当事人信息
原告：遵义市居美家美物业管理有限责任公司（以下简称“居美家美物业公司”）。 统一社会代码:91520324MA6HA8333E（1-1）。 住所地：正安县凤仪镇北苑社区佳合楼201号。 法定代表人：陈琴，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何帅，系重庆华升（正安）律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：王倩倩。 被告：遵义世纪福元房地产开发有限公司（以下简称“世纪福元房开公司”）。 统一社会信用代码：91520324670734417U。 住所地：正安县桐都大道世纪福园10栋2楼。 法定代表人：雷波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何银明。
审理经过
原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司与被告遵义世纪福元房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年月19日上午9时在本院第十五审判庭公开开庭进行审理。原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司委托诉讼代理人何帅、被告遵义世纪福元房地产开发有限公司委托诉讼代理人何银明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告居美家美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日止期间所欠物业服务费119591.83元。2、本案诉讼费由被告方承担。事实及理由：被告作为开发建设单位，承建“世纪福园大厦·三号路A组团”小区（简称“世纪大厦”小区）。2018年12月10日，原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同第四章第九条第一款约定原告为小区提供物业服务，并按高层（电梯）住宅1元/月/m2标准收取物业费。后因被告聘请的正安县国方物业有限责任公司拒不撤场，致原告于2020年1月1日起才正式进驻该小区提供物业服务。截至2020年12月30日，小区尚有86套房屋未办理接房手续又未缴纳物业服务费，另有6套房屋已有买受人接房但尚未结清物业费，根据《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》等规定，前述92套空置房的物业费应由被告承担。2021年2月3日，原告以通知方式催收被告缴纳物业费，被告置之不理，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告世纪福元房开公司辩称：一、原告的物业费收费标准1元/月/m2高于原前期物业0.8元/月/m2的标准，原告擅自提高25%。原告进驻小区前，已与前期物业公司签订的《前期物业服务合同》约定被告未销售的房屋、自用办公房和住宅房不支付物业费，原告的行为已损害了小区业主的合法权益，而且原告的管理人员何明超与小区业委员会主任何明勇系兄弟关系，存在利益关系，根据《中华人民共和国民法典》第280条的规定，原告与小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》应当无效，依法应予以撤销；二、原告诉称被告有86套空置房于事实不符，86套房屋中，除3套未销售外，其余均不属空置房，其中有58套为正安县政府的安置还房，另外25套房屋被告已销售，已销售的这25套房屋中，有7套购房人已接房，另18套房屋已于2016年2月2日和2019年9月26日在《正安报》、正安电视台公示接房公告，被告已履行了交付房屋告知义务，责任不在于被告。已接房的原告未要求缴纳物业费，视为原告自动放弃，不应当由被告承担。未接房入住的，原告应向购房人收取。三、原告所请求的上述房屋门上大多张贴了小广告，说明原告未履行物业管理职责，业主有权拒绝缴纳物业费。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告举证
当事人分别围绕各自主张依法向本院提供了如下证据，原告提供的证据有：《物业服务合同》、《告知》、《告知书》、《证明》、《接房移交物管通知书》、接房证明、物业费《收款收据》、《商品房销售情况汇总表》、《通知》、邮寄快递单。被告提供的证据有：《世纪大厦2019年物业服务费收费通知》、《前期物业服务合同》、《房屋信息统计表》、《世纪福园大厦还房统计表》、《一小片区E栋安置还房移交清单》、《房屋买卖合同》、《房屋征收补偿与安置协议书》、《正安报》刊登的交房公告、《播出证明》、播出的《接房公告》视频截图、原告服务不到位的照片。
本院查明
本院经审理认定事实如下：被告世纪福元房开公司系“世纪福园大厦·三号路A组团”的建设单位。在原告入驻小区服务之前，与前期的正安县国方物业有限责任公司在《前期物业服务合同》中约定，被告未销售的房屋、自用办公用房、住宅房不支付物业服务费和管理。2018年12月10日，原告与小区业委会签订了《物业服务委托合同》，合同约定，世纪大厦小区业委会选聘原告对小区全体业主公共部位、公共设施设备提供物业管理服务事宜。服务的内容为：物业共用部位的巡视和管理、共用设施设备的运行、维护、养护和管理、共用部位和相关场地的公共清洁卫生、车辆停放和进出秩序维护、公共秩序维护、治安突发事件的应急处理等事项的协助服务、装饰装修管理服务等。物业收费为包干制，由业主（含建设单位未销售物业）按年按电梯1元/月/m2，商业按2元/月/m2缴纳物业费。合同有效期为5年，自2018年12月10日至2023年12月10日止。合同并约定了其他事项。因前期物业公司正安县国方物业有限责任公司拖延退场，致使原告才于2020年1月1日才正式入住涉案小区提供物业服务至今。