部分住户已经办理完毕产权登记，本案中案外人陈大维不能证实“非因买受人自身原因未办理过户登记”，故案外人的异议请求不符合法律规定，应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：本案裁判结果驳回案外人陈大维的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判人员 审 判 长 李孟媛
人民陪审员 刘 邦
人民陪审员 邹 晗
裁判日期 二〇二一年六月一日
审判辅助人员 书 记 员 张颖慧
