当事人信息 原告（案外人）：童水忠，男，****年**月**日出生，汉族，户籍所在地绍兴市，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：吴泉均，浙江汉鼎律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：宁利昂，浙江汉鼎律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：浙江义乌农村商业银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道世纪星城15幢01016室-01031室、01060室-01065室，统一社会信用代码913306213073208935。 负责人：胡逢林。 委托诉讼代理人：蒋笑盈，系该行员工。 第三人（被执行人）：吴阿良，男，****年**月**日出生，汉族，户籍所在地桐庐县，公民身份号码XXX。现住绍兴市柯桥区。 审理经过 原告童水忠诉被告浙江义乌农村商业银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称义乌农商行柯桥支行）、第三人吴阿良案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈伟担任审判长，与人民陪审员周正羊、人民陪审员施仁美组成合议庭，于2021年8月10日公开开庭进行了审理。原告童水忠的委托代理人吴泉均，被告义乌农商行柯桥支行的委托代理人蒋笑盈、第三人吴阿良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称 原告童水忠诉称，被告义乌农商行柯桥支行与茅桂珍金融借款合同纠纷一案，被告申请财保，2021年3月5日查封了属于原告所有的位于绍兴市柯桥区柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室住房不动产。原告在4月13日查询不动产登记信息时，发现了案涉查封裁定，遂根据该财保裁定书，向贵院提出财保执行异议申请，原告认为，贵院查封的涉案房屋，早在2013年1月15日起就属于原告所有，已并非是吴阿良（以下简称第三人）的财产。贵院在未详细查明案件事实、错误使用法律的情况下，于2021年5月20日作出（2021）浙0603执异73号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，并于2021年5月23日送达原告。原告不服此裁定，特依法提起执行异议之诉，具体事实和理由如下： 请求情况 一、裁定书认定事实不清。案涉不动产，原告已于2013年1月15日与第三人签订书面“房屋转让合同”，并于签订当日即付清了房款，第三人在房款付清日也交付了涉案房屋的钥匙，该房屋至今一直由原告在实际管理使用。至于涉案房屋至今没有过户的问题，也非原告的原因，因为政策规定安置房屋要满五年以后才能办理房屋产权证，在涉案房屋满五年后，原告即要求第三人去领取房屋权证并过户，第三人却于2019年1月8日在柯桥区不动产中心领取（不动产权第0XXXX号）房产证后，在原告不知情的情况下，第二天（即1月9日）便抵押给了案外人陆永华，并签订了100万元的抵押借款合同。同年5月30日又与其他案外人（借贷人徐科）签订了120万元的抵押借款合同（现正在上虞区人民法院案外人执行异议诉讼中），从而导致了案涉房产长期不能办理过户手续。在此期间，原告也行使了司法救助权，于2019年12月2日就案涉不动产向贵院提起了房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，要求立即变更（不动产权第0XXXX号）涉案房屋的登记人，并已向贵院申请强制执行。鉴于以上事实，原告认为2013年1月15日与第三人双方签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，第三人应当无条件协助原告办理产权过户登记，实现原告对物权的期待，是因为第三人不动产登记后，不通知原告和隐瞒所有权已经转移的事实，在欺骗物权登记机关的情况下，设置了抵押权（其他物权）。因此，涉案房屋未能及时办理权证变更过户手续并非原告的过错。 二、理解、适用法律错误。裁定书适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，驳回原告的异议请求，明显是理解、适用法律错误。原告购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同约定支付了全部价款并实际占有标的物至今。根据《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错；故，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。又根据《民法典》第三百一十一条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，原告与第三人签订《房屋转让合同》在先，虽然民事实体权利还停留在债权和物权期待期，但享受债权优先权；被告作为专业的放贷机构，在签订借款合同前，对涉案不动产状况负有高度严谨的审查义务。从被告向贵院提起与第三人之间贷款纠纷诉讼时提交的证据材料看，被告将权属有争议的不动产错误当作是第三人所有的财产，那么，根据以上法律和司法解释规定，贵院根据被告义乌农商行柯桥支行的申请，查封案涉房屋显然不当。 