当事人信息
案外人：马海燕，女，****年**月**日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。
申请执行人：哈尔滨宏益实业集团股份有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区团结镇黄家崴子路22号。
法定代表人：孙崇新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈淑平，女，****年**月**日出生，汉族，该公司会计，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
被执行人：樊一蕾，女，****年**月**日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
审理经过
在本院执行哈尔滨宏益实业集团股份有限公司与樊一蕾买卖合同纠纷一案中，案外人马海燕对本院查封的位于哈尔滨市道里区x号的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
请求情况
案外人马海燕称，法院查封的位于哈尔滨市道里区x号的房产属于其所有，系其出资购买。在法院查封之前其与樊一蕾签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房产并支付全部购房款，且非因其自身原因未办理过户登记。故请求本院撤销（2020）黑71执159号执行裁定书，解除对位于哈尔滨市道里区x号房产的查封。马海燕为证明其主张，向本院提交了《房屋买卖居间服务合同》《交易完毕确认书》《协议书》《公证书》《黑龙江省增值税普通发票》等证据。
申请执行人哈尔滨宏益实业集团股份有限公司称，其与樊一蕾买卖合同发生在2018年10月之前，而马海燕与樊一蕾买卖合同发生在2018年11月，在公证处公证只能证明买卖合同真实有效，并不代表就拥有樊一蕾房产所有权，因此按债务偿还的先后顺序，我公司具有优先受偿权，故不同意在债务偿还前解除对案涉房产的查封，不同意马海燕的异议申请。
答辩情况
被执行人樊一蕾未提供书面答辩意见。
本院查明
本院查明，哈尔滨宏益实业集团股份有限公司与与樊一蕾买卖合同纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民特96号民事裁定已发生法律效力。黑龙江省高级人民法院以（2019）黑执监162号执行裁定，裁定该案由本院继续执行。本院于2020年3月18日向被执行人发出执行通知书，但被执行人未履行生效法律文书确定的义务。本院于2020年7月30日作出（2020）黑71执159号执行裁定，裁定查封被执行人樊一蕾位于哈尔滨市道里区x号的房产，查封期限为三年（2020年7月30日起至2023年7月30日止）。
另查明，2018年11月8日，案外人马海燕与樊一蕾、哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司签署《房屋买卖居间服务合同》,马海燕购买了樊一蕾名下位于哈尔滨市道里区x号房产，支付了全部购房款并实际占有使用。
再查明，2018年12月3日，马海燕与樊一蕾签订了协议书，双方约定樊一蕾配合马海燕办理相关产权事宜。2019年11月15日，双房再次协议约定由樊一蕾配合马海燕办理相关产权事宜。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点问题为，马海燕对案涉标的物是否享有排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马海燕在本院查封前与樊一蕾、哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司签订了书面买卖合同，支付了全部价款并合法占有案涉房产。因案涉房产不具备办理不动产权证条件，故马海燕与樊一蕾签订协议，要求待符合办理条件时，由樊一蕾配合马海燕办理相关产权事宜,后因本院查封而未过户，故未办理不动产权过户登记手续非因马海燕自身原因所致。综上，马海燕的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
本案裁判结果
中止对哈尔滨市道里区x号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
