当事人信息
原告海丰县×××××××××××××民小组，住所地：广东省海丰县×××××××××××××。 负责人吴秋生，系该村民小组组长。 委托代理人袁远峰，系广东思汇律师事务所 律师。 被告吕少荣，男，汉族，****年**月**日出生，住址：广东省海丰县海城镇西华7巷*号，身份证号码：442××××××××××××*。 第三人吴焕智，男，汉族，****年**月**日出生，住址：广东省海丰县×××××××××，身份证号码：442××××××××××××*。
审理经过
原告海丰县×××××××××××××民小组与被告吕少荣、第三人吴焕智房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人袁远峰、被告吕少荣到庭参加诉讼。第三人吴焕智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告海丰县×××××××××××××民小组诉称：2015年10月24日，原告与被告签订《合同书》约定将原告集体固定物业位于海丰县附城镇联河综合大楼一楼至二楼（综合大楼一楼鱼肉菜市场面积为：1084m2，停车场面积为：647m2，综合二楼面积为：1523.55m2）租赁给被告经营使用，并约定租赁期限为15年，综合大楼一楼鱼肉菜市场、农副产品超市前三年优惠免收租金，第四年每平方每月租金7元，第五年起逐年递增租金0.6%计算；综合大楼一楼停车场每平方每月租金3元，第二年起逐年递增租金0.6%计算；综合大楼二楼第一年优惠免收租金，第二年至第四年每平方每月租金7元，第五年起逐年递增租金0.6%计算。被告于2019年度开始拖欠租金，经原告多次追讨，被告只付还了140000元。2020年度的租金，被告分文未付，原告多次追讨未果。原告认为，被告拒不支付租金，其行为已构成根本性违约，原告依法有权解除《合同书》，现综合大楼一楼至二楼由被告占用，其应当立即腾空，并返还原告，并且支付原告拖欠的租金。原告为维护其合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《合同书》；二、被告付还原告2019年度及2020年度租金共计398852元及逾期利息（其中2019年度租金121579元按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年1月25日至租金还清之日止，2020年度租金277273元按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月24日至租金还清之日止）；三、被告立即腾空位于海丰县×××××××××××××××××，并归还原告；四、原告不需退还被告已缴纳的押金200000元；五、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称
被告吕少荣辩称：一、2015年10月24日，答辩人与上楼村民小组签订了上楼综合大楼一至二楼的经营项目场地，租期为：15年，即从2015年10月24日至2029年10月24日止。由于答辩人忙于其他事务无法经营，到了2015年12月25日，答辩人所承租场地已转租给第三人吴焕智经营，并签订了《转租合同》。原告已经确认同意。事实依据如下：1、吴焕智已于2015年10月25日前向上楼村民小组交了押金200000元，也递交了吴焕智与答辩人签订的《转租合同》复印件一份给该村民小组。2、2018年9月21日，上楼村民小组已收取了吴焕智交纳的2018年度租金172119元。3、上楼村民小组与吴焕智签订了《租赁综合大楼补充合同》一份，同意给吴焕智延长五年承包期，即从2015年10月24日至2029年10月24日，再到2034年12月24日止。4、2019年5月20日，上楼村有11位干部代表签名并盖上手指摸，向吴焕智发出追缴租金通知书一份。5、2020年3月21日，吴焕智向上楼村民小组承诺了缴纳两年租金的期限和金额。即2019年度和2020年度的租金，合计金额为538852元。二、由于原告隐瞒事实依据，不向法院提交转租人、《转租合同》及村已确认同意的事实依据，采用虚假诉讼的行使，以在迫使答辩人缴纳租金，规避保护本次承包者吴焕智。三、由于原告与律师恶意串通向法院提起虚假诉讼，答辩人将保留向有关部门提出反映、投诉、控告的权利。综上所述，一、请求法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求；二、判令全部尚欠租金由第三人吴焕智承担。 第三人吴焕智没有答辩。
本院查明
经审理查明，2015年10月24日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《合同书》，约定：甲方将其现有的集体固定物业综合大楼一楼鱼肉菜市场（面积1084m2）、停车场（面积647m2）及二楼（1523.55m2）出租给乙方经营，租赁期限15年（即从2015年10月24日起至2029年10月24日止）。经营范围及租金：一楼鱼肉市场、农副产品超市，不得变更其他经营项目，前三年免收租金，第四年每平方每月租金7元，第五年起逐年递增租金0.6%计算（其中2019年度96519元、2020年度102310元）；一楼停车场以供综合大楼居住业主为先，每平方每月租金3元，第二年起逐年递增租金0.6%计算（其中2019年度29404元、2020年度31168元）；二楼定为配合一楼鱼肉菜市场配套经营项目，不得开设带有污染、噪音量大的场所，第一年免收租金，第二年至第四年每平方每月租金7元，第五年起逐年递增租金0.6%计算（其中2019年度135656元、2020年度143795元）。乙方必须在每年农历十二月二十日前交清第二年度租金。并约定：签订合同之前乙方必须先提交押金200000元，于本租赁期满退还，如乙方变更不符合以上合同约定要求的经营项目，甲方在给予提议警告没效的情况下有权终止本合同并没收乙方的押金。原告村民小组组长吴秋生及村民吴君生等14人在甲方处签名并按捺手印，加盖“广东省海丰县××××××上楼经济合作社”、“海丰县×××××××××××××民小组”两个公章，被告吕少荣在乙方处签名并按捺手印。 2015年12月25日，被告作为转租人（甲方）、第三人作为承租方（乙方）签订《转租合同》，约定：甲方将位于汕尾市海丰县×××××××××××××××××经营场地的使用权转让给乙方，租赁期限15年（即从2015年10月24日起至2029年10月24日止）。 