被告辩称 况且，《执行异议和复议案件规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。从该条规定来看，案外人对执行标的的主张的是实体权，根据《民事诉讼执行程序解释》第十五条规定，人民法院要审查的是案外人主张的这种权利是否能“足以阻却执行标的的转让、交付的实体权利”。对于未办理过户登记的房屋买受人的权利在特殊情形下需要得到特殊保护，因此，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条、第三十条均是关于未办理过户登记的房屋买受人在哪些情形下能排除金钱债权执行的规定。换言之，人民法院在审理案外人执行异议申请时，并不仅仅只是审查“物权有否已经设立”。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从该司法解释的立法旨意看，第二十八条与第二十五条并不矛盾，都是第二十四条规定审查内容的具体化。本案中，即使原告的主张还停留在债权和物权期待期，但原告的事实情形符合第二十八条规定需要同时具备的四项条件，已享有足以排除强制执行的民事权利。据此，原告的民事权利主张完全符合第二十八条规定的情形和《民事诉讼法》第二百二十七条的规定。因此，原告认为裁定书适用的法条与本案的事实情形明显不相符；原告提起案外人排除强制执行的异议申请有事实和法律依据。 本院查明 综上，基于上述事实和理由，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条和最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款之规定，恳请贵院依法判决立即停止对位于柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室住房不动产的财保，解除对上述房屋的查封；并确认位于柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室住房不动产归原告所有。 被告义乌农商行柯桥支行辩称，一、《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二、《中国人民共和国民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋登记在第三人吴阿良名下，本案中，虽然原告童水忠与第三人吴阿良、茅桂珍就案涉房屋签订了《房屋转让合同》、原告童水忠按约支付了全部房款并已实际占有使用案涉房屋，由于案涉房屋至今未办理房屋过户登记手续，案涉房屋的权属未发生变动，仍应属被执行人吴阿良、茅桂珍所有。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人吴阿良辩称，没有什么意见，房屋卖给童水忠是事实，房屋已全部由他接手，与我没有关系了。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 证据1、（2021）浙0603执异73号执行裁定书一份，证明原告已经进行了执行异议的前置程序，但被驳回异议请求。 证据2、（2021）浙0603执保504号民事裁定书及协助执行通知书回执一份、绍兴市柯桥区人民法院（2021）浙0603民初2188号民事调解诉讼文书一组，证明因义乌农商行柯桥支行与茅桂珍、吴阿良金融借款合同纠纷一案，义乌农商行柯桥支行申请查封案涉房屋的事实，且义乌农商行柯桥支行与第三人吴阿良之间系普通的金钱债权。 证据3、吴阿良、茅桂珍与童水忠于2013年1月15日签订的房屋转让合同一份，吴阿良于2013年3月15日出具的收款收据及银行转账记录一组、吴阿良和茅桂珍分别于2019年11月23日及2020年4月1日出具给童水忠的承诺书两份、柯桥法院（2019）浙0603民初13002号民事调解笔录及民事调解书各一份，证明本案被查封的房屋已在2013年1月15日由第三人吴阿良转让给原告童水忠，原告也已经付清房款的事实，且已经法院确认应当办理变更手续的事实。 证据4、绍兴市柯桥区不动产登记信息查询记录一份，证明案涉房屋被查封的事实，也证明原告的合法权益被侵犯。 证据5、房屋租赁合同、租金及物业费交款记录一组、水费缴费记录一组、电费缴费记录一组，共同证明本案原告童水忠实际占有使用管理案涉房屋的事实。 证据6、房屋抵押借款合同及转账记录一组，证明第三人吴阿良在原告不知情的情况下将案涉房屋抵押给徐科的情况，原告的权利受到侵害。 针对原告提交的证据，被告义乌农商行柯桥支行质证认为：证据1、2没有异议，被告是根据案涉房产的登记向法院申请的财产保全。证据3、4、5与被告没有关联。对证据6，是抵押权优先，被告申请财产保全的是抵押权实现后的剩余价值部分。 第三人吴阿良质证，对原告提供的证据没有异议。 为查明案件事实，本院调取证据7，绍兴市上虞区人民法院（2021）浙0604民初2462号民事判决书、绍兴市中级人民法院（2021）浙06民终2466号民事判决书，上述判决确认原告童水忠与第三人吴阿良、茅桂珍签订的《房屋转让合同》取得的权利归债权类权属，不能对抗经登记的担保物权，故驳回童水忠要求停止对位于柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室住房的强制执行的诉讼请求。 原告质证认为对判决书的真实性无异议，但对判决结果有异议，该判决适用法律错误。 