当事人信息
委托诉讼代理人：姜勇（系郑国彩配偶），男，****年**月**日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。
申请执行人：廖兵，男，****年**月**日出生，汉族，住湖南省衡山县。
申请执行人：李立红，女，****年**月**日出生，汉族，住湖南省衡山县。
被执行人：山东富邦盛世房地产开发有限公司，住所地：山东省济宁市洸河路22号新闻大厦办公楼。
法定代表人：胡克春，总经理。
审理经过 在本院执行湖南省衡山县人民法院作出的（2015）山执字第33、42-5号执行裁定所涉财产中，案外人郑国彩对湖南省衡山县人民法院作出（2015）山执字第33、42-5号裁定的查封被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）所有的位于山东省济宁市高新区××路以东、洸和路以北共28114平方米的土地使用权【土地证书号：济宁国用（2011）第0××7号】执行行为不服，因湖南省衡山县人民法院对上述财产移送本院处置，故向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，理已审查终结。
原告诉称 郑国彩提出的异议请求:依法解除裁定中的异议人郑国彩名下购买的富邦万象和Ｂ区精品商业一层0153号商铺的国有土地使用权的查封。事实和理由：异议人郑国彩在湖南省衡山县人民法院查封土地前于2015年1月9日与被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定郑国彩购买被执行人开发的万象和Ｂ区××层××号商铺，异议人根据合同约定交付了全款且富邦公司已开具了发票，并与山东万象和商业管理有限公司签订商铺委托经营协议书出租该商铺，现该商铺由异议人合法实际占有、使用，因被执行人债务原因土地被查封，异议人无法要求被执行人协助异议人办理不动产登记，故非因异议人自身原因未办理不动产本登记。另外，异议人与被执行人在济宁市商品房销售合同网上备案系统中成功办理备案，并办理了预售登记，于2015年3月5日取得了《房屋预告登记证书》，编号为济宁市房预字第2××6号，富邦公司于2014年12月8日取得了万象和Ｂ区精品商业房屋产权大证房屋产权登记，故异议人现符合物权登记条件。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，本案中异议人已于贵院查封土地之前的2015年1月9日与富邦公司签订了济宁市商品房买卖合同，并与山东万象和商业管理有限公司签订了商铺委托经营协议书出租该商铺，现该商铺由异议人实际占有使用，异议人根据合同约定交付了全款且富邦公司已开具了发票，因富邦公司债务原因土地被查封，异议人无法要求被执行人协助异议人办理不动产登记，非因异议人自身原因未办理不动产本登记。同时根据该解释第30条规定，本案中异议人已于2015年3月5日因购买该商铺取得了编号为济宁市房预字第2××6号《房屋预告登记证书》，富邦公司于2014年12月8日取得了万象和Ｂ区精品商业房屋产权大证房屋产权登记，故异议人现符合物权登记条件。湖南省衡山县人民法院于2018年3月26日做出（2015）山执字第33、42-5号执行裁定书、协助执行通知书查封了异议人购买的位于山东省济宁市高新区××路××路××层××号房的国有土地使用权（国有土地使用证号：济宁国用（2011）第0××7号），严重侵害了异议人的合法权益，故异议人提出如上请求，以维护合法权益。
本院查明 根据当事人提供证据材料以及本院相应的法律文书等证据材料，本院查明，2015年4月8日，湖南省衡山县人民法院作出（2015）山执字第33、42-1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司所有的位于山东省济宁市高新区××路以东、洸和路以北共28114平方米的土地使用权予以查封，【土地证书号：济宁国用（2011）第0××7号】；二、查封期限为三年，即从2015年4月8日起至2018年4月7日止。2018年3月26日，湖南省衡山县人民法院作出（2015）山执字第33、42-5号执行裁定书，部分内容载明:本院根据已经发生法律效力的（2014）山民二初字第142号、143号民事调解书，分别于2015年2月26日、2015年3月10日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司自觉履行生效法律文书确定的金钱给付义务。裁定：一、将被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司所有的位于山东省济宁市高新区××路以东、洸和路以北共28114平方米的土地使用权予以继续查封，【土地证书号：济宁国用（2011）第0××7号】；二、查封期限为三年，即从2018年4月7日起至2021年4月6日止。2018年3月26日，湖南省衡山县人民法院作出（2015）山执字第33、42-5号协助执行通知书，要求济宁市不动产登记中心协助执行上述查封事项，查封期限同上。
2018年11月13日，湖南省衡山县人民法院作出（2015）山执字第33、42、57、64号移送执行函，载明：贵院（2018）川20执41号函收悉。我院于2015年4月8日对被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司所有的位于山东省济宁市高新区××路××路以北共28114平米的土地使用权予以查封，土地证书号为济宁国用（2011）第0××7号，又于2018年3月26日对本宗土地予以继续查封。鉴于你院（2018）川20执41号执行案件债权人对该宗查封财产享有顺位在先的优先权，根据《最高人民法院关于首封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院来函要求，现将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作交由你院力理，我院不再处理。请你院在后续执行程序中对我院执行案件债权人李立红、廖兵、彭立球、彭亮作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并请将执行结果及时告知我院。
2015年1月9日，郑国彩与富邦公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定郑国彩购买万象和Ｂ区精品商业1层0153号房，该商品房的用途为商业门面，建筑面积21.35㎡，价格690000元。该合同载明出卖人以出让方式取得位于济宁市高新区××路东，洸河路以北、编号为济国土-2011-0055的地块的土地使用权，国有土地使用证为济宁国用（2011）第0××7号。2015年3月12日，富邦公司出具收据一份，载明郑国彩付款690000元。2015年3月5日，济宁市房产管理局对郑国彩交易的不动产进行预告登记，并出具了济宁市房预字第2××6号房屋预告登记证，载明预告登记权利人郑国彩，房屋坐落万象和Ｂ区精品商业一层0153号房，登记时间2015／03／05。2015年4月14日，郑国彩与山东万象和商业管理有限公司签订商铺委托经营协议书，约定将上述商铺委托山东万象和商业管理有限公司经营，委托期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止。
本院认为 本院认为，本异议案件争议焦点为是否应当解除郑国彩购买不动产所对应的土地使用权的查封。经查，案外人郑国彩在湖南省衡山县人民法院查封之前就与富邦公司签订了合法有效的书面不动产买卖合同，并实际占有和支配该不动产，将其委托山东万象和商业管理有限公司经营，目前已全部支付了价款。虽然所涉不动产未能办理过户登记，因该不动产对应土地一直处于查封状态，故未过户的责任不在郑国彩一方。同时，在湖南省衡山县人民法院查封之前，案外人郑国彩就所涉不动产在济宁市房产管理局取得了济宁市房预字第2××6号房屋预告登记。综上，案外人郑国彩主张依法解除裁定中的案外人郑国彩名下购买的富邦万象和Ｂ区精品商业一层0153号商铺的国有土地使用权的查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，其购买的不动产所对应的土地使用权部分依法应当解除查封。综上，案外人郑国彩提出的异议理由成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下：本案裁判结果在湖南省衡山县人民法院作出的（2015）山执字第33、42-5号执行裁定涉及查封被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司所有的位于山东省济宁市高新区××路以东、洸和路以北共28114平方米的土地证书号为济宁国用（2011）第0××7号的土地使用权中，解除对案外人郑国彩购买的富邦万象和Ｂ区精品商业一层0153号不动产所对应的土地使用权（具体以职能部门分户对应的土地使用权部分为准）的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判人员 审 判 长 王旭东
审 判 员 林用政
审 判 员 陈光彬
裁判日期 二〇二一年三月三日
审判辅助人员 法官助理 谢 臻
