当事人信息
原告：上海永绿置业有限公司新乡分公司 统一社会信用代码：914107006817806620 地址：河南省新乡市卫滨区南环路二干渠以北 法定代表人：王磊 委托代理人：刘昱良，河南新雅琪律师事务所 律师。 委托代理人：靳文涛（实习），河南新雅琪律师事务所 律师。 被告：王雪燕，女，汉族，****年**月**日出生，住河南省新乡市。
审理经过
原告上海永绿置业有限公司新乡分公司诉被告王雪燕物业服务合同纠纷一案,本院于2021年6月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海永绿置业有限公司新乡分公司委托代理人刘昱良、靳文涛到庭参加诉讼，被告王雪燕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告上海永绿置业有限公司新乡分公司诉称：新乡市隆基新上海置业有限公司作为涉案房产的建设单位与原告签订物业管理委托合同，委托上海永绿置业有限公司新乡分公司对该小区实行物业管理。同时原告与被告签订了物业服务协议，双方约定：原告为被告的位于新乡市绿地迪亚上郡房屋提供物业服务，每季度第一个月10日前缴纳物业服务费，逾期由被告补齐并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。根据《河南省物业管理条例》第二十二条规定，调整物业费标准需要过半数业主同意可执行，按照此要求，我公司已取得过半数业主同意并于2019年12月2日进行了公示，从2020年1月1日起物业费标准进行了调整，迪亚上郡小区小高层由1.05元/平方米.月调整至1.25元/平方米.月。被告长期拒交物业费及相应滞纳金，原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，诉至本院。诉讼请求：一、判令被告支付2019年1月1日至2021年7月31日物业管理费及按规定所欠违约金；物业费标准为1.25元/平方米.月，物业费为3210元。二、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告明确违约金计算办法为：2019年物业费违约金为以1113元为基数，自2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至物业费清偿完毕之日止。2020年物业费违约金为以1324元为基数，自2021年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至物业费清偿完毕之日止。2021年前7个月的物业费不要求支付违约金。
被告辩称
被告王雪燕未到庭参加诉讼。
原告举证
原告上海永绿置业有限公司新乡分公司向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、物业服务合同一份；2、被告交纳水电费明细一份；3、业主联络表。证明：被告为案涉房屋的业主，有交纳物业服务费的义务。第二组证据：案涉小区物业费调整《公告》一份证明：案涉房屋自2020年起物业费收费标准调整至1.25元每月每平方米。
被告质证
被告王雪燕未向本院提交证据。
本院查明
经审查，原告提交证据真实合法，与本案有关，可以作为定案依据。 经审理，可以认定以下事实： 被告王雪燕系新乡市劳动路与南环路绿地迪亚庄园/迪亚上郡3-2-1703户房屋业主，房屋为小高层。2013年10月25日，原告上海永绿置业有限公司新乡分公司（甲方）与被告王雪燕（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方约定：“……乙方房屋坐落位置：新乡市劳动路与南环路绿地迪亚庄园/迪亚上郡3-2-1703户。类型：住宅/商铺。建筑面积：88.32平方米……第三条服务费用：一、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）乙方按季度交纳物业管理费用，首次交纳费用起算时间，为《入户通知书》中确定的交房之日起。（二）乙方应在每季度第一个月10前履行交纳义务；（三）多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元；小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.05元；别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.55元；商业用房按建筑面积每月每平方米0.95元……第六条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起按每天的3‰收取滞纳金。”原告经小区过半业主同意于2019年12月2日进行了公示，从2020年1月1日起物业费标准进行了调整，迪亚上郡小区小高层由1.05元/平方米.月调整至1.25元/平方米.月。被告自2019年1月起未交纳物业费至今。被告的房屋系小高层，被告2019年的物业费为1113元，2020年的物业费为1324.8元，2021年1月1日至7月31日的物业费为772.8元，合计3210元。
本院认为
本院认为：原被告签订的《前期物业服务协议》系双方自愿签订，合法有效，双方均应如约履行。原告经小区过半业主同意于2019年12月2日进行了公示，从2020年1月1日起物业费标准进行了调整。原告调整物业费标准符合相关规定，自2020年1月1日起，应按新的标准执行。被告作为业主，有义务按期交纳物业费，原告要求被告支付物业费符合法律规定，本院予以支持。被告拖欠物业费属于违约行为，被告应承担违约责任。因协议中约定的违约金过高，原告要求被告每年拖欠的物业费违约金自拖欠的物业费次年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
本案裁判结果
被告王雪燕于本判决生效之日起十日内支付原告上海永绿置业有限公司新乡分公司2019年1月1日至2021年7月31日期间的物业费3210元及违约金（2019年物业费违约金为以1113元为基数，自2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至物业费清偿完毕之日止。2020年物业费违约金为以1324元为基数，自2021年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至物业费清偿完毕之日止。） 如果被告未按判决规定期限履行向原告给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 诉讼费50元，减半收取25元，由被告王雪燕承担。 如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判人员
审判员 胡文兵
裁判日期
二〇二一年八月三日
审判辅助人员
书记员 晋文卿