被告及第三人吴阿良没有异议。 根据以上举证、质证，本院认证如下：原告提供的6组证据及本院调取的证据7均系生效法律文书及被生效判决认定的证据，与本案事实有关联，对本案有证明力。 根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2021年2月23日，本院受理义乌农商行柯桥支行诉吴阿良、茅桂珍金融借款合同纠纷一案，应义乌农商行柯桥支行申请，本院作出（2021）浙0603执保504号财产保全的民事裁定书，于同年3月5日轮候查封了吴阿良名下位于绍兴市柯桥区柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室不动产住房。该案经审理后，双方达成调解协议，由本院作出（2021）浙0603民初2188号民事调解书，确定吴阿良、茅桂珍应归还义乌农商行柯桥支行借款本金30万元及相应的利息，款于2021年5月至10月每月月底前各归还5万元，剩余未清款项于11月底前一次性付清。期间，原告童水忠以本院查封的不动产早在2013年1月由吴阿良、茅桂珍转让给其为由向本院提出财保异议，本院经审查后，作出（2021）浙0603执异73号执行裁定，驳回童水忠的异议请求。童水忠不服，向本院提起执行异议之诉，遂成讼。 另查明，2019年5月30日，吴阿良向案外人徐科借款120万元，并将案涉房地产抵押给徐科，于当日在绍兴市柯桥区不动产登记服务中心办理抵押登记［抵押证明号：浙（2019）绍兴市柯桥区不动产证明第0016892号］，后因吴阿良不能按约归还借款，徐科向绍兴市上虞区人民法院提起诉讼，并申请财产保全，该院于2020年7月14日查封了案涉房地产。该案经审理后，上虞区法院作出（2020）浙0604民初4512号民事判决，吴阿良、茅桂珍不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，经绍兴市中级人民法院调解，于2020年11月16日作出（2020）浙06民终3859号民事调解书，确认吴阿良、茅桂珍应归还徐科借款本金及利息，于同年11月30日前履行完毕；若吴阿良、茅桂珍未能按约清偿上述债务，则徐科有权就浙（2019）绍兴市柯桥区不动产证明第0016892号不动产登记证明项下的抵押物以折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。履行期届满后吴阿良、茅桂珍未履行还款义务，上虞法院拟处置上述抵押物，童水忠以拟处置的抵押房产应归其所有为由向该院提出执行异议，该院经审理作出（2021）浙0604民初2462号民事判决书，吴阿良、茅桂珍不服上述判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院作出（2021）浙06民终2466号民事判决，上述一、二审判决均确认童水忠与吴阿良、茅桂珍签订的《房屋转让合同》，并支付相应购房款，对案涉房产享有的权益系一般债权，并非物权，该民事权益不能排除执行法院的强制执行，遂驳回童水忠的诉讼请求。 在上虞法院审理上述各案件期间，原告童水忠于2019年12月6日就案涉房产向本院起诉吴阿良、茅桂珍，要求判令吴阿良、茅桂珍立即协助童水忠将位于绍兴市柯桥区柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室房地产、128号地下车库的不动产产权变更登记至童水忠名下。经调解双方达成协议，本院于2020年3月4日作出（2019）浙0603民初13002号民事调解书，确定：一、吴阿良、茅桂珍应于2020年4月3日前涤除位于绍兴市柯桥区柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室房地产项下设定的抵押权，确保不存在影响不动产转让的权利限制，并于抵押权涤除后三个工作日内协助原告童水忠将坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道独山嘉园东区30幢0803室房地产、独山嘉园128号地下车库的不动产登记至原告童水忠名下，过户手续相关的费用由原告自行承担；若吴阿良、茅桂珍逾期涤除抵押权利限制的，每逾期一日应向原告支付违约金1000元；二、原告童水忠应支付吴阿良、茅桂珍剩余转让款10000元，款于双方办理好变更登记手续当日一次性付清。 争议焦点 本案争议焦点为原告童水忠对案涉房产是否享有足以排除本院轮候查封案涉房产的强制措施的民事权益。对此，本院认为，生效法律文书已确认原告童水忠与吴阿良、茅桂珍签订《房屋转让合同》，并支付相应购房款，对案涉房产享有的权益系一般债权，并非物权，故该债权在第三人吴阿良涤除抵押权前对其他金钱债权并不具有优先性。同时，原告与第三人吴阿良就案涉房产的买卖纠纷案件达成的调解协议附有时间条件，现该条件早已届满，第三人吴阿良未依约履行涤除抵押权的义务，应当向原告承担相应的违约责任，但因该协议仅约定了违约金计算方式，未约定第三人吴阿良违约后应当如何承担给原告造成的损失，故原告与第三人之间的债权债务金额在第三人未涤除抵押权前并未明确。综上，本院依据不动产登记内容，轮候查封第三人（被执行人）名下的案涉房产并无不当，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 驳回原告童水忠的诉讼请求。 案件受理费13400元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