2018年9月15日，原告与第三人签订《租赁综合大楼补充合同》，约定：同意给予乙方（即第三人）延加租赁期5年（即至2034年10月24日），递增年租不变；原本合同签名人吕少荣同志已经通过公证处作证委托吴焕智全权租赁本村综合市场的责任人，本村民小组经过核实存据同意吴焕智为租赁本村综合市场的责任人。原告村民小组组长吴秋生及村民吴君生等12人在甲方处签名并按捺手印，第三人吴焕智在乙方处签名并按捺手印。 2018年9月21日，原告开具《收据》给第三人存执，载明收到第三人吴焕智租赁案涉综合大楼二楼2018年度租金172129元，并备注“除或免叁万元”、“包括停车场”。原告村民吴国盛在收款人处签名，吴焕尔在会计处签名，吴秋生、吴焕标在收款单位处签名。 2019年5月20日，原告向第三人发出《通知》，要求第三人交纳2019年度的租金。原告村民小组组长吴秋生及村民吴焕尔等11人在上楼村民小组处签名并按捺手印，第三人吴焕智在承租人处签名并按捺手印。 2020年3月1日、8月31日，原告以手机短信通知的方式，先后向被告发出《催告函》，要求被告在收到《催告函》之日起3日内，按照双方于2015年10月24日签订的《合同书》，付清案涉综合大楼2019年度、2020年度的租金，否则将向法院起诉，要求解除《合同书》。 因被告、第三人经催讨未付还租金，原告遂于2021年2月5日向本院起诉，提出以上诉求。案件审理过程中，经被告申请，本院同意追加吴焕智为第三人。庭审中，原告述称案涉租赁综合大楼系用本村留城地于2013年建设的，权属人系原告，该楼房没有办理权属证书，亦没有办理建设许可证；原告自认已收到案涉《合同书》约定的押金200000元和2019年度租金140000元，被告吕少荣自认该押金系第三人吴焕智所交纳；原告主张被告尚欠2019年度租金121579元，2020年度租金277273元，共计398852元。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告、被告、第三人身份信息复印件，《合同书》、《转租合同》、《租赁综合大楼补充合同》、《收据》、会议纪要原件，催告函复印件等予以佐证。
本院认为
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于原、被告于2015年10月24日签订了《合同书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉租赁场所位于海丰县×××××××××××××民小组区域内的综合大楼，属农村集体土地，因原告未提供依法登记的集体经营性建设用地的相关材料，在法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，案涉租赁场所不符合法律强制性规定的可租赁场所，且该区域按照国家统计局公布的户籍地城乡分类代码属城镇规划范围内，故本院确认原、被告就该案涉租赁场所签订的《合同书》无效。 二、关于原告主张解除双方签订的《合同书》，被告付还2019年度、2020年度租金，腾空并返还案涉租赁场所的请求。首先，鉴于原、被告签订的租赁合同为无效合同，原告请求解除原、被告签订的《合同书》及被告付还其2019年度、2020年度租金398852元的主张，于法无据，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，该租赁合同虽无效，但租赁楼房确实已交付被告实际使用，使用者应参照租金标准支付占有使用费。根据合同相对性原则，参照原、被告合同约定的租金标准，被告应向原告支付房屋占有使用费，腾空并返还原告案涉租赁场所。再次，被告抗辩案涉租赁场所已于2015年12月25日转租给第三人且经过原告确认同意，尚欠租金应由第三人支付，并提供其与第三人签订的《转租合同》、原告与第三人签订的《租赁综合大楼补充合同》、原告开具给第三人存执的2018年度租金的《收据》、原告向第三人发出催讨2019年度租金的《通知》等证据予以佐证。原告不予认可，认为被告转租原告是不知情的，原告向第三人收取租金是第三人以被告代理人身份交纳的，但原告未提供第三人系被告代理人的相关证据。被告提供的证据足以证实原告已经知晓并同意转租，故对被告的抗辩，本院依法予以采信，应视为原告同意被告将案涉租赁场所转租给第三人；原告称第三人系被告的代理人，缺乏证据，本院依法不予采信。鉴于涉案房屋至今仍由第三人占有使用，且第三人自2019年起仅支付了140000元的房屋占有使用费，故第三人应腾空并返还原告案涉租赁场所，并参照原、被告合同约定的租金标准，与被告共同向原告支付2019年、2020年的房屋占有使用费398852元，原告收取的押金200000元应予以返还,在被告、第三人支付的房屋占有使用费中予以抵扣。综上，被告、第三人应付还原告房屋占有使用费为198852元，腾空并向原告交付案涉租赁场所。 三、关于被告与第三人于2015年12月25日签订的《转租合同》所产生的问题，与本案属于不同法律关系，双方可另寻途径解决。 依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第七百一十六条、第七百一十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、被告吕少荣、第三人吴焕智应于本判决生效之日起十日内付还原告海丰县×××××××××××××民小组房屋占有使用费198852元。 二、被告吕少荣、第三人吴焕智应于本判决生效之日起两个月内将其所租赁的位于海丰县附城镇联河综合大楼一楼、二楼腾空并交付原告海丰县×××××××××××××民小组。 三、驳回原告海丰县×××××××××××××民小组的其他诉讼请求。 如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7282.78元，由原告海丰县×××××××××××××民小组负担3005.74元，由被告吕少荣、第三人吴焕智共同负担4277.04元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。
审判人员
审 判 长 李革明 人民陪审员 张裕标 人民陪审员 张海权
裁判日期
二〇二一年六月四日
审判辅助人员
书 记 员 王曼梅