原告因认为被告尚有86套房屋未办理交房手续，有6套买受人已接房但未结清物业费，共92套面积10157.83m2的房屋未缴纳物业费，2021年2月3日，原告经邮寄方式向被告催缴物业费未果后，向本院提起诉讼，请求被告支付物业费119591.83元并承担本案诉讼费。 另查明，2021年4月8日，本院会同正安县住建局、文昌社区、消费者协会、消防救援大队，对原告的物业服务质量现场查验存在：个别消防通道脏乱差、杂物堆放；废弃摩托车乱停乱放；步梯楼道垃圾长期未清理；个别空置房门上广告乱贴，旧沙发等废弃物及垃圾未清理清运；平台青苔及建筑垃圾未清理；保安无着装，无空置房管理巡查记录，无安全巡视巡逻登记；一处排污管道破损未维护；无违章建筑向相关部门报告记录等服务质量瑕疵及服务不到位情况，经量化考评评分为75.18分。 对原、被告提供证据，经庭审质证，均因符合证据的“三性”，本院予以确认。
本院认为
本院认为：被告作为涉案小区的开发建设单位，虽与之前的物业公司在前期物业服务合同约定，其未售出的房屋、自用的办公用房及住宅房不支付物业费，但并未与现在的原告作物业费免交约定，因此，作为小区物业服务管理范畴，对照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交锁匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。……”的规定，因此，前期物业合同的约定并不能免除被告对其未售出房屋、自用房支付物业费业务。在原告已按物业合同约定履行公共物业服务后，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。……”的规定，被告应负向原告支付相应物业服务费的义务。因被告未向原告缴纳2020年1月1日至今未出售房屋及其自用房物业费，故原告以此请求被告支付的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。根据庭审中双方核实认可的事实：被告尚有3套共计352.08m2的房屋未售；17套共计面积1857.31m2的房屋已售未交付购房人；2020年3月26日，被告向正安县城投公司移交15套安置还房2010.15m2，2021年2月8日移交安置还房1套128.12m2；2021年1-3月，被告向物业买受人交付房屋5套共615.89m2，结合原告在其服务期间的服务质量经量化考核为75.18分实际，按照物业服务质价等偿原则，按欠费时间满0.5月不足1月按0.5月计，酌定由被告按其服务质量75.18%的比例标准，支付原告2020年1月1日至12月31日止的物业费共计32480元，其中：一、4套于2020年期间交付的房屋应支付2060元，分别为717元+（112.34m2×1元/月/m2×8.5个月×75.18%）+414元（100.3m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）+580元（96.46m2×1元/月/m2×8个月×75.18%）+349元（84.46m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）；二、已销售未交付购房人的17套房屋应支付16755元（1857.31m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；三、3套未售房屋应支付3176元（352.08m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；四、2021年物业买受人才接房的5套房屋应支付5556元（615.89m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；五、2020年3月26日向城投公司移交的15套安置房应支付3778元（2010.15m2×1元/月/m2×2.5个月×75.18%），2021年2月8日移交的1套安置房应支付1155元（128.12m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。 因法律明确规定已售出但未交付房屋的物业费由建设单位承担，同时小区业主委员会属业主大会的执行机构，是业主依法行使自身权利的体现，代表业主签订的物业服务合同对包括被告未售出房屋或自用房物业均具有法律约束力，物业收费标准依据于物业合同约定，之前的前期物业收标准并不能作为后期物业收费的法律限定，故被告以此认为侵害业主权益请求予以撤销的理由于法不充分，且即便解除或撤销应依法定程序，故被告以此上述理由拒交物业费的抗辩主张于事实及理由不充分，本院不予采纳。 综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、《物业管理收费管理办法》第十六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、限被告遵义世纪福元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年12月31日止未售或已售未交付物业买受人房屋、自用房物业费共计32480元； 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费2692元，减半收取1346元，由原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司负担982元，由被告遵义世纪福元房地产开发有限公司负担364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判人员
审判员 焦苑
裁判日期
二〇二一年四月二十八日
审判辅助人员
法官助理黄远喻 书记员雷涛